关于我国房地产市场调控的若干思考与建议

　　历史经验证明抑制物价最有效的办法是加大商品供应，而不是限制交易。限制房价上涨最好的办法，就是加大住房的供应，特别是保障房供应

　　■  雷涛

　　目前我国的房地产调控形势依然严峻。在前一轮房地产调控打出的“组合拳”中，行政手段比重较高，“有形之手”在房地产诸多环节发力：限购、限贷、限房价、限地价等。但楼市回暖速度仍超预期。房地产市场经过短期的低迷和观望后，3月份以来，各地楼市成交量持续回暖，一些地方房地产市场成交量有所增大，个别楼盘甚至出现久违的热销场面。与此同时，房价依然居高不下，特别是并未“限价”的二、三线城市，房价涨幅领跑全国。

　　“史上最严”的房地产调控似乎到了十字路口。如何让调控不变成“空调”？笔者在调查和思考的基础上，试图对目前房地产现状及房地产政策调控的效果进行一些客观的剖析，并提出相应对策。

　　调控政策出台后房产的

　　租金上涨，转移了投资风险

　　毋庸置疑，调控政策锋芒指向的是房地产市场上的投机和投资。

　　在房地产市场上投机主要是炒房者，比如山西炒房团、温州炒房团，起主要特点是单笔很大，只炒不租，占总的市场份额不大；在房地产市场上投资者是购房后出租，以收取租金为目的的广大“房民”。

　　所谓刚性需求，是指在人们日常生活中的必需品。住房就是居民必不可少的刚性需求，是人就必须住房。

　　住房的刚性需求表现在两个方面：购房和租房。但人们把住房的刚性需求往往理解为购房。在目前的工资水平下，对数以亿计的进城务工农民来说租房才是现实的刚性需求。

　　目前租房的刚性需求占需求70%以上。对租房的房源来说，国家廉租房、公租房有限，因此，要有投资者投资住房，出租才有房源。在房地产市场上，为租房提供房源投资的投资者数量庞大，投资者人数占90%以上。

　　改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在普通民众眼中，房地产仍是最重要的消费品和投资品，具有双重属性。在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，在其他投资渠道显少的情况下，购置房产是富裕起来的城市居民的理性选择之一。即购房以保值增值，又有租金收入。以成都市为例，基本上有户口的成都人，多数家庭都会有一套以上的房子出租，有七八套出租房的不在少数。

　　资本是趋利的，资本看重的是投资回报率，以租房投资为目的投资者看重的回报率是租金。当租金的回报和利息相当，并且不断上涨，再加上庞大的租房市场，就会使更多的资金流入房地产市场，资本积聚在房地产市场就顺理成章了。

　　于是在前述背景下，再严厉的调控政策都会苍白无力。广大市民投资房地产并不违法，租金是受法律保护的“财产性收入”。

　　固然现行调控政策会使一些人的买房受限，使部分投资需求和刚性需求处于观望状态，同时使购房的“刚需”转变为租房。要租房就得有人购房提供房源；租房的人多了，房源少了又必然抬高了房租。

　　相应地，如果投资有较高的回报，必然就会投资，而不在乎房价高低；高投入，高回报。所以现行调控政策实施后，购房的很大部分是投资者。这样就形成了一个怪圈，租金越来越高，房价跟着走高；房价越来越高，增加了以收取租金为目的的投资者的投资回报，转移了投资风险。

　　限购政策使投资需求

　　转移了战场，变换了策略

　　资本是流动的，如水，这个地方按下去，那个地方冒出来。现行限购政策使得大城市不能满足资本的投资需求，于是，房地产投资者把“战火”烧到一些未出台限购政策的城市。

　　实际情况是，现行限购政策使部分二、三线城市承接了来自于一线城市的投资或自住刚性需求。在有些二、三线城市，投资者数量增添了30%以上。大多数非限购城市处于“量价齐升”的行情状态。

　　举例来说，福建厦门出台了限购政策后，投资需求转而投向泉州；北京出台了限购政策，投资者转而将目光转向河北廊坊、燕郊等地。

　　限购政策也使投资者变换了策略，将投资战线拉长。由于购房数量限制，投资者由原来在一个城市投资，转变成在全国其他城市投资。在今天发达的交通情况下，投资战线拉长并不是问题。同时，限购政策对投资者利用子女、父母、亲戚、朋友的名义投资房产起不到限制作用。

　　房价受益链的第一环

　　根据利益推导原理：谁在案发后受益，谁就有可能是案件背后的主谋。那么在一轮又一轮的房价上涨过程中，谁最受益？谁在推动价格上涨？谁又希望价格上涨？

　　不妨将房地产交易过程中的可能参与者一一排队，那就是：第一，土地提供者；第二，房地产开发商；第三，炒房者；第四，投资者；第五，刚性购房者。

　　分析房价上涨，就不得不分析现行商品房房价的基本构成：第一，建筑安装成本；第二，土地成本；第三，税费；第四，利润。

　　其中：建筑安装成本每平方米1000~1500元，全国各地的建筑安装成本价格差别不大，因为水泥和钢材全国各地的价差不大；税费占房价15%；开发商利润占房价15%；其余就是土地成本。

