作者：■高明

　　对楼市调控不能只把眼睛盯在房价是否下降上。房价下降是楼市调控必须实现的目标之一，但绝对不是最终目标。最终的目标是，房地产市场健康、有序、规范。

　　要让房地产市场健康、规范、有序，就必须规范地方政府的行为。一方面，“土地财政”的格局必须打破，土地收入必须纳入财政预算；另一方面，严格防止地方政府与开发商结成利益同盟。

　　楼市进入“寒冬”、二手房价格下降、新盘打折力度加大、少数地区因开发商降价引来已购房业主不满、开发商“资金链”紧绷，种种迹象表明，楼市拐点已至，房价下跌已成必然趋势。

　　那么，房价下跌，是否意味着楼市调控已达预期目标呢？显然不能这样认为。房价下跌，只是楼市调控作用的初现、效果的开始。如果把房价下跌作为楼市调控的最终目标，那么，一旦政策退出，房价就会迅速反弹，这方面的教训还是十分深刻的。

　　笔者的观点是，楼市调控的目标，就是建立健康、有序、规范的市场，让市场具有投资价值而没有投机空间，让不同层次的人群都能找到自己的住房定位。

　　显然，目前的楼市远不具备这些方面的条件，也不具备这些方面的功能。即便房价下跌再多，也不能轻言退出，而应当按照房地产市场变化情况，及时调整政策策略，一步一步地将房地产市场引导到健康、有序、规范的发展轨道。

　　从目前房地产市场的实际情况来看，由于政策的持续收紧，特别是信贷政策对开发企业的全面“封锁”，已经让多数开发企业难以为继。在这样的情况下，“洗牌”已是必然的结果。关键在于，如何“洗牌”，如何在“洗牌”后不再出现新的乱象。这就需要相关部门抓紧制订政策，完善制度，落实措施，引导开发企业进行“洗牌”。因为，在不规范的市场中，完全依靠市场力量和企业行为，“洗牌”的方法、手段也会不规范，结果就会不理想。如实力不强的开发商“跑路”、置银行和购房者的利益于不顾等。“洗牌”必须立足于资源整合、行为规范、有利于房地产市场的健康发展和有序运行。重点要对房地产市场的准入门槛进行重新设置，包括资质、注册资本、施工队伍、管理能力等都要有更高的条件和要求，避免房地产市场再出现鱼目混杂的现象。

　　针对目前房地产市场比较普遍的圈地、囤地、随意更改容积率、偷工减料等行为，必须在重新“洗牌”的基础上，加大规范力度。因为，虽然楼市调控的力度很大、政策很严，但在如何规范开发商和政府职能部门的行为方面，并没有多少实质性的动作和措施，这也是开发商敢于与政策对抗的重要原因之一。所以，如何从体制、机制、制度、监督等方面规范房地产市场的行为，也是房地产市场能否健康发展的关键之一。不然，调控的作用和效果就不能持续，房地产市场也很难真正进入健康、有序、规范的轨道。

　　而要让房地产市场健康、规范、有序，就必须规范地方政府的行为。一方面，“土地财政”的格局必须打破，土地收入必须纳入财政预算，并严格按照《预算法》的规定分配和使用。而在编制年度预算时，必须依据土地收入情况，编制住房预算，将土地收入的50%以上用于保障房建设，其他则主要用于教育、科技、医疗以及其他民生工程建设，坚决禁止地方政府再用土地收入建设政绩工程、形象工程等；另一方面，严格防止地方政府与开发商结成利益同盟，特别在土地出让和开发过程中，对充当开发商“保护伞”的问题，要严厉查处，决不手软。更重要的，政府必须承担起为中低收入阶层提供保障住房的责任。也就是说，地方政府必须将保障房建设纳入政府的工作目标和计划，每年都推出相当比例的保障房。这一点，必须纳入到政府的考核目标。

　　必须注意的一个现象是，由于目前地方政府融资平台的负债主要建立在土地上，偿还的主要资金来源也主要是土地出让。如何化解这一矛盾，基本的观点是，在过渡阶段，允许地方政府用土地收入作为偿还债务的通道之一，前提是，债务不能继续增加，政府也要建立偿债基金。同时，可以通过地方政府发债将平台债务从银行转到政府手中，并用今后的地方可用财力逐步偿还。

　　由于房地产过热以及政府负债快速上升都与地方盲目做大城市规模有关，因此，必须采取切实有效的措施，防止城市规模无限扩大。同时，出台相关政策措施，鼓励加快中小城市建设和城镇建设步伐，缓解大中城市的压力，减少资源的损失浪费。

　　我们说，房地产市场不仅应当是为老百姓提供住房的场所，也应当是调节收入分配的手段。如果能正确处理好商品房开发和保障房建设的关系，形成商品房由市场调节、保障房由政府供应的格局，住房矛盾就一定能够得到有效化解，困扰老百姓的“买房难、买房贵”问题也会得到有效解决。

　　总之，对楼市调控不能只把眼睛盯在房价是否下降上。房价下降是楼市调控必须实现的目标之一，但绝对不是最终目标。最终的目标是，房地产市场健康、有序、规范。从现在起，所有的政策措施，都必须依据这样的目标去调整、优化和修正，按照这样的思路去规范政府行为、开发商行为和市场行为。