面对城镇化引发的房价再次暴涨风险，高层要随时准备出台预防性的政策。

　　马光远[微博]

　　独立经济学家、经济学博士

　　2012年的楼市，在政策的高压下走出了近年来最为靓丽的行情，一线城市的成交量和房价从6月份开始明显回升，在年底，更是出现井喷式的一轮行情。以北京为例，从11月开始，无论是新房还是二手房市场，签约量环比均出现三成左右的上涨，广州更是出现好几个楼盘排队哄抢的场面。

　　城镇化噱头

　　国家统计局数字显示，2012年11月全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市超过75%，达53个，房地产在2012年年底超预期回暖已经成为不争的事实。

　　就开发商情况来看，2012年也是中国地产销售相当好的一年。万科、招商地产[微博]等全国知名的开发商几乎都提前完成销售任务。房地产龙头万科在三季度就超过1000亿元的销售大关，中海地产、保利地产[微博]、恒大地产也离此目标不远。而一线城市的成交，更是创下近年来的新高。在北京，2012年前10个月完成的商品房销售面积就已经超过2011年全年完成量。可以说，在严厉的房地产调控政策下，开发商通过让利、打折等促销方式，以价换量，度过了销售的寒冬。

　　这样，中国的房地产市场就出现政策从未松动，但整个市场全面回暖的状况，特别是在2012年年底，一线城市又出现了恐慌性的购买，排队买房的场面不再是个别现象。在这种不正常的景气行情的背后，最大的推手就是开发商等利用“城镇化”的概念做噱头，制造恐慌性的购买。在很多开发商的逻辑中，城镇化必然推动住房需求大增，而住房需求大增又必然导致房价的暴涨，在一些开发商“2013年3月房价暴涨”的蛊惑下，观望者开始仓皇入市。

　　高房价重击城镇化

　　然而，事实上，无论是城镇化的加快，还是房地产政策，本身都并没有助长房价的暴涨，这是简单的常识。城镇化是要让农民转为市民，进入城市的农民当然需要房子，但就目前的房价而言，不仅进入城市的农民根本无力购买房子，即便城市的中、高收入阶层也无力购买。无论是先前召开的中央政治局会议，还是在刚刚闭幕的中央经济工作会议上，政策层面都一直强调要坚持房地产调控不动摇，这也体现出高层担心开发商利用“城镇化”进行炒作的先见之明。不出意外，2013年限购政策将继续，这将大大抑制房地产的真实投资需求。在这种情况下，仅靠自主需求，要想撬动房价上涨无疑是痴人说梦。

　　据统计，中国城镇住房拥有率即将达到90%，而在2000年前后已达到80%以上，10年时间，不过提高了10个百分点。这意味着，在中国拥有多套住宅的家庭比例不是一个小数目。在房价和大多数人口的收入距离太远的情况下，单靠无房一族支撑中国房价，不过是个笑话。政策如果不出现大的波动，中国房价这场拔河游戏将不再是一边倒的结局，僵持大格局下的温和上涨也许会是各方都能接受的。

　　笔者一直强调，在城镇化还没有完成的情况下，房地产的黄金期虽然已经过去，但即将走向白银时代，而这并不意味着房价还有暴涨的可能。未来10年，中国要加快城镇化的步伐，必须确保房价的稳定，否则，任由地产商借由这一概念炒高房价，很多进入城市的农民将没有任何可能买得起住房，城镇化将会受到沉重的打击。在政府无法提供大量保障房的情况下，无房人口将成为社会不稳定的最大隐患。

　　面对城镇化引发的房价可能再次暴涨的风险，高层一直强调要确保城镇化的质量，并且明确指出，城镇化不是简单的造城，这极为明智。对于2012年年底地产的异常火热行情，高层要随时准备出台预防性的政策，防止开发商利用城镇化进行炒作，推高房价，避免使加快城镇化发展的战略败于再次暴涨的房价。管理