廖英敏

　　针对2009年房地产量价齐升的走势，2010年国家不断出台房地产调控政策，虽然在调控政策的作用下，5月至8月房地产市场开始调整，商品房销量逐月回落，房价增速受到一定程度地遏制。但9月份以后，房地产市场销售出现回暖、房价环比回升，房地产市场调控的效果不明显，促使2011年初国家又一轮更严厉的房地产调控政策出台，使房地产市场将发生较大的变化。

　　一、2010年以来房地产调控政策综述

　　(一)2010年房地产调控政策

　　2010年是出台调控政策最多，调控更严厉的一年。年初，面对房地产市场回升、部分城市房价上涨过快的形势，国务院办公厅于1月7日下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，出台了增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管以及对土地供应和商品房销售的管理等11条调控措施，拉开了调控的序幕。

　　2010年一季度房地产市场持续升温，4月17日，国务院办公厅发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国办发10号文件)，再次遏制房价。调控政策围绕房地产市场运行的各个环节，从治理合理房价形成的市场环境入手。政策的重点放在了加强住房需求管理上，实施一系列的“限贷令”，包括二套房首付不低于五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买首套但90平方米以上的首付不得低于30%；在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等，严厉抑制非合理住房需求。同时加大保障房建设力度、增加中小商品房的土地供给，清理整顿土地市场和房地产市场环境。以促进房地产市场供求平衡，形成合理价格。

　　房地产市场经过5月至8月份的调整后，9月份又出现回升的趋势。9月末，中央有关部委分别出台措施，对房地产市场进行第三次更严厉的调控。一是对地方政府严格实行问责制，要求各地尽快出台落实国办发10号文件的实施细则，将稳定房地产市场的责任交给地方政府。二是全部暂停购买第三套及以上住房和不能提供一年以上当地纳税证明、社保证明的非本地居民购房贷款；首次置业住房贷款首付款比例调整到30%及以上等。三是加快住房供给进度，落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。严厉查处开发商土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，督促加快推盘速度。四是16个房价上涨过快的一、二线城市在实施细则中出台了“限购令”，采取行政手段严格限制投资、投机购房和非常住居民购房。

　　(二)2011年新的房地产调控政策

　　虽然2010年房地产调控措施层出不穷，但在通胀预期增强、汇率上升压力加大、投资渠道匮乏等各种外部因素的影响，以及房地产市场内在因素作用下， 2010年末房地产市场出现明显回升，房价依然居于较高水平，2011年初新一轮的房地产调控政策相继出台。1月26日下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(新“国八条”)，再一次出重拳进行调控。一是强化调控政策的落实，要求各地政府合理确定本地新建住房价格控制目标，将稳定价格的任务进一步落实到地方政府；二是加大控制需求的力度，购买二套房首付比例提高到60%；要求房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；三是对原有税收、差别信贷政策、土地准入资格和资金审查政策要完善和强化落实。四是加大住房保障的力度，明确2011年要建设保障性住房1000万套，扩大住房保障的覆盖面，全力解决中低收入居民的住房需求。同时于1月27日公布了上海市和重庆市两个城市实施房产税试点的方案，开征房产税已经迈出了第一步。新一轮调控政策是我国近几年房地产调控最严厉的政策组合，对投资投机性购房、高房价的指向十分明确，既是一系列调控政策的延续，又是进一步的“加码”，表明了中央坚决遏制房价上涨过快的决心。

　　(三)宏观货币政策调整对房地产市场的影响

　　2010年虽然实行的是积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但面临通货膨胀上涨的压力，央行的货币政策已转变为适度紧缩。从2010年1月12日中国人民银行宣布上调存款准备金率0.5个百分点开始，到2011年2月末，央行连续8次上调存款准备金率，累计上调4个百分点，大型金融机构存款准备金率已达到19.5%；并于2010年10月始三次提高存贷款基准利率。央行货币政策的调整，增加了房地产开发企业融资的难度。贷款利率提高，增加了房地产开发商的资金成本，同时也增加了房屋消费者的购房成本，抑制了购房需求。

