核心阅读

　　新政最引人注目的，是出售住房计征20%个人所得税。以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前按全额1%征税，需缴个税2万元，新政后按差额的20%计算，需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。

　　3月1日，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知公布，这一《通知》被认为是上周国务院常务会议出台的新“国五条”的具体实施细则。这是继2011年初以来，国务院再次出台全面的楼市调控措施。

　　新政体现差异化特点，热点城市楼市或将降温

　　自去年底掀起的新一轮楼市反弹，各地市场呈现出明显的差异。北京、上海、广州等一线城市房价出现明显反弹，供求状况进一步紧张。但一些三、四线城市房价平稳，甚至仍在下降，市场存在供过于求的风险。1月份70个大中城市房价数据显示，新建商品房价格环比上涨的有53个城市，环比持平的7个，还有10个城市房价环比下降。

　　由于市场出现明显的分化，新的调控政策也体现出明显的差异化特征。《通知》要求，房价上涨过快的城市可以进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，制定并公布年度新建商品房价格控制目标。同时要求住房供过于求的城市采取措施保持市场稳定。

　　中国房地产协会副会长朱中一说，调控政策的差异化有利于指导各地因地制宜地出台配套政策。同时，《通知》要求部分城市政府一季度公布房价控制目标，并与问责挂钩，这将督促热点城市出台更为细化的调控政策。

　　当前房价上涨过快的城市主要是一、二线城市。链家地产[微博]市场研究部张旭认为，新政将明显抑制二套房的购房需求。从北京的市场情况看，等3月份年度新建商品房价格控制目标公布后，如果房价继续上涨，二套房贷进一步紧收将是大概率事件。

　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，尽管一、二线城市购房者的支付能力较强，提高二套房贷首付和利率等措施，对购房的直接影响不大，但新政出台对市场心理将形成震慑，从而在短期内抑制当前市场过热的局面。

　　专家指出，由于刚性需求中的改善型需求也需要购买二套房，与投资型需求难以清晰、科学地划分，因此提高二套房贷首付和利率，势必影响这一中间地带，一部分想“卖旧买新”改善住房条件的家庭，购房成本将提高，改善的难度将加大。

　　旨在抑制二手房市场过热；需警惕转嫁购房成本

　　与2011年出台的政策相比，此次新政更注重用税收等经济手段调节市场。其中最引人注目的，也被认为最严厉的，是要求对出售自有住房的，应依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。

　　严格来讲，这一政策并非新政。按照目前北京二手房交易的个税政策，可以按照差额的20%或全额的1%征收，但在实际操作中，绝大多数采取全额1%的方式征收。统一成差额20%后，将大幅提高二手房买卖的交易成本。以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前需要缴纳个税为2万元，新政后按差额的20%计算，需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。

　　张大伟认为，如果这一政策得以严格实施，二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会受到影响，成交量会明显下滑。以北京为例，等细则出台以后，可能出现短暂的过户末班车热潮，但此后过热的二手房市场必将迅速降温。

　　但这一新政也引发人们对购买二手房成本进一步上升的担忧。由于一线城市楼市供求一直比较紧张，此前交易环节的营业税、个税、契税、中介费等税费基本都转嫁到购房者身上。业内人士认为，如果热点城市的供求关系得不到明显改善，新增个税也许会再次转嫁到购房者身上，进一步提高购房者购买二手房的成本。

　　同时，北京、上海等一线城市二手房成交量已经超过或与新房成交量持平，如果新的个税政策使二手房供应大幅减少，有可能进一步加剧这些城市尤其是中心城区市场的供不应求。

　　全面强调增加供应，制度改革还要跟上

　　供求稳则房价稳，预期稳则楼市稳。在进一步严厉抑制投资投机型购房需求的同时，此次新政全面强调增加供应，并着重提出了加强市场预期管理。

　　供求矛盾是楼市屡屡反弹的根本原因。在需求端，新政强调继续实施限购的同时，对限购政策做出了进一步的细化，如限购区域、限购住房类型和购房资格审查流程等，这对地方继续实施限购政策将起到指导作用。

　　相比已经严厉的抑制不合理需求的手段，增加供应更为重要。增加供应首先要增加土地供应。《通知》提出，房价上涨压力较大的城市应进一步增加土地供应，稳定土地市场预期。2月底，连续3年没有完成土地供应目标的北京在同一天内拍出13个地块，显然已经开始注重增加土地供应的重要性。同时，要让土地尽快变成房子，形成有效供应，《通知》提出要求金融机构支持普通商品房项目的贷款需求，加快供地、建设和上市进度。朱中一认为，这些政策组合打中了一线城市楼市问题的“七寸”，如果能坚持实施，未来住房供需矛盾将可能显著改善，进而从根本上稳定房价。

　　但有业内人士指出，目前开发商积极拿地开发，主要是受此前楼市回暖的影响，对后市预期良好。一旦调控新政使楼市全面降温，或将导致新一轮的拿地低潮。

　　新政对稳定楼市预期的重视也是空前的。《通知》要求各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。张大伟认为，让公众了解市场的真实供求状况和价格情况，有利于稳定买卖双方的预期。

　　朱中一表示，新政出台，尤其是各地的细则落地后，一线城市最近过热的楼市也许会在短期内出现降温，中期可能促使房价进一步稳定。但要想实现楼市的长期平稳，既要看现有政策能否不折不扣地实施，更要看与楼市相关的长期制度改革能否加快推进。短期严厉调控为长期制度改革换来了时间和空间，制度改革的步伐必须加快。