余丰慧

　　住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，经过两年多的房地产调控，现在市场上的投机性需求基本上被挤出了市场(《上海证券报》6月25日)。

　　此前，北京市住建委等部门也曾说过，现在市场上90%以上都是自住型需求，投资投机性需求基本被挤出。但是，人们不禁要问，那为何近期房地产市场又出现了骚动呢？成交量放大、部分城市价格微涨、地王又现、千人排队拼抢楼盘等现象在一线城市开始涌现。国家统计局发布的70个城市房价数据显示，5月份上涨城市比4月份多一倍。

　　以笔者分析，在限购政策没有任何松动情况下，应该说这波行情主要是自住型刚需拉动的。宏观背景是，我国经济下行压力增大，稳增长被提至重要位置，开发商等根据过去“经验”，大肆吹嘘、散布放松房地产调控来稳增长的舆论氛围，以此忽悠刚需入市。自住型刚需由于预期房价继续下行，此前一直持观望态度。近期，在开发商忽悠下，在存款准备金率和利率下调的宏观微调下，以及个别部委放出一些容易让市场误解曲解的政策信号怂恿下，刚性需求开始骚动而集中投入购买，成为推动这波行情的主要原因。 

　　但不可否认的是，来自市场的信息表明，第二套房的改善性需求和投资性需求，也同时进入市场。一些地方政府放松或者变相放松限购政策，致使一小部分投资投机性需求浑水摸鱼进入市场，对市场形成一定需求压力。此时，说“投机性需求基本上被挤出了市场”为之尚早。 

　　只要限购政策不退出，市场中的自住型刚需就对房价构不成威胁，动摇不了房价整体下行的大势。首先，刚需非常有限，而且刚需一旦购买后就会退出市场，不像投机性炒房一波又一波，最终吹大泡沫。其次，满足自住型刚需的供给渠道多、数量大。商品房市场的中小户型住房，正在加快建设的保障性住房都将很快投入市场。 

　　因而，控制房价的关键是彻底打压和挤出投资投机性需求的力度不能减轻。就目前而言，投资投机性需求被基本挤出市场，只是主观估计而已，尚没有具体数据进行缜密论证。最为担心的是地方政府明里暗里变相松动限购政策，使得投资投机性需求绕道入市。只要限购政策不松懈，地王出现、房价微涨、千人排队抢购楼盘等，都只不过是昙花一现罢了。