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　　当中国经济转型和结构调整已成为刚性约束时，“后土地经济”就要全面登场了！

　　对于很多城市而言，今年的地方经济如何搞是个问题。中央政府在稳住经济增长的同时，将会大力推动经济转型和结构调整，并且愿意接受降低增速但“实实在在”的增长。即使是对于将大力推动的新型城镇化，现在全社会讨论的重点也越来越集中在“人的城镇化”上，而不是像过去一样将其视为扩大内需的“工具性”策略。

　　对于地方政府而言，经济转型的最大体现不在于产业变化，而在于改变早已熟稔的“土地经济”模式。持续的房地产调控已经使得各地的财政收入情况急剧恶化，再加上地方政府创新的各种融资方式受到限制，地方经济的发展面临不小的挑战。

　　安邦研究人员早已提出，“土地经济”和“土地财政”模式走到头了。客观来看，“土地财政”解决了土地不能流转的问题和城市改造建设资金匮乏的问题，但过去三十年里，土地财政累积的种种弊端也浮出水面，使得中国的城市化进程遇到困境。

　　正如安邦城市研究团队过去所指出，在“以地生财”和“经营城市”的理念指导下，地方政府短视的经济增长方式，将城市化简单的等同于卖地建房，各地陷入了极端城市化的泥沼，“GDP主义”演变成了更加极端的“房地产主义”。在土地财政的指挥棒下，无论是文化产业、旅游产业，还是其他新兴产业，搞到最后多半成为房地产业。各种有利于房地产发展的概念，诸如养老地产、文化地产等概念也被轮番热炒。各种城市建设的项目也被打包为“十大基础设施”、“十大中心镇(小城市)”和“十大产业项目”……概念在变，口号在变，实质却没变，换个马甲上阵，依然围着房地产打转。

　　极端的房地产主义，致使大部分的资金在地方政府、银行和开发商之间转来转去，创造的多是泡沫而非财富。曾有资料爆出楼市的“灰色产业链”：楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门“层层消化”掉了。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30%-40%左右。如果再加上占房地产价格20%-40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入占到整个房地产价格的50%-80%。在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20%左右。这些财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋，并基本上游离于政府预算控制之外。

　　在土地财政模式下，中国的产业结构严重畸形，整个中国的经济正在堕落成一个击鼓传花的财富游戏。过去的10年里，从海尔、联想这样的制造业龙头，到石油石化、军工企业这样的央企“大佬”，都纷纷跻身于房地产业。房地产一业独大，抽走了大部分的资本和优秀的企业家资源。长此以往，将直接导致我们赖以发展的制造业日益萎缩，逐渐丧失竞争力，最终使经济呈现“空心化”。

　　“三农”问题的解决，在实际中也异化为“土地财政”和“土地经济”问题。以城乡一体化、城乡统筹、新农村建设为例，这些本来都是为了解决农村经济发展而推出的概念，在实际执行中却变成了紧盯农村宅基地的土地指标置换行为，核心还是“土地经济”。无论是成都模式还是重庆模式，在农村土地制度不改革的情况下，都难以摆脱失败的命运。

　　在新的形势下，城市经济与地方经济的发展面临着模式的转型。据了解，中央最近对北京市提出了几大重点任务，就包括人口、资源、环境、交通等四大问题，根本没有提到经济问题和产业问题。在我们看来，这意味着中央对北京的定位中，经济问题不在重点考虑之列。但从北京市来看，这并不意味着不要抓经济，经济还是要搞，但如何来抓好经济？在安邦的智库学者看来，各个城市都应该理解，今后城市经济的发展将不能再走以“土地经济”为核心的规模扩张之路，而应该走以内涵发展为重点的发展方式。这就是安邦所一向主张的“后土地经济”模式！

　　最终分析结论(Final Analysis Conclusion)：

　　当中国经济转型和结构调整已成为刚性约束时，“后土地经济”就要全面登场了！

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