【《财经网》记者 陈君】

　　下半年更多房产调控效果会出来

　　《财经网》：任志强(微博 专栏)认为房价主要看两个指标：CPI和GDP，下半年CPI可能回落，GDP目前已经出现了下滑，宏观形势变化后货币政策、财政政策会放松，这会否是房产走势出现逆转？

　　屈宏斌(专栏)：货币政策主要依据通胀和增长的关系，紧缩货币政策主要针对的是通胀。目前看效果不错，投资活动在降温，经济增长也在放缓，这些都是积极的信号。但是，是不是紧缩政策现在就能放松？我认为还为时过早。地方政府强大的信贷需求、投资冲动刚刚有所压制，现在就放松，信贷会重新反弹，加剧通胀的势头。宏调还得继续，预期二季度两次上调存款准备金率、一次加息。到二季度会进一步看到效果，信贷增长放缓，过热的经济也在放缓，这都有利通胀见顶回落，下半年通胀会明显回落放缓迹象，那时货币政策进一步加码调控的压力会减少，经济增长会比去年有所放缓，预计保持9%左右的GDP增长。下半年整个宏观经济基本面会有一个基本改善。

　　货币政策紧缩放缓，对房地产有什么影响？货币政策紧缩对遏制房地产价格上涨有帮助。下半年政策不加码了，房地产也未必会又上涨，因为这轮房地产调控是一个逐步、持续不断加码的过程，会有一个政策累积、叠加的效应，即便是下半年没有更严厉的措施，但是过去九个月都是不断有调控，会有一些滞后的效应，比如加息，即便现在不加了，利息也比六个月之前利息还是高了，效果还是有。不加码不意味着宏观政策遏制房地产效应就消失。政策层面对房地产的压力、遏制作用，我不认为下半年会比上半年轻，有一个时滞，甚至更多的效果下半年会出来。

　　另外，CPI和整个宏观经济的变化对房地产市场有一定间接影响，但不能全部影响。即便是通胀下来，针对房地产调控的政策也不会发生改变，比如，按揭的政策、税收政策等以房地产价格、市场状况为对象的调控措施会持续。

　　当然房地产市场比较复杂，政策的传导机制传导的效果主要取决于地方政府的执行力度，大体方向上有一个政策积累效应，但是积累效应到什么程度，房价具体是跌还是不再涨了，还有待观察。

　　强压地方政府出资保障房会产生新债务隐患

　　《财经网》：调控政策的一个亮点是增加了保障房的供给，但是保障房的资金安排对于地方政府来说是一个大的压力。

　　屈宏斌：保障房从中央到地方政府都觉得是个好事可以做，也是一个主要政策，政策落到实处，关键是融资、资金来源。保障房中央和地方政府应该承担更多资金，不应该指望民间、社会的资金去承担主要责任。保障房本身就是公共产品，政府的收入主要应该用于公共产品的服务。政府一直在强调转型，公共财政政府的一个主要体现，财政应该出大头，中央、地方再分别去分。

　　2011年政府安排1000万套保障房需资金约1.4万亿，据住建部介绍，政府财政提供5000亿，其中中央政府补助1030亿，地方政府提供3970亿，剩余8000亿由社会机构、保障对象及所在企业筹集。中央政府出10%，剩下90%钱从地方政府和社会中来。无非又指望从银行去贷款，地方融资平台已经使银行在地方基建项目涉入很深，保障房会不会又使银行进一步介入公共投资？这样的资金安排可能有一个风险。保障房资金如果落不到实处，最后达到的效果会大打折扣。政府在公共福利开支方面不进行根本性转变的话，很多深层次问题，包括房地产、其他抑制消费的问题都没法得到解决。

