新浪财经讯 “财经年会-2013：预测与战略”于2012年11月28日-29日在北京举行。在年会闭幕后的夜话环节，华远地产董事长任志强先生发表了自己的观点。以下为任志强讲话部分实录。

　　任志强：当我们出台四万亿的时候，大家都说真好，干预市场，政府一干预市场，四万亿不就上来了，大家都挺高兴，可是现在怎么那么多人批判四万亿呢？这就是短期效益和长期效益的关系。大水来了挡着它，不挡就往外冲，可是挡完以后怎么办？再开口子的时候你挡都挡不住。最后和四万亿一样，四万亿以后现在两种声音，一种这么不好，那么不好，货币的超发，通胀等等，包括四大产业都垮了，光伏产业振兴了半天，现在股票垮的一塌糊涂，汽车产业也不大灵了，钢铁产业年年亏损，四万亿当时确实起到了拉动中国经济的作用，但是结果呢？可能过几年重新来看可能大家又有其他的说法，但是现在超发货币以后，通胀其他的问题没解决完，一批后遗症，谁面临这些后遗症，谁分担这些后遗症，谁就觉得不好。

　　陈主任说北京的房价保护了一部分年轻人可以留在北京，他本来就在北京，外地人不让你买，我说买不起房子回农村那时候那么多人骂我，忽然有一天农村的不让在城市买房了没人骂了，到底是他好还是我好？我说买不起回农村去，现在买的起也不让你买，北京五年，每年交这个税那个税，交完以后才能买房，交给政府五年以后你一分钱都拿不回来，你得交三十年，大病统筹三个月不交就零了。我那时候只说没钱别买，有钱随便买，现在有钱也不让买，保护谁了？保护的恰恰是原来就在北京的那些人，也就是外地人没进来，用五年限制。暂时房价限制了，政府又干了一件四万亿的事儿，后遗症怎么办？今天没看出后遗症，过两天就看出来了。是不是就这四十多个城市遇到问题？换句话说，严厉的调控只针对这四十个城市，剩下的没有出台政策，你就发展正常吗？后期我们看到这四十多个城市下降，我们过去说房价增长过快的城市，今年新开工四十多个城市下降的更厉害，全国也是负增长，但是这四十多个城市下降的更厉害，房管局还有五万四千多套，大概也就卖四十多天，一个月一万三千多套。年初的时候，我就说可能很危险。你幸福吗？限购不让你幸福。扔到股票里更没了，回到1942了。

　　十七大让大家增加一点财产性收入，忽然发现十七大到后半截的时候说你不能投资去做财产性收入，我们最近研究德国，每个人都鼓励你买个三套五套，干什么？一个人租房子的租金收益比他投资收益高的多得多，所以，公租房在整个出租市场只占百分之十几的比例，剩下百分之七八十都是私人住房，提供给市场租赁房，租金稳定。我们都把德国当成一个房价不涨优秀案例，突然发现欧债危机出现，就德国的房子猛涨，个别城市超过50%的涨。就是因为前几年大家说德国如何如何好，我们政策不能仅看当前。政策利和弊，资本主义在变，社会在变，和当时的情况是不一样的。我们现在政策在当前的时候这么一个作用力，过两年再看，比如计划生育，以前是基本国策，虽然没写入宪法，但是它比宪法还大，因为违法宪法不罚钱，违法基本国策要罚钱的，不但罚很多的钱，弄不好还给你弄起来。今天看是不是还是用基本国策来约束中国？环境发生变化了，再不改我们就出问题了。2030、2050年我们四十多亿老年人怎么弄？老龄化的结果，前段时间有人说80后的人不用担心房子，上辈的人死完可以得四套房子，吹牛吧，等到两边老人都死了，你70岁了，70岁以前你不买房子，就等着老人都死了你才住房子？我们从德国的情况看，德国老龄化人口世界排在首位，它退休年龄也是全世界最高的，68岁才退休。但是它老龄化的结果造成房子需求越来越大，因为单身老人住的房子，他不和年龄人住一块，他们七千多万人口的时候，只有2900—3600万套房子，现在只增长了两千多万人，可是有四万多个家庭，单个家庭越来越多，从3.84人一个家庭变成现在2.05。所以，老龄化的结果给我们带来更严重的问题就是要求的住房越来越多，老母亲把儿子轰出去了，自己住一套房子，儿子一套房子，一个家庭两套房子。因此，限购的最后结果一定是一大堆的后遗症。如果限购是个好政策，我们部长为什么会说它是个不得已而为之的政策，全世界没有国家说我实行了一个不得已而为之的好政策，一定是最烂的政策才不得已而为之，没办法了。

