□童大焕

　　楼市调控仍未放松，在土地市场冷清、土地出让金大幅下滑的形势之外，开发商普遍放慢了前几年所拿土地的投资速度，甚至开始放缓拖延开工。这成为当下国土资源部最为担忧的事情之一。

　　4月17日，一场视频会议在国土资源部召开，各省及副省级城市国土部门负责人悉数出现，“形成住房有效供应”在会议上被频频提及。在国土部看来，最需要担心的显然不是开发商“不拿地”，而是开发商“不开工”、“缓施工”。他们最担心的是，一旦经济出现下滑，这些供应出去的土地会不会成为烂尾工程。

　　国土部的担心并非多余。截至2011年底，国内尚在开发过程中的房地产用地宗数和面积分别达到15.04万宗和47.99万公顷，这个数字相当于过去三年年均供应量的4倍。而2008年出现的那场“缩工保价”运动，第一不拿地，第二不开工，第三缓施工，带来了2009年之后楼市有效供应的大幅下滑。而在2009年，刺激楼市政策的密集出台带来了需求量的暴涨，供不应求，随之而来的则是房价的报复性上涨。现在，一切都有可能“昨日重现”。

　　在庞大的数字压力下，国土部已将防治土地闲置放在首要位置，其工作的重点是“促供给”，但住建系统强调的是继续“控需求”。二者形成尖锐矛盾。

　　世间任何事物，最忌讳的是骤冷骤热骤开骤合，宏观调控也不例外。从2010年4月开始对需求闸门的骤然关闭，必然反过来全面传导到供给的全面减少。如果此时再骤然放开需求闸门，就像将已经蓄满水的大坝贸然炸开，结果必是水漫金山，2009年末开始的那种需求暴增和价格暴涨现象必将重演。

　　因此，下一步政策面，控制投资性需求短期内不能放松，但是对于首套房和改善性住房的需求逐步放开甚至给予政策优惠，带动有效需求，也是必然要做的工作。

　　而在需求的积蓄、需求的逐步释放过程中，供给的短板现象似乎难以避免。因为在限购等政策下需求减少的同时，开发商“缩工保价”导致的供应减少可能来得更快。在本轮调控中，北京就曾出现过存量房“迅速增加”又迅速回归常态的数字乌龙现象。存量房一直是判断市场供应状态的一个重要指标，业内不少人把10万套存量房作为北京房地产市场供需平衡的一个关键点。调控开始之后，北京的存量房一度迅速“上升”到10万套、12万套、13万套，并由此判断房价下跌成为必然。但是2012年3月30日，北京市住建委对商品房存量的重复数据进行了集中清理，在去掉无效以及重复登记的商品房存量后，北京存量房仅有约91156套，实际市场存量与之前旧有数据相差约27%。半年来不断增加的北京存量房至此突然灰飞烟灭。而北京每年净增人口至少在60万到80万，平均每3人需要一套房(不论租还是买)，每年就需要二三十万套住房。

　　这样的供应短板，在引发房价上涨的同时，也会引发征地和购地价格的水涨船高，为下一轮房价上涨埋下伏笔。这是购房人应该看清楚的“宏观大势”。