　　二、宏观调控下的房地产市场运行特点及成因

　　(一)2010年以来房地产市场运行特点

　　1.市场需求受到抑制，住房市场销售增速回落

　　受调控政策的影响，市场需求受到抑制，市场销售增速从2月份的39.4%逐步回落，7月份达到最低点-15.4%，8月份开始回升，9月份的三次调控措施出台后，增速平缓。

　　全国不同区域市场表现并不一致(见表1)，市场销量明显回落的主要是东部地区，1〜12月份销售同比增速比年初回落28.1个百分点，尤其是经济发达的省市，调控政策抑制不合理需求的效果比较明显，住房销售量呈现大幅下降，其中北京市住房销量增速由年初上涨46.4%，到1〜12月份转变为下降30.6%，上海、江苏、浙江等省市同样出现住房销量大幅下降的形势。中西部地区住房市场销量增速回落的较少。

　　2.增加住房有效供给，房地产投资较快增长

　　宏观调控注重增加中小套型商品房的土地供给、加大保障房建设力度，2010年计划的580万套保障房已全部开工，已经建成370万套，房地产投资保持了较高的增长速度。1〜12月，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，增速比2009年末提高17.1个百分点，房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%，增速比2009年末提高28.2个百分点。

　　3.房价快速上涨的势头得到遏制，但仍在较高水平

　　住房供给持续增长，投资、投机需求得到抑制，自住性需求持币观望，住房市场供求关系有所改善，房价涨幅趋缓，70个大中城市新建住房价格同比涨幅由4月份的最高点15.4%，逐月回落至12月份的7.6%，回落了7.8个百分点，房价快速上涨的势头得到遏制。但9月份以后，房价出现反弹的苗头，9、10、11、12月新建住房月环比价格分别上涨0.5%、0.3%、0.4%、0.3%。1〜12月份商品住宅平均销售价格为5029.15元/平方米，比2009年均价上涨7.1%；第四季度租房价格同比上涨13.8%，房租比2009年末提高了14.5个百分点。

　　(二)当前房地产市场运行形势的成因分析

　　为什么如此严厉的调控政策，2010年末房地产市场出现回升迹象，房价仍然处在较高的水平？

　　第一，土地价格上涨对房价的带动。住宅用地是住房的基础，在当前一次性支付土地出让金的制度下，土地价格占建房成本1/3以上。虽然2010年国土部增加了住宅用地的投放量，但仍然未达到2007年的同期水平。一方面，土地资源有限，使得开发企业对土地资源的争夺异常激烈。另一方面地方政府财政又强度依赖土地出让金，导致土地招拍挂的价格不断上升。国家统计局数据，第四季度普通居住用地价格同比上涨18.4%，高档住宅用地价格同比上涨25.4%，年末一些城市又出现了“地王”，土地价格上涨成为房价上涨的推手。

　　第二，通胀预期导致购房意愿增强。我国正处在城市化过程中，自住型住房需求就比较旺盛。2010年居民消费品价格一路走高，2010年CPI同比上涨3.3%，三次提高存贷款利率后，银行存款仍处于负利率贬值状态。由于房价一直处于上升通道，炒房获得丰厚利润的财富效应，使没房的希望将现金变成房产，有房的希望购房保值增值。虽然当前的调控政策抑制投机需求，但事实上仍然有人创造条件将需求实现。

　　第三，二三线城市政府大力进行城市建设，带动房价上行。为了促进当地经济发展，一些二三线城市政府大力招商引资、进行城市建设。一方面改造旧城区创造了许多被拆迁户的住房需求，增加了供求矛盾。另一方面，随着新社区的建设，房价水平也在提升。

