马光远(微博)(经济学家)

　　除非把臭鱼从猫的身边拿走，否则，让一大群猫看着眼前的臭鱼不去吃是不可能的。目前中国房地产调控出现的尴尬现象，恰恰就是这种臭鱼效应的真实体现：一方面不断地强调房地产调控政策不动摇；另一方面地方政府却不断在微调政策；而6月份的两次降息，则将这种“臭鱼”信号发挥至极致。于是，在宏观经济持续下滑，房地产政策并没有实质松动的情况下，忍耐许久的那些猫终于忍不住出手了。7月18日，国家统计局发布的6月份70个大中城市房价统计数据，则数字化生动地描述了这种臭鱼效应。

　　根据国家统计局的数据，6月份的环比数据让人吃惊：新房价格由5月份只有6个城市上涨飙升为25个城市上涨；二手房由5月份18个城市上涨蹿升为31个城市上涨。按照国家统计局高级统计师马晓明的解释，6月份房地产市场的回暖属于 “特殊现象”，他认为原因有三：一是利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强；二是前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放，特别是市场对房价走势的预期出现一些变化，担心房价反弹；三是部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，取消折扣优惠，甚至调高价格。

　　很显然，这三个原因只是表面因素。在宏观经济持续下滑的大背景下，购房者逆势入市，这在很多国家都不会出现，就此而言，这真的属于“特殊现象”。而且这种“特殊现象”在7月份继续火爆，包括北京在内的一线城市房地产市场继续被看好。根据北京住建委发布的网签数据统计显示，7月上半月，北京二手房住宅成交量为6836套，比6月上半月上涨11.2%，与去年7月上半月相比大涨80.8%；新房方面，上半月新建住宅签约6597套，比上月同期上涨49.1%，比去年同期上涨37%。与此同时，北京7月10日再现“地王”，海淀万柳一地块，以楼面地价4.29万元/平方米成交，刷新了全国住宅单价“地王”纪录。

　　一方面是宏观经济持续低迷；另一方面是在降息等稳增长政策刺激下，购房者对市场的预期出现明显变化。房价上涨的预期这块臭鱼，令购房者再次选择放弃对政策的信任而果断入市。这是一种恐慌性的购买，购房者并不是不知道房价仍然处在高位，并不是不明白沉重的按揭对于未来的生活意味着什么。但在稳增长、货币政策出现实质性宽松，各地争相对政策进行调整的情况下，再不扑向前面的臭鱼，可能永远都会失去机会。因此，相对于前两年房地产市场的疯狂，这是一种更为悲壮的选择。

　　可以说，这轮所谓史上最严的调控一直在争议中坚持，在不得已的情况下，管理层甚至祭出了“限购”等杀伤力巨大的措施，决心不可谓不大。但是，无论如何调控，除了真的遏制了房价疯狂上涨的态势，在城镇化和货币缩水等事实面前，房地产调控从未改变购房者的房价上涨预期。一旦宏观经济风吹草动，足以让所有持币待购的人胆战心惊。而各地对土地财政的依赖，更让这种预期得以强化，从而使得房价成了一个和宏观经济完全唱对台戏的指标：宏观经济好，大家对政策的信心足；而宏观经济下滑，大家从来都不信任房地产调控。这几乎成了判断中国房地产走势的最准逻辑。上半年，宏观经济出现明显下滑，二季度更是跌破8%，引发了新一轮的关于房地产调控是否放松的预期，地方政府更是在房地产政策上不断挑战底线，引发购房者的恐慌。

　　房地产能不能救经济，房地产能不能稳增长，答案是毫无疑问的。关键问题是，如果放松房地产调控，除了房地产以及相关行业再次出现逆势的繁荣之外，并不能解决很多行业面临的产能过剩困难，也不会改变中小企业的生存状况。如果今年放松调控，相信我们的资产负债表年底的时候不会太难看，而明年怎么办？后年怎么办？特别是，一旦房地产调控放松，本来打算进入制造业等实体经济的资金和资源又会回流到房地产，加剧中国经济结构的失衡，房地产巨大的“虹吸效应”势必让刺激内需的政策再次落空，面对高昂的房价，有谁会安心地去真正消费？

　　在目前的情况下，没有理由听任房地产的“臭鱼效应”再次上演，房地产的回暖对于中国经济而言，真的不亚于一枚自杀式的炸弹，将中国经济进行结构调整的努力毁于无形。