■张炜

　　据相关媒体报道，北京、上海等地多家银行已将首套房贷利率从之前的上浮改为基准利率，部分银行还对优质客户给予优惠。同时，房贷审批的等候时间较年前缩短。

　　在现行调控政策的基调下，上述房贷松动现象不意味着开发商将迎来好日子。回顾近年的房贷松紧，不难发现两个特点。其一，政策因素的影响较大，调控“阀门”拧紧之时，个人房贷的门槛明显抬高。其二，信贷额度的变化也带来影响。往往在年底，各家银行基本用完一年的信贷额度，对个人房贷的申请不得不高挂“免战牌”，或主动提高房贷利率及首付。而到了年初，新的一年信贷额度到位，出于“早投放、早收益”的考虑，房贷审批相对较为宽松。去年各银行纷纷上调首套房贷利率，在基准利率基础上上浮10%或更多，与信贷额度紧张有很大关系。进入2012年，部分银行的首套房贷“回归”基准利率，主要是银行手中的贷款资源较为充裕。虽然房贷利率加价不及小企业贷款，但较低的不良贷款率及以房产作为抵押物，使银行不愿放弃房贷业务的“蛋糕”。

　　就在传出首套房贷利率松动消息的同时，温家宝总理在国务院会议上指出，“巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。”有媒体注意到，这是自2009年楼市调控以来，温家宝总理第五次提及促进房价合理回归。如此明确的政策导向，表明今年房地产调控不会放松。部分银行首套房贷“回归”基准利率，并非释放调控放松的信号，更不是与调控政策唱反调。

　　从银行的态度来说，谨慎看待2012年的房地产市场，不会把风险“置于脑后”。在房贷政策的松紧把握上，首先考虑到调控政策的主基调。交通银行金融研究中心日前发布的研究报告称，政策将是影响房地产市场前景的关键因素。由于目前房地产调控政策刚开始起效，一旦调控政策放松，房价可能会迅速反弹，导致调控前功尽弃。政府将继续实施限购限贷等调控政策，不会很快放松调控。在此背景下，预计未来商品房市场将进一步走弱，销售将保持疲软，房价下跌范围将进一步扩大。

　　就“回归”基准利率的首套房贷利率而言，仍处于近10年来相对较高的水平。而且，2012年降息的可能性不大，多数机构预测年内最多降息一次。面对仍较高的房贷成本，尽管现有的房贷门槛略有降低，但对刺激购房需求的作用十分有限。从股市表现来看，京沪等地首套房贷利率松动的消息，没能刺激地产股反弹。相反，春节期间楼市成交“遇寒流”，使得地产股在龙年首日集体重挫，万科A、招商地产(微博)、保利地产(微博)、金地集团等1月30日分别大跌4.43%、3.33%、4.66%、3.30%。

　　需要指出的是，房地产调控的政策初衷是促使房价合理回归，应该采取差别化信贷政策，而不是简单的“一刀切”。在去年12月底举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新提出，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

　　此前首套房贷利率在基准利率的基础上进一步“加价”，使购房者先随利率上调“被涨价”了，其影响甚至大于政策调控促使房价下跌带来的实惠。商业银行对首套房利率“漫天要价”，存在高举调控的名义进行“趁火打劫”之嫌。如今，信贷资源相对较为充裕，商业银行理应向首套房贷申请者提供合理的贷款利率。正如业内专家所指出的，去年一些银行提高首套房的首付比例和利率，是基于自身盈利能力的考虑，与政府调控方向并不一致。首套房贷利率的“回归”，并不代表调控放松，因为鼓励刚需和改善性需求本来就是调控的应有之义。