　　《财经网》：资金安排不到位，到明年保障房政策是不是走不动了？

　　屈宏斌：如果中央用高压政策施压地方政府，地方政府为了保乌纱帽也会实施，但是这样会带来很多隐患。我们知道地方政府从税收角度看基本上是“吃饭财政”(日常财政收入只够发工资)，额外的建设就得去举债，或者取得卖地收入。中央在保障房的支出上没有明确自己的责任，让地方政府去想办法，资金问题解决不好，没有明显的规范，保障房任务可能完成不了，即便完成了，资金也是比较混乱的局面，新形式的隐形债务又会出现问题。这个问题必须面对，否则会埋下隐患，导致地方政府本来可以在明处安排的资金就会变成隐性的债务，政府债务问题包括银行的债务都会出现问题，最终还得中央政府承担。

　　《财经网》：不仅仅保障房资金的政策安排不够细致，“国八条”要求地方政府对房价问责，因为没有具体的理性指标，最后却演变成了房价与GDP挂钩，中央出台政策是否太粗线条了？

　　屈宏斌：为什么要进行房价的调控是因为过去几年房价上涨过快，要遏制就要有调整，至少让增长放缓，如果现在将房价与GDP挂钩的话，那房价增长和收入增长大体上是同步的，那么由于过去房价过快增长带来的支付难题是得不到解决的，因为过去已经远远高于GDP增长，现在调控目标和GDP同步，那过去已经高增长的部分并没有得到相应的调整，如果要让房价让老百姓可支付，或者房价收入比有所下降的话，最起码要让房价的增速远远低于收入增速，这样才能调整过来。目前的调控目标跟GDP挂钩不仅仅不能解决过去已经积累的问题，甚至会起到反效果，对于管理房价的预期非常不利。管理预期非常重要，很多人买房是因为房价涨太快，涨怕了，晚不如早，而且要买大房，一次到位，这个都是预期在作怪。房价管理除了措施外，更重要的是执行，因为执行牵扯到中央政府和地方政府，中央政府光有决心不行，需要有行动或者更多的责任。比如保障房应该给地方政府筹备资金一个合理的渠道和方式。

　　任何经济体不能依赖房地产维持可持续增长

　　《财经网》：限购对银行房地产贷款方面有什么影响？

　　屈宏斌：短期会抑制，按揭相应减少，正是宏观调控所乐于见到的，通过对需求的控制，从而达到对银行的限制，对银行短期贷款增长会放慢，中长期会有利于控制银行的风险，利大于弊。

　　《财经网》：地方政府一方面倚仗房地产获得收入，一方面也担心银行在房地产信贷方面的风险，这中间怎么找到平衡？

　　屈宏斌：中外历史上没有一个国家的经济依赖房地产开发发展达到可持续增长的局面，哪怕一个小的经济体也是如此。中国这么大经济体，期望依赖房地产达到可持续增长，这是不现实的，中国还是要依赖实体经济。实体经济创造更多就业，把劳动力资源不断从低效率部门吸收到高效率部门，这样才能实现可持续发展，中国过去三十年也是这么走过来的，未来能不能可持续也关键是这些方面能否持续下去。从这个意义讲，过多强调房地产市场的开发，特别是房地产价格上涨会增加城市一些实体产业成本，成本增加放缓实体经济发展，这样竞争力会下降，反而对经济有负面影响。从宏观角度说，房地产市场从来不应作为经济的支柱产业，这也是认识上的误区。中国还是需要使大家的收入得到不断的改善，不断改善唯一的源泉又不产生通胀的可行的办法就是劳动生产率不断提高，按照中国现在的国情，就是不断使劳动力资源不断进行有效配置，从低效部门不断转到有效部门。

　　《财经网》：请您一句话评价一下此轮房产调控。

　　屈宏斌：房产调控显示了政策层面的决心是明确的，执行效果重在细节。如果地方政府能比较好的有效落实现有政策，房价过快上涨局面会有明显的改观，这还有待我们观察地方政府执行力度。

　　屈宏斌为汇丰银行亚太区董事总经理、大中华区首席经济学家 　

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