岳富涛(微博)

　　因为开发商大降价造成的老业主抗争事件，如今愈演愈烈，范围也不断扩大。政府部门和开发商“按合同办事”的回应，不仅断绝了老业主们求得补偿的希望，更将会让新业主们心惊胆战，动摇下手的决心，最终让楼市成交更陷低迷。

　　因为降价造成老业主与开发商激烈冲突，自2005年以来已经是第三轮了。事件的起因、演进、冲突方式以及老业主态度，三次并无本质不同。但当事另一方——开发商和第三方仲裁者，应对的方式、态度，都发生了180度的变化。

　　第一轮退房事件发生在2005年底。时逢第一次严厉调控，以焦点案例上海大华水岸蓝桥为例，老业主们2005年初以13000元/平方米左右的价格购房，到年底周边新房源最低甚至降到8000多元/平方米。如此大的落差让89位老业主不惜牺牲自身的金融信用等级，以集体断供相要挟，逼迫开发商大华集团退房。拖延拉锯9个月后，宝山区法院判决：双方解除合同，购房者承担3%违约金，开发商收回86套房屋，退还1.2亿元购房款。这一轮仅上海就有十多个楼盘发生类似事件。

　　在这轮退房潮中，绝大多数开发商没有大华集团如此强硬，多以补偿房款、增加装修、减免物业费等方式，与业主达成和解。这似乎也成为弱市惯例，在2008年同样在全国上演。相关政府部门的态度同样温和，以调解说和为主；法院的判决也基本符合业主的诉求。当然退回的房源在市场回暖后，被开发商以远高过原来的价格销售一空。目前上述案例水岸蓝桥的二手房售价已经超过25000元/平方米。

　　但在当下发生的此轮退房潮中，无论开发商还是政府部门，态度非常明确而坚决。作为焦点的两个楼盘——中海御景熙岸、绿地秋霞坊，其开发商中海和绿地的表态异口同声：要求退房、补偿是业主的权利，不退房不补偿也是企业的权利，业主认为不合理不合法可诉诸法律，由第三方仲裁。买房既然是市场行为，就应当遵守市场法则、契约精神。

　　政府方面的表态是：商品房销售价格由房地产企业和购房人根据市场供求关系协商约定。

　　如果在履约中当事人发生矛盾纠纷，应当根据合同约定协商解决，协商不成可通过司法途径解决。如果没有发生特别极端的情况，全国各地的地方政府估计都会采取这样的基本态度，同时辅以调解行动。

　　老业主们也在楼市变动中久经考验积累了丰富的经验，知道硬邦邦要求退房或补偿无法得到支持，此次的斗争策略是一致指责开发商在当时的销售过程中有价格欺诈行为，以此推翻合同成立的基础。但在谁主张谁举证的原则下，老业主们很难拿出有力的证据。他们手里的牌并不多，更要命的是，以往还能获得社会舆论的同情，此次却更多被舆论指责为“暴民思想”、“没有契约精神”。

　　如果此次22000元/平方米买房的老业主一方一败涂地，对半夜去中海御景熙岸排队的新业主们也是一个警示：如果17500元/平方米的价格继续大降一轮，新业主们也不会得到任何补偿。

　　这种情况会不会发生？看看北京通州京贸国际城的案例，此前该楼盘最高价为26800元/平方米左右。去年底推出19800元/平方米的特价房时，开发商就因前期业主不满，对其实施了退还差价的补偿。近期，京贸国际城5号楼开盘销售，然而售价已经下调到15000元/平方米。

　　当前房价的水分到底有多大？降价空间有多大？首先要看当前的价格是从什么样的价格涨上来的。2009年至2010年底，两年时间内京沪郊区的房价基本翻了一倍，中海御景熙岸所在的周康板块，2008年均价只有10000元/平方米上下，当前开发的新盘拿地基本都在2008年之前，利润空间巨大。

　　其次要看开发商降价的决心。此次降价的急先锋中海和绿地，都是全国排名前十的巨头，从财务状况来看，都是业内领先公司。尤其是以开发高端房产为主的中海，利润率在大开发商中多年稳居第一，背后大股东央企中建也是手握上百亿现金。他们率先降价，一方面能将市场上所剩无几的购买力抢先一扫而空，另一方面也是为接下来较长的寒冬作准备。