早报特约评论员 杨红旭[微博]

　　近日有媒体报道称：中国首批房奴即将还清贷款，房产已增值数倍。从本世纪初我国迎来第一批住房贷款热潮至今，首批房贷将迎来清款大限，首批房贷族正进入无债一身轻的状态。“房奴”翻身当主人了，而当年的房产已增值了几倍。

　　改革之初，我国城镇人均住房建筑面积只有8平方米左右，1998年缓慢增加到20平方米。1998年全面房改之后，住房建设提速，至2011年已超过32平方米。按照2004年建设部政策研究中心发布的小康社会居住目标研究报告， 计划2020年全面实现住房小康：一个核心指标是城镇人均住房面积35平方米。现在看来，预计将于2015年提前实现。除了人均住房面积的提高，还有住房功能的完善、小区环境的提升、社区配套的丰富。这是建国以来民众总体居住水平提升最快的十年。

　　房改之后第一批购房者，集中在2000年至2003年，那时贷款条件比较宽松，还贷压力也小。严格来说，他们还根本算不上真正的“房奴”。因为那几年，我国房价还未进入快涨通道。2000、2001、2002、2003年，全国新建商品住宅价格涨幅分别是2.9%、2.8%、3.7%、3.9%。而2004和2005年就剧升至15%和16.7%！真正的房奴，是从2004年开始出现，2007年后大量出现，2009年以后尤其凄惨。

　　十年来，房价到底上涨了多少？2010年全国新建住宅均价为每平方米4725元，比2000年每平方米1948元上涨143%，由于这一统计局口径的住宅包括了经济适用房等可售型保障房，一般民众甚至会感觉明显低估。如果剔除保障房，则市场化的住宅价格，很多城市应上涨3-4倍。比如上海的房价由2000年每平方米3300元，上涨至2010年的约每平方米21000元，上涨了5.4倍。

　　说完喜气的一面，还得直面悲凉的一面。要说喜，是对三种人而言的：一是拥有多套住房的富人；二是入市早且撤退及时的炒房者；三是本世纪初首批购房者。而对于广大中等收入、中低收入、低收入这三类群体(按统计口径，占全部城镇人口的50%左右，另外还有刚毕业的学生群体)来说，房价持续快速上涨，使他们越来越被边缘化，生活幸福指标越来越低。

　　十年来，他们中的大部分人，住房面积应该有所增加，但他们的财产性收入很少，与那些有房的、有大房的、有多套房的、炒过多套房的人相比，财富差距以“高铁速度”在拉开。

　　在这一过程中，有没有制度不到位、政策不妥当之事？昨天下午，住建部部长姜伟新在十八大新闻中心记者招待会上说：“住房问题是民生方面的一个重要的组成部分，这些年成就很大，但工作上还有很多不足，我们会在今后的工作中努力。”态度颇为诚恳。

　　概而言之，十年来，主要有两件事没做好。一是住房保障滞后了。1998年房改时，中央要求各地进行住房保障，可地方政府光顾着搞商品化住宅了，直至2006年还有很多城市根本就没建立廉租房制度。房价飙升，又不管穷人住房，拿到全世界，都没道理可讲。2007年在中央严令之下(24号文)，各地才重新“补习功课”，2008年后才开始大力建设。二是调控房价不得力，措施多，但欠精准，手忙脚乱，比如2004-2006年失误地抑制了市场供应。最后，临时性管制措施偏多，长效机制、顶层设计，制度推进缓慢。这些不足将会导致民众的居住幸福感出现巨大落差。(作者系房地产研究人士)