　　这样的政策还讨论什么好和去？它应该是最坏的。尽管短期内制造了一个好的情况就是大家看到的，可能短期之内抑制了房价过快上涨，我同意。要是全都不让买了，房价拼命的跌也没人买，因为不让买，如果把个人购买住房的按揭贷款提到两倍，不说两倍，1.3倍就买不起，1.3和0.7差多少，100万差26万到28万的利息，我降20万你还多付6万，你干吗？因此，这里面的问题不在于我们用什么样的评价今天的政策好和坏，而在于长期看，违反市场经济的政策一定是最坏的政策。不管是吴敬琏也好，还是秦晓也好，哪个不赞成我们用非计划的手段管理中国？没有一个。凡是用计划经济的手段管理中国的一定是最坏最烂的政策。

　　主持人：我替陈主任反问一句，一个人在公交车上心脏病发作了，心脏病是要做一大手术的，你在公交车上不给他吃一速效救心丸他可能就没机会做手术了。

　　任志强：完全可以用市场经济的，为什么香港不是用这种药，为什么台湾不是用这种药？

　　主持人：城镇化进行差不多十年要结束了，这时候开发商就没那么多房子卖了，任总给大家吃了一粒救心丸，别着急，到时候买房子不是年轻人，是老人了。这是第一句话，第二句话是说咱们很有可能重复2007、2008年，很多指标很像，政策放松之后房价迅速反弹。刚才任总讲的土地的出让，库存的降低，这都意味着什么呢？一个供需缺口在扩大。但是这个时候问题就来了，咱们政策是为了抑制房价过快的上涨，假如现在的情况是你一旦放松，你还没放松，它就供求缺口扩大了，是不是意味着怎么的政策就没法退出来，第二个环节就是要讨论不得已而为之的限购政策怎么退出。我发现有这么一个矛盾。

　　任志强：我们可以拿猪肉的价格做个对比，6年出现一次高涨，到朱镕基时代大概三年一次高涨，到了现在总理的时候一年出现两次高涨，为什么？就是因为一到猪肉涨价的时候就给母猪发补贴，一头母猪上一千块钱的保险，最后农民把母猪都杀了，杀了去留一千块钱的保险。我们的总理真是好心，我替农民白出钱，给你母猪上保险，你还不把母猪养好？可是农民把母猪杀了，反而让母猪不能生小猪了。

　　好心的政策未必干好事儿，我们得心脏病，心急梗死的时候政府给你吃的不是治心绞痛的药，是给你打封闭，你不疼就行了，至于你死不死和我没关系，他现在告诉你房价降低了，不涨了我就满足了，至于你买不起房子和我没关系，住不上房子也和我没关系，我就要房价别涨。所以，他是打封闭。

　　十八大让农民变成市民，解决了老百姓的真正住房问题才是根本，而不是仅仅说房价高和低。我们的商品房都算进来今年600万到，现在城市有两亿四千万个家庭，600万占多大比例很容易算，算出这个比例就知道当所有人都没钱，只有一点儿人有钱，这个房子能卖的出去吗？今年这么严格的限制，最后房子少卖了吗？到10月为止，我们的销售面积负的1%，11月份就变成正的，这么严厉的政策都没能让它变成负的，还是正增长，你能说泡沫破灭了吗？没有。为什么还是正增长？开发商让它正增长的？不是，是消费者买房的人让它正增长的。一定是消费者愿意抢房子买房子它才正增长。今年价格涨了八点几，那都是因为你买房买的，你不买能涨吗？所以，一定不能把这个关系搞错了，当老百姓有住房需求的时候，要解决住房问题，你说用限制他买的办法解决住房问题，限制改善不了，不限制才能改善。我们要增加他的投资，你又不让他投，我们没有说不让他投，只是影响房价的地方不让他投。

　　有个哥们的讲话，有没有文件说你不能商房进行投资？不能对写字楼进行投资？有吗？有对旅游地产和工业地产说不能进行私人投资的吗？没有任何这样的政策。所以，只是住房房价让你不能投资，因为工业的问题和其他的问题刚才说了，和民生没那么多直接关系，生产和我没关系，旅游酒店、写字楼和我没关系，只有住房问题解决不了的时候他们骂政府。我很赞成陈主任说的，关键的时候，涉及民生的政府要出手干预，我们是1998年实行的住房制度改革，要市场化，你们可以查查，网上可能还能查得到，1998年9月发布文件，我们10月4号开的全国房协会我就提出要同时建立住房保障制度，否则市场化会出问题。可是10年了政府都不听，到2007年才说要建廉租房，2009年才建公租房，要1998年开始建会有这事儿吗？他们不让我总理，没办法。

　　马克：李克强上周有个讲话，很多人都在引用，中国的红利还没有结束，中国未来最大的红利是来自于改革，其实我觉得这句话同样也适用于房地产行业，咱们过去那么多年，房地产行业动作改革释放生产力最大的一次就是1998年的住房政策。

　　任志强：中南海紫光阁会见四个银行行长，未来几十年最大发展在中国。