　　不妨举例说明：以北京房地产市场为例，当房价每平方米20000元时：①建筑安装成本1500元；②税费20000×15%=3000元；③利润20000×15%=3000元；④土地成本20000－1500－3000－3000=12500元，占房价的62.5%。由此可见，土地成本是构成房价的重要因素。房价上涨过快的重要原因还是是土地价格上涨过快。

　　我国现行土地政策特点是：中央和省级政府不直接掌握任何土地，其主要职能是管理土地的开发与使用。而城市政府，包括直辖市、省会城市和地、县级市的政府直接掌管土地，城市政府的职能是既有管理又有经营，集“裁判员”与“运动员”于一身；其经营的目的就是追求土地收益的最大化，经营的形式就包括所谓“城市经营”。

　　“城市经营”是指地方政府以土地为商品，以全方位提升城市形象为手段将低价的土地打造、包装后高价卖出。由于经营收益由地方政府支配，土地收入的经营利益涉及地方发展，必然导致管理服从经营。国有土地的经营作为政府的职责，客观上使各级地方政府成了市场竞争的主体。在相当程度上，地方政府成了房价上涨的主要推动者，是房价上涨最大的赢家。

　　不应忽视房地产市场

　　巨大的刚性需求

　　房地产市场巨大的刚性需求在于中国的工业化和城市化进程悄然起航。中国正在经历由农业人口向城市人口的大迁徙，因为一个国家的现代化是不可能在农业劳动力占整个人口50%以上的情况下实现的。发达国家的农业人口大都不超过6%，美国、英国在2%左右。

　　改革开放30年来，我国城镇人口增至6.07亿人，进城农民达4亿。目前农业人口还占53.3%，也就是说中国目前还有13.4亿×53.3%=7.14亿%的农业人口(相关数据来自中国发展研究基金会2010年发布的《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》)。

　　如果按人均22平方米住房面积计算，那么改革开放30年来，至少需要为新增4亿城镇人口修建4×22(平方米)=88亿平方米的住房。

　　根据相关调查统计，进城农民只有不到30%在城市购房，另外70%是通过租房、集体宿舍、工棚解决住房问题。如果这70%都购房，目前还需要有：88×70%(平方米)=61.6亿平方米的住房(不包括城镇居民改善居住条件的需求)。

　　同时，在未来快速城市化的进程中，农民进城必然是长期趋势，据《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》报告称：平均每年以2000万人的速度“农转非”；到2030年的20年时间内，还有4亿农民工及其家属的市民化。未来20年，4亿农民工及其家属进城，意味需要4亿×22平方米=88亿平方米(还不包括城镇改善居住条件的需求)。

　　另外，中国每年还有1600万左右人口出生，20年后还有3.2亿人需要住房3.2亿×22平方米=70.4亿平方米。

　　基于以上3项，未来20年，中国共需要建61.6+88+70.4=220亿平方米的住房，未来房地产市场有着巨大的刚性需求。

　　对于大量的商品房积压，目前通俗的解释是：房价大大超过刚需的购买能力。其实，这本质上是商品房为房地产开发商私人占有。在房价不断上涨的氛围中，要想开发商降价，相当于与虎谋皮。

　　应高度重视人口大迁徙下

　　房地产业的战略地位

　　中国的工业化和城市化进程趋势不可逆转，这是一场人类历史上史无前例的伟大的人口大迁徙。在可预计的未来仍将持续的城市化进程中，农民进城后面临的首要难题，仍是融入城市。

　　目前，进城大部分农民工在城市没有根基——家，家是什么？家就是房子，由于在城市没有住房，集体宿舍、工棚或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在乡下。让他们成为城市的边缘人，在城市形成“新二元结构”，被国外媒体形容为“半截子城市化”。

　　留守儿童、空巢老人、用工荒、春运等现象就是接在“半截子城市化”这根藤上的一串苦果。“有钱没钱，回家过年”，春运的壮观大戏每年就这样必然上演。如果未来20年还有4亿农民工进城，住房仍然得不到解决，春运将不堪重负，不知要修怎样天文数的铁路和公路？这的确是重大的社会问题！

　　人类历史从某种意义上说就是一部迁徙史，在远古时期，人类“逐水草丰美而居”，一部《山海经》就是古代人类的迁徙指南；现代发达国家的现代化之路就是工业化和城市化，在现代化进程中无一不是将房地产作为国民经济中的最重要支柱产业。中国房地产应该也能够成为保持GDP增长拉动内需的最重要支柱产业。

