中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容

　　从国家统计局公布的数据来看，11月份有七成以上城市的房价环比又上涨了。也就是说，年初政府定出房地产宏观调控目标是“让住房价格回归理性，回到绝大多数民众有支付能力的水平上来”，但实际上房价不仅没有从高位下行，反之上涨了。也就是说，如果房价上涨，今年房地产宏观调控基本上失败。当前房地产宏观调控失败，不仅在于今年稳增长的政策打断了“国十条”以来整个房地产宏观调控的进程，也意味着对当前房地产政策公信度的考验。如果后一种情况发生，未来房地产宏观调控所面临的困难与问题会更多。处于高位的房价要想得到调整更是难上加难。

　　因为，从前几年所发生的情况来看，国内房地产宏观调控从来就没有停止过，其房地产宏观调控政策出台也是无数，但是这种房地产宏观调控硬是让国内的房价越调控越上涨，房地产发展向宏观调控的反方向而行。房地产宏观调控为何会打折？房价为何会越调控越高？为何房地产宏观调控会朝反方向而行？这是因为：

　　一是早几年只是有对房地产宏观调控态度上的坚决，但没有出台过行之有效遏制住房投机投资的政策，许多房地产宏观调控政策只是无法落实到位。特别是不少强势的政府行政干预的房地产宏观政策，更是一个个被市场及地方政府托市击得粉碎。如果真正想遏制高房价，有的是有效的经济杠杆，世界上也有一些成功的经验，如果真正要让房价下跌或回归到合理水平，那么只要出台有效的经济杠杆，高房价岂能不手起刀落？

　　二是这几年房地产市场早就看准了政策的意图，即地方政府不会以牺牲GDP的增长而让房价下跌。这几年，民众早就看到，只要房价下跌影响到GDP增长，房地产宏观调控政策马上就会中止或逆转。2008年是这样，今年上半年的情况也如此。本以为“国十条”之后，国内房地产宏观调控政策会有一个根本性的转变，房地产政策也会真正地让房价回归合理水平，但是今年上半年的稳增长政策出台改变了这一趋势。

　　所以，从今年5月份以来，宏观调控刚刚有点起色的房地产市场由于稳增长政策的出台就开始出现全面逆转，住房销售量升价涨，特别是一线城市又出现所谓“抢房潮”。在这种情况下，不仅房地产开发商不会把住房价格降低以价取量，反之又会重新捂盘推高房价，而且从二手房市场也看到整个住房市场预期转向，房价坐地而起更是让不少购买者惊恐地拥入市场。与此同时，不仅房地产企业纷纷涌入土地市场拿地，而且不少从来没有做过房地产的企业也涌入土地市场。在这样的情况下，房地产市场将逆转的预期得到进一步强化。

　　在这种情况下，一些地方政府同样是推波助澜。一些地方政府一方面对现行各种破解房地产的限购政策视而不见(本来这些行政性的限购政策就容易被市场所破解，如果地方政府视而不见更是让这些限购政策破解易如反掌)，从而使得那些所谓最为严厉的限购政策打折(比如有的城市的限购政策所起到的作用十分有限，许多人只要支付少许的费用就可以获得购买资格，也继而由此形成一个获得住房购买资格的产业链)。而地方政府一旦看到有媒体指出这种房地产行政干预政策失效，又会出手整顿。在这种情况下，地方政府的行为更是会把这些行政性限购政策影响扫得精光。因为，另外一种破解的方式又会出现。

　　另一方面，一些地方政府也在千方百计地出台各种政策来阻碍房价下行。比如让普通住房的面积标准放宽，让住房公积金提取标准放宽，甚至于一些城市出台资助购房者的政策等等。表面上看，这些政策的效力对住房市场的影响不大，但作为一个仍然是以投资投机为主导的市场，这些政策出台会严重干扰市场预期，会让市场认为政府不愿意看到房价下跌，总是会采取不同的政策来托市。

　　按道理说，在一个以投机投资炒作为主导的住房市场，其价格定价基础及价格运作方式很大程度上是由市场预期决定的。而这种预期不仅取决于当前的金融市场条件及政府的房地产政策，而且往往容易受到市场言论所影响。而当前市场上这些希望国内房地产泡沫越吹越大，让房价炒得越来越高的言论则大行其道。对这种言论的放纵会严重干扰政府房地产宏观调控政策的实施。在这种情况下，以投机投资为主导的住房市场预期岂可改变？住房市场的价格岂能得以调整？

　　需要注意的还有，城镇化作为未来经济增长的动力，尽管文件也强调未来的城镇化是有质量的城镇化，但是市场可能会联想到，城镇化很重要的一个方面是城市空间扩张及住房大量建造。如果有质量的城镇化不能够落实遏制高房价的具体政策上，并出台有效的经济杠杆政策，那么住房市场的预期同样不会改变，反之房价上涨的预期会更加强化。在这种情况下，国内住房市场的房价也就容易涨起来了。

　　总之，无论是要让中国经济健康持续发展，还是要让城镇化成为经济增长之动力，遏制高房价是必然的，否则这两个方面都不可能。因为，早几年房价的飙升就把住房价格顶到天花板上了，国内绝大多数居民都没有能力购买当前价格水平的住房。如此，绝大多数人的民生从何而来？扩大内需从何而来？城镇化从何而来？对此，决不可掉以轻心。