易宪容(专栏)

　　1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了2011年房地产宏观调控的新“国八条”。与2010年国十条相比，新“国八条”有不少新内容，比如强调房地产市场发展双轨制，房地产财产税征收试点及限购令等。

　　为了打击房地产投机炒作，进一步强化的住房的各种税收工具，“国十条”中所希望的通过税收来打击房地产投机炒作的政策有所落实，如加强住房交易税和住房交易所得税征收、要求住房财产税征收试点全国逐渐展开等。但新“国八条”还认识到了住房交易税及住房交易所得税的征收只是把2008年下半年的优惠方面有所取消，并没有增加新内容。实际上，既然承认了房地产市场泡沫，如果还是采取住房市场平常的税收政策所能够起到作用是十分有限的。因此，无论是对住房交易流转税还是住房交易的所得税，如果不采取严厉的或高的累进税政策，要想通过房地产税来达到遏制及打击住房投机炒作是不可能的。比如，在香港及新加坡，最近都出台了对住房交易严厉控制的税收政策，从而使得住房投机炒作得到不同程度的遏制。对于住房财产税或不动税的推出，新“国八条”强调在各地逐渐开始试点。国内不少地方房地产税“空转”多年，房地产泡沫已经吹得巨大还要试点已经政策太滞后于现实了。在此，先得对房地产财产税的一般性作点分析，然后针对上海及重庆推出的房地产税，来讨论其意义与未来发展。

　　一般来说，房地产税应该分为房地产交易营业税、房地产交易所得税及房地产财产税。房地产交易营业税主要是指房地产交易过程中所交纳的税，当前的税率为5.5%，以前实际执行在1.5%〜3%的范围内。当前的房地产交易所得税是20%，但早些时候全国各地基本上通过地方政府化解了(即按照交易总金额1%征收)，新“国八条”之后，其征收按照交易所得征收了。而当前所讲的房地产税主要是指住房物业税，或住房持有税，或不动产税。

　　对于房地产税或不动产税，几年来，一直是讨论十分热烈的一个话题。对于房地产税该不该开征？其意义何在？开征房地产税对住房市场有何影响？对未来房地产市场的发展影响如何？它合不合适中国的国情与实际？征收房地产税有没有遏制国内房地产价格快速上涨？可不可代替地方政府的土地财政？等等问题都是当前社会讨论重点，特别是最近重庆与上海征收房地产税的征收试点，房地产税征收更是成了国内民众关注的话题。

　　其实，开征房地产税，自然是与最近国内房地产市场的发展有关，自然是与国内房价疯涨有关。尽管目前国内房地产价格严重高估已是不争之事实，但是国内反对房地产市场泡沫存在的声音却在国内占主导，何也？其根本原因就在于，中国房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制。地方政府出于获得财政收入目的是高房价坚定的支持者，而且通过土地垄断等方式支撑了房价的上涨；开发商作为地方政府代理人，只有在房价的攀升中获得银行的资金与政府的土地，而房价的非竞争性或垄断性则为此创造了条件，也为开发商获得暴利创造了条件；商业银行则通过银行房价的虚高来扩大其贷款规模、降低不良贷款率及增加利润，只要看这几年国内商业个人信贷资金与房地产开发贷款快速增长，只要看这几年国内商业银行利润成倍的增长，我们就能够从中明白点什么；对于消费者来说，又可以分为两种情况，已经购房者则希望房价的攀升来增加其财富效应或转手交易获利，没有购房者由于缺乏谈判力量、加上商业银行贷款支持，只得被迫接受高房价。在这样的情况下，国内房地产的价格在地方政府、商业银行、开发商相互的推动中还能不疯狂上涨吗？这就是国内房地产市场的问题，这些问题都是由于政府房地产政策缺陷所导致的结果。在房地产税收政策严重缺陷的情况下，住房市场岂能不成了疯狂投机炒作赚钱工具？因此，要打击房地产投机炒作，公平公正的税收政策出台是必然，而不是单纯的出台政府干预的限购令可以解决的。