　　中国房地产在国民经济中的重要地位，应该引起调控政策的制定者在战略的高度上重视，调控政策不能只是在战术层面上围追堵截、修修补补。

　　多渠道筹集建设资金

　　加大廉租房、公租房供应

　　历史经验证明，抑制物价最有效的办法是加大商品供应，而不是限制交易。如果过度限制交易，就会出现投机倒把、囤货居奇把价格抬高。中国商界有句古话：“开仓放米，平抑物价”。例如解放初期，陈毅市长为抑制上海粮价，从山东老解放区调拨大量粮食到上海。因此，限制房价上涨最好的办法就是加大住房的供应，特别是保障房供应。

　　据前面分析，未来20年，我国还有220亿平方米的住房需求。“十二五”规划拟建各类保障性住房3600万套，2011年计划开工建设1000万套。5年3600万套保障性住房，在庞大的需求面前，无疑是杯水车薪。同时，这3600万套又有多少是廉租房、公租房？

　　既然最大的刚性需求在租房，我们就应该大力发展公租房。值得借鉴的是，新加坡80%以上居民都是住在“公屋”里(相当于我国的公租房，政府免费提供土地)。因此，我们应该多渠道筹集公租房建设资金，如发行专项滚动式中央政府国债，既可以大量回收流动性，避免经济过热，同时为各地公租房建设筹资。

　　公租房专项滚动式中央政府国债可采取如下框架：第一，国债主体：中央政府；第二，国债利率：6%(年息)；第三，国债期限：5～10年；第四，国债担保：外汇储备或财政担保。

　　实施该框架的基础是政府无偿划拨土地。以目前房屋的建筑安装成本每平方米1500元人民币计，没有税费和利润，完全公益性质。则有下面以每平方米计算的相关数据：

　　1500元人民币每月要支付的国债利息：1500元×6%／12=7.5元；可将公租房每月每平方米的租金价格控制在：7.5元；进而，一套60平方米公租房每月的租金为7.5元×60=450元。在多数情况下，这个租金价格，进城农民工是能够负担起的。

　　切断地方政府的利益链条

　　中国《宪法》规定，城市土地归国家所有。我们实行的是国有土地使用权制度，对使用者颁发的是国有土地使用证。但我国的土地实际上是市有土地和县有土地，因为土地出让收入为市县地方政府所有。

　　客观来看，在中国工业化进程中，城市建设突飞猛进，土地财政发挥了重要的、积极的作用。但是，现行土地财政制度的弊端也越来越为突出。既然是国有土地，中央政府就有权利将土地收入收回中央财政，用釜底抽薪疏导的办法，控制不断上涨的房价。

　　可行的办法是实行土地出让管理、土地收入、土地收入支出三条线，分属不同部门，完全由中央政府掌控。其中土地收入支出，根据各地的实际财政预算按比例支付，可以集中力量办大事，可以根据需要向不发达地区倾斜。引导地方财政预算由目前的“以收定支”向“以支定收”转变。

　　目前“以收定支”的地方财政预算的主要特点是：收得越多，支得越多，故地方政府都在“收”上做文章，在支出上没有节制。固然“以支定收”可能使一些计划外项目无钱可“支”，但可通过地方政府债来解决，在财政预算上做到以丰补欠，即丰年补欠年。

　　用小产权存量房来解决

　　农民工进城的住房需求

　　中国的土地分为国有土地和集体土地，，其中集体土地包括承包地和农村宅基地。目前的政策是：农村宅基地只允许解决农民的住房需求，也可以在农民中相互转让，但每家只允许有一份宅基地，不允许城市居民在农村购买住宅。

　　“小产权”房指在城市郊区农村宅基地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村政府颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

　　重庆被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了农村宅基地流转的“地票”模式，即农民放弃农村宅基地，宅基地经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里可获得一套住房。

　　借鉴重庆的做法，我们不妨用小产权房庞大的存量，在全国范围内以“地票”模式解决农民工进城对住房的需求。可行的办法是：第一，对于小产权房的开发建设，只要建设用地属于农村集体建设用地，不违反国家法律规范，可以纳入开发建设的整体规划和市政规划；第二，建成的房屋销售，可用“地票”模式，即全国范围的进城农民放弃家乡农村宅基地，就可以购买此类房屋，并为购买农民办理产权；第三，如果是城镇人口购买此类房屋，则需要购买农民手持的“地票”。

　　这一构想没有违背当前的相关政策。农村的宅基已经可以在农民中相互转让，只是转让范围扩大到全国；“地票”模式让农民放弃家乡宅基地，符合农民每家只允许有一份宅基地的规定。这既可以为刚性需求提供可观房源，抑制房价上涨，也为新农村建设和城乡一体化建设提供保证。