　　第四，房地产开发企业资金较充足，难以大量降价促销。此次调控的路径，是通过改善供求关系，迫使开发商下调房价，以达到稳定房价的目的。虽然需求被抑制、销售量增速回落，但开发商资金并不十分紧张，1〜11月份投资资金来源增速仍然高达31.2%(见表2)，大部分开发商持放慢放盘速度、保价观望态度，并不急于降价促销，因此房价难以较大幅度回落。

　　三、2011年房地产市场的发展环境和展望

　　(一)影响房地产市场运行的因素分析

　　1.住房需求仍然比较旺盛，房价存在上涨的压力

　　当前我国城市住房需求仍然比较旺盛。一是我国仍然处在工业化和城镇化的过程中，包括农民工在内的外来人口将继续向经济发达地区的一、二线城市聚集，这些城市的无房刚性需求比较大。而二、三线城市正处在大规模的城市化建设中，旧城拆迁带来的被动住房需求在增加。二是2011年我国经济仍然平稳较快增长，分配制度改革将较大幅度增加居民收入，居民改善住房的愿望更强烈。三是2011年物价水平将居于高位，通胀预期增加了购房保值增值的需求。四是人民币升值预期使境外热钱蠢蠢欲动，寻机进入国内房地产市场。五是一些地方政府的“限购令”年底已经到期，一旦松动，将有大量被抑制的需求释放，

　　2.保障房供给增加，能适度分流住房市场的压力

　　住房和城乡建设部已经明确，在2010年建设580万套保障房的基础上，2011年全国计划建设保障性安居工程任务是1000万套，同比将增长72.4%，其中包括公租房、廉租房和棚户区改造。2009年全年销售商品住宅804万套，意味着将接近全年商品房的销售量，将有大部分中低收入家庭享受保障房的待遇，有利于分流住房市场的压力。国土部门表示，在增加保障性住房供地的同时，切实保障普通商品住房的用地供应，有望增加普通商品住房的供给。

　　3.中央稳定房价的态度坚决，将强化落实和完善调控政策

　　温家宝总理2010年末在回应社会热点话题时谈到：“经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位”。2011年初已出台了严厉的调控政策，住建部表示， 2011年继续坚定不移地加强房地产市场调控，住房城乡建设部将会同有关部门储备调控政策，以应对出现的新情况和新问题。

　　4.逐步收紧的货币政策将有利于稳定房价

　　目前，人民币已经进入加息通道。2011年，央行将继续实施稳健的货币政策，将继续提高存款准备金和存贷款利率水平，将紧缩房地产开发企业的资金，提高融资成本，迫使开发商加快开发和降价促销放盘的速度。同时也提高需求者的购房成本，抬高购房门槛，抑制部分需求。将有利于改善供求关系，稳定房价。

　　(二)2011年房地产市场运行趋势展望

　　展望2011年房地产市场，将是调控政策和市场的博弈。春节前新“国八条”的出台已经为2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强，将对房地产市场产生较大的影响。政府调控房价的决心，使自住性需求选择继续持币观望，等待房价回落：提高“二套房”贷款首付，一些改善型需求由于购房成本上升被挤出市场；“限购令”及房产税试点推出，严格控制了投机性需求；保障房建设力度的加强将分流中低收入人群对商品房市场的刚性需求。新一轮调控政策的出台，一方面多重政策的实施真正缩小了有效需求的范围和规模，另一方面加大土地供应量、加大保障性住房和中小户型普通的建设，逐步增加住房的供应量，使房地产市场的供求关系持续改善。同时， 2011年货币政策将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，将迫使开发商加快资金回笼速度、降价促销，价格面临回调的压力。可以预计，2011年房地产价格大幅上涨的势头难以出现，随着房地产调控政策的落实，保障房的投放，房价涨幅将平稳回落。但“限购”并不是长久之计，要保持房地产市场健康平稳发展，还需要深化土地、财政、金融等方面改革，完善房产税制度，建立房地产市场稳定发展的长效机制。

　　(作者系国务院发展研究中心市场经济研究所研究员)