楼市调控多年，但房价依然居高不下。影响房价走势的因素有哪些？毋庸置疑的是，经济发展、GDP增长、城镇化水平提高和居民收入提高等因素都会增加对房地产的需求，刺激房价上涨。但原中国建设银行广东分行房地产信贷部、国际部总经理郁文达研究发现，影响房价的因素要通过房贷表现出来，与房价走势直接相关的房贷的增减幅度，即房贷增减幅度决定房价走势。

　　房贷与房价相关性高达0.8684

　　南都：应当怎样理解房贷所代表的意义？

　　郁文达：现代社会，居民对房地产的需求(购买住房和物业)普遍都会借助抵押贷款这一金融工具来实现，抵押贷款中的首付款、利率、期限三个条件的改变直接影响居民购房资金的可得性。也就是说，房贷的变化可以直接反映出购房需求的变化。

　　如果首付款低，利率低，期限长，居民购房条件宽，就获得资金容易，购房需求则得到释放。反之，获得资金就难，购房需求就会被抑制。这些条件的改变影响房贷这一金融杠杆发挥作用的大小。

　　南都：若从房贷的变化看出购房需求的变化，那房贷又是怎样影响到房价的？

　　郁文达：作为金融工具的抵押贷款，直接受央行的货币政策和政府特殊的房贷政策调控的影响。如果货币政策宽松，利率低，政府支持居民购房，降低首付款或房贷利率，会刺激居民购房，增加房贷资金的需求，从而推高房价。反过来，如果货币政策收紧，利率走高，政府限制居民购房，提高首付款和房贷利率，就会抑制居民购房，减少房贷资金的需求，房价回落。

　　以房贷变动为自变量，房价变动为因变量并推迟一个季度模拟出的结果R 2=0.8684，表明二者具有很强的相关性。(如图)

　　房贷政策对房价影响滞后一个季度

　　南都：房价对房价的影响可否举例说明？

　　郁文达：我们可以将中央银行的货币政策和政府的特殊房贷政策变化为依据，将这几年的房贷和房价走势划分为三个阶段。第一阶段是2006年至2008年上半年；第二阶段是2008年下半年至2009年；第三阶段是从2010年到现在。

　　不难发现，货币政策与房贷政策密切相关，两者变化决定了房价的变化。比如2008年下半年至2009年。央行从9月开始4次下调存款准备金率，5次下调存贷款利率。央行在10月以银发302号文《和12月国办发131号文将商业性个人住房贷款利率下限扩大为基准利率的0.7倍，首套自住和第二套改善居住条件普通住房首付款降低到20%。房贷增幅和房价在2008年探底后2009年开始强劲回升，房贷增速和房价分别回到43.1%和7.8.

　　而今央行正在收紧流动性，从2010年1月开始以遏制部分城市房价过快上涨为目标的房地产调控开始，特殊房贷政策从金融角度看已不断强化差别化信贷政策，收紧第一、第二套房贷款首付款、利率和停止第三套房贷款，提高居民购房资金的门槛，加大购房成本，降低购房需求，房贷增速下降，房价回落。

　　南都：也就是说，房贷影响房价，而货币政策影响房贷。

　　郁文达：观察房贷和房价变动可以发现货币政策的累积效应在实施特殊的房贷政策后一个季度左右会明显体现出来。如在收紧货币政策条件下，2007年9月银发359号文一个季度后，房贷增幅和房价增幅在2007年末达到最高，2008年开始回落。2008年下半年央行放松银根，下调存款准备金率和利率，10月银发302号文后到2008年末2009年初，房贷增幅最小、房价探底后在2009年大幅上涨。2010年央行开始收紧流动性，1月国八条公布后，房贷增幅和房价上涨在一季度达到最高后开始下降。