　　就目前国内房地产业的税收、收费、土地出让租金等方面情况来看，不仅名目繁多，而且极不规范，因此，开征房地产税的主要目的能够达到对房地产业正税、明租、清费的作用，能够让房地产市场回归到其居住的本性。特别是在目前国内房地产价格疯涨与炒作严重的情况下，开征房地产税对遏制房地产市场的过度投机、保证国内房地产市场持续稳定发展能够起到十分重要的作用。

　　首先，在一个发达的市场体制下，房地产税又称不动产税，它是一种选择性的财产税，同其他财产税一样，是一个国家赋税结构中的三大支柱之一。开征房地产税，它能够起到以下几个方面的作用：

　　一是可以矫正现行所得税的某些缺陷，堵塞逃税的漏洞。比如目前采取个人所得税的国家，由于未实现的资本收益在计算上有实际困难，通行会把它不列为征税的范围。如果不辅以财产税的征收，这些未实现资本收益将成为逃税的漏洞，使得政府一部分税收流失而无从补救；

　　二是发挥量能课税的原则，促进社会所得的公平分配，有效减少财富过度集中；

　　三是征收财产税也是符合谁收益谁付费的课税原则的；

　　四是随着人口增加和经济发展，国人所拥有的财产会不断增加，个人财产征收可以提供政府丰富和稳定的财政收入。税基因人口增加与经济发展不严扩大，使得财产税收入得以稳定发展，加上房地产的不动性，从而减少了逃税的可能。当然，财产税还能提高资金市场的利率，从而使生产成本的增加，引起产品及劳务价格的上涨，而部分税务负担会透过价格的上涨而转稼给消费者身上，从而遏制房地产的过度需求等。

　　一般来说，房地产税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且房地产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国1996年地方财政收入1万多亿美元，其中房地产税就占20%以上。

　　依照各国现行税制，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的，政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价，每幢房产纳税应根据查定价格加以计算。而这种查定的价格，在进行下一次查定价格之前，没有重大事故发生，不得变更。

　　政府在查定房地产价格时可能有以下的几种方法：一是市场交易法；二是成本法；三是资本法。对于以上三种方法，由于欧美国家房地产市场较为发达，市场交易法应用得最为普遍，特别是对自用住宅的估价，这种方法更是便利。无论是哪一种方法，对于房地产税基的认定，都会用明确的法律来规定，以便减少房地产课税的随意性与不公平性。各国房地产税多采用单一税率。

　　同时，如同个人所得税的征收一样，房地产税的征收同样对某些特写房地产设定优惠办法。其优惠对象通常包括：政府机构所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋；自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。也就是说，如果是公平公正的房地产税，并非是每一个有住房者都必须纳税的，对于那些收入低，住房条件不好、持有住房在平均水平以下的居民是可以不同的免税条款给予减免的，这样才能表明房地产税作为一种收入分配调节机制的作用。

　　从目前国内的房地产税征收情况来看，一方面是税种繁多、收费复杂、租费杂乱，如各种所得税、印花税、城市建设税等，另一方面房地产税比重偏低，与房地产有关的税仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%。在这种情况下，不仅增加征税征费的成本，也为逃税漏税、贪污腐化提供了条件与土壤，同时也导致了国家的财政收入大减，削弱了国家的经济实力。

　　更为严重的是，由于国内房地产税费偏低及凌乱无序，从而使得通过房地产让社会财富向少数人集中，社会财富两极分化越来越严重。可以说，大多数民众对国内房价的疯涨表示强烈不满，最大的问题就在于国内房地产业的暴利，在于国内房地产业对民众财富的掠夺、在于社会财富轻而易举并严重地向少数人集中。而这些问题的原因就是与政府的房地产税政策存在严重缺陷有关。

