新浪财经讯 2012年11月28日，“财经年会2013：预测与战略”在北京举行。中国人民大学教授陶然表示，房地产泡沫已经很高，很快集体建设用地入市会让房地产加速崩盘。以下是陶然讲话实录。

　　陶然：：感谢财经的邀请，李老师让我先讲。

　　我想讲一下我们中国土地制度跟中国现在经济发展模式是非常相关的。大家可以看到地方政府从90年代中后期大规模建设开发区，工业开发区一般从政府从农村那里低价格征地，然后把土地铺上基础设施，以更低价格给工业用地制造业。跟地方政府谈为什么要这样做，把制造业吸引过来只能拿到25%增值税，实际上要多一点，因为我们有税收返还机制35%左右，大部分钱被中央拿走为什么这样做。地方政府会告诉你，他这样低价出让工业用地原因，是因为本地制造业没有发展，本地服务业发展不起来，服务业可以跟地方政府创造营业税，百分之百归地方政府。而且服务业里面特别是商业和住宅业，能够获得高额土地出让金。所以地方政府在财政最大化过程里面，它是在能够把制造业对于服务业这种财富溢出效应可以内在化，这个因为我考虑到制造业发展能够给服务业带来更多的发展，带来更多的收入，所以我才愿意把工业用地价格不断的再进一步往下压。大家可以看到中国中西部地区大规模搞开发区，现在价格一亩地算帐征地和基础设施成本，一亩地亏十万到几十万，这样一个模式你会看到地方政府在土地出让过程是放量供应工业用地，限制少工商住用地，因为工业用地是全国性买方市场。工业用地价格很便宜，所以就会有比较大规模的外汇的累计，然后央行发人民币来对冲过剩流动性，一定到地方限量少供商业用地的房地产泡沫。在2008年之前玩不错的，开发商向银行借钱再还回去，2009年国际市场不行了，中国政府采取比较扩张性财政和货币政策，你会发现2009年以后，中国的工业用地每年超过增加量超过2008年之前，你甚至看到中国内地每一个省，贵州每个县都搞开发区，而且都是杀价出让工业用地，我想只有两个原因：第一个，财政幻觉，财政和信贷政策操纵房地产市场严重泡沫化，2008年在一线二线城市有房地产泡沫，2009年所有城市都有房地产泡沫，给地方政府财政幻觉这个钱我可以还得去。第二个，所有钱都是央行的钱，还不起以后说，中国在承担2008、2009年之后的回国。情况不是很乐观，很多认为中国政府债务规模不是很大，如果看西班牙的财政，西班牙在房地产危机之前地方政府财政负债比例也不大，当房地产泡沫崩盘以后全部成了大问题。还有很多人认为中国居民购买房子，我们付的首付比较高，但是中国房地产商贷款很多，如果房地产出了问题，整个经济会受到很的的影响。

　　怎么解决这个问题？房地产泡沫已经存在的情况下，很多学者支持集体建设用地要入市，把房地产泡沫降下来。房地产泡沫已经很高，很快集体建设用地入市会让房地产加速崩盘。可以做的方法在城市郊区、城中村扩张里面，政府和农民进行谈判，政府拿走一部分基础设施用地，农民给他一部分地，我允许你先盖出租房给农民工，我们有两亿农民工加上加速，加上城市新近人口4到4.5亿人，这个房子只可以出租，10到15年可以上市转让。换句话说政府不像以前那样征地，给农民出租。第二个，中国工业用地非常不集约，政府跟制造业重新谈判，我们有2000万亩制造业工业用地，我们容积率提高一倍节省1000万亩，每年100万亩转成商住用地，利用这样土地出让金来逐渐的把现在欠债还掉，还为未来基础设计投资融资，大概采取非常小心的措施，让更多土地集中在商住用地。然后把限购政策去掉，推动经济增长，解决地方债务，使农民工在城市里面能够有租得起房，政府给农民盖得出租房抽一点税，给农民工子弟建设一些公立学校，进行良性循环。不这么改革，中国未来经济前景是比较悲观的。

　　陶然：：针对华老师和黄老师稍微说一点，大量人口住在城中村或者集体宿舍，怎么解决他们住房，一是政府提供保障性住房，二是允许城郊农民盖。我们现在最大的问题，很明显地方政府商住用地限供，使得城郊农民价格要的很高。另外一种做法，我们作为地方保障性住房，目前体制下我看不到地方政府有积极性花这个钱，虽然中央不断有压制，所以我们要做通过市场来提供，政府不仅不用花钱，还可以收税，这个也许是一个好的方向。

　　第二个，关于增加挂钩的问题，我们农村里面城中村有很多宅基地占地比较大、比较浪费，也很多人已经出去了，哪些人在城市里面也没有办法定居下来。但是我们之所以出台这个政策，是因为我们国家有一个严格耕地保护政策，就是说城市占一分耕地，农村减少一分耕地。农村增加耕地不光是拆宅基地，还有一种农地整理，这样也可以增加农村耕地，农地整理有很大的潜力，有很多农地基础设施边边角角碎地做好，当然我不是说坟地，农地整理有很大的潜力，农地整理增加新的耕地，也可以创造指标。在中国2006年进行税费改革，地方政府投资农业基础设施积极性下降，不能收费就不搞了。中央和上级政府投了大量水利设施，水利设施就不能运转了。如果农地整理形成耕地遮抵建设用地之，地方政府把农地整理好，农村不仅新增耕地，解决农业基础设施建设和给城市创造建设用地指标的一个方法。