记者 于祥明

　　在2012年住建部年度工作会上，住建部部长姜伟新有意回避了“房地产业”、“房地产调控”与“城镇化”的讨论，这对那些想假借城镇化来炒房地产概念的人来说不可不谓是一种“遗憾”。而据记者从权威渠道了解到，高房价对推进城镇化的利弊关系，中央决策层对此有深刻认识。

　　“城镇化是中国经济内生的动力源，房地产会有相应需求，但城镇化的基础是工业化，城镇化不是高房价。”住建部政策研究中心原副主任王珏林说。

　　中国指数研究院[微博]常务副院长黄瑜分析指出，“预计未来5-10年宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。抑制投资投机需求仍将是房地产调控政策的重要组成部分，房产税等长效机制将逐步完善，但差别化信贷和限购短期不会退出，保障性安居工程建设继续推进。”

　　作为国内房地产权威和研究机构，中国指数研究院仔细梳理回顾了近五次党代会期间宏观环境及房地产业政策后，得出了上述结论。

　　其中，十三大至十四大期间(1988-1997年)，货币超发，通胀明显，宏观调控以控制需求和增加供给为主线；亚洲金融危机之后，谨慎实施金融政策，扩大内需，经济平稳健康发展。房地产业政策方面，加快住房制度改革，逐步实行住房商品化，个人购买商品住房比例提高。这一阶段中国房地产市场规模不大，商品房销售面积1988年仅0.3亿平方米，至1998年为1.2亿平方米，年均增长16%。

　　十五大期间(1998-2003年)，亚洲金融危机对国内经济的冲击逐渐消逝，经济持续较快发展；加入世界贸易组织，对外贸易显著增长；国企改革力度加大，刺激供给增加和买方市场的形成。房地产业政策方面，全面停止实物分房，逐步实行住房分配货币化，房地产业步入快速发展阶段。

　　这个阶段房地产市场快速发展，商品房销售面积保持24.7%的年均增长率，商品房价格变化较为平缓，年均涨幅在3%左右。

　　十六大至十七大期间(2003-2012年)，宏观经济波动较大，前五年，出口以及投资特别是房地产投资带动经济较快增长；之后五年，受次贷危机等外部因素和内部矛盾多种因素影响，波动幅度明显加大。房地产业政策一波三折，经历了调控供需、重申支柱产业和严厉调控的三个阶段。从房地产市场来看，这三个阶段的房地产市场却一路高涨。其中，2003-2007年，房地产投资保持25%以上的增速，商品房销售均价涨幅扩大至10%以上；2008-2009年，房地产市场由低迷转为蓬勃发展，2009年商品房销售面积同比增长44%，价格同比上涨23%；2010年以来，房地产投资增速有所下滑，量价过快上涨得到控制。

　　“与以前相比，改革开放以来直到十六大，历次党代会对经济发展的战略选择基本都是以加快发展经济为目的，促使经济加快发展不仅是经济问题更成为政治问题，宏观经济政策集中精力搞经济建设，促进国民经济快速发展。近十年来，随着更多经济社会矛盾的涌现，宏观经济发展坚持以经济结构战略性调整和转变经济发展方式，坚持在发展中促转变、在转变中谋发展，大力推进结构调整。”黄瑜说。

　　“企业应当合理评价不同区域面临的不同机遇和风险，制定恰当的区域布局和城市选择策略，实现可持续发展。” 中国指数研究院报告认为，另一方面，对地方政府而言，挑战亦然。在城市化水平不断提高的同时，如何调整经济结构，促进宏观经济和房地产市场的协调发展，是各级政府和开发企业面临的严峻挑战，政府应加强引导，完善商品房、保障房市场体制建设，为房地产业提供稳定的政策环境。