　　同时，房地产税费的偏低也使个人住房消费盲目扩张，比如目前国内购房者年轻化、一人多房化、房屋面积总体偏大化等等。这不仅使得住房消费的严重浪费，也严重增加了购房者的经济负担。现在国内不少购过房的年青人被房子还款压得喘不上气来。

　　再就是房地产税费偏低也使得国内房地产市场投机炒作十分严重，造成房价快速上涨。而房地产投资炒作严重，不仅使得许多民众居住条件不能改善，带来了许多严重的社会问题，而且导致国内不少地方的房地产泡沫四起，使得国内金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。因此，开征房地产税不仅势在必行，而且对国内房地产业来说是一个全面多赢的事情。特别是对目前国内不少地方的房地产炒作较为严重的地方，通过重征房地产交易税，让房地产炒作者投机房地产颗粒无收，即让房地产投机炒作者损手而出。在这种情况下，国内房地产市场的需求立即会迅速下降，房地产的价格也会随着房地产需求下降而回落到真实的市场价格上来。这样，房地产市场的泡沫也会自然消退，从而可以保证国内房地产市场持续稳定的发展。

　　当然，正如上面所看到的那样，开征房地产税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料；二是用科学的方法对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力。如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象确立等，只有在这些方面创造条件，房地产税的开征才能有效地进行，并达到开征房地产税所要达到的目标。所以开征房地产税不仅先得制定规则，制定法律，而且要对当前中国的住房进行全面普查，形成住房档案、建立税基，然后在此试点，并在这基础上全面展开。当前重庆与上海开征房地产税，这些地方基础工作还是做得不够，因此，也就无法制定一个公平公正的房地产税。如果房地产税不是公正公平，那么其起到的作用则是十分有限的。还好，这些仅是试点。而且只有在公平公正的房地产税制下，房地产税的功能才能得以发挥，广大民众也不必担心房地产税的出台增加其负担。

　　在上述这些条件不具备的情况下，新“国八条”要求各地方对征收房地产税进行试点。因此1月27日上海及重庆公布了征收房地产税的试行办法。上海的办法是对新购买住房的居民，其住房面积超过人均60平方米的住房按交易价70%计税，适用税率为0.6%或0.4%；重庆的办法是对主城区的高档住房征收税，适用税率分别为0.5%、1.0%、1.2%。对于两地这种房地产税征收试点，由于没制定好的税制，也就不可能有公平公正的住房财产税，从而即使这样征收住房财产税，但住房财产的基本功能也就根本无法显示出来。这样的住房财产税征收试点的意义只能说已经开始征收住房财产了，其它的意义不多。因为覆盖率低税率极低的住房财产税不仅达不到房地产税征收的基本功能，反之一定会让市场认识到政府推出房地产税仅玩玩而已，根本就不会动真格。既然政府不愿意通过房地产税来打击房地产的投机炒作，那么住房的投资功能或赚钱效应要去除或挤出是不可能的。政府一方面要对住房投机炒作严厉打击，另一方面不通过严厉的房地产税来限制。两者在政策及经济逻辑上都是相悖的。

　　总之，随着国内房地产业的持续高速的发展，开征房地产税已是势在必行的事情。而且国内开征房地产税不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，也是减少房地产投机炒作、遏制房价疯狂上涨、减少房地产市场非法行为，保证房地产市场持续稳定的发展的重要一步。当然，开征房地产税还得在制度安排上创造条件，特别是法规设定上要公平公正。只有制定一个公平公正的房地产税，才能保护绝大多数居民的根本利益，才能保证房地产税征收达到预期之目的与效果，而不是仅开征房地产税就可一了百了。因此，开征房地产税，就得先有一个公平公正的住房财产税法律制度。当前这种住房财产税的试点所起到作用十分有限，反之，市场还会对这种试点反向理解。

　　(作者系中国社会科学院金融研究所金融市场研究室研究员)