钮文新

　　说房价涨易跌难一定有不少人会骂我，但事实恐怕就是这样残酷。说实话，哪个地方政府敢说“房价该跌”？恐怕没有。两重原因：其一，卖地收入是地方政府的重要财源，一半的政府开支需要这笔钱支撑。解决不了卖地收入问题，又如何迫使地方政府配合中央压制房价？一连串问题，是个死结。解开死结的方法只能为地方解决新税源的问题。

　　其二，地方融资平台的风险问题。我们必须承认，房价下跌会导致卖地收入减少，会形成更大的地方财政赤字。为什么地方融资平台风险很大？关键是相当一部分资金被补进财政亏空了。现在对地方融资平台的风险控制强化，那地方政府还敢放弃土地收入？

　　此外，政府认为房价该跌，房价就一定下跌吗？事实已经多次证明，面对房地产市场，宏观调控从来都是事倍功半。除了地方政府的博弈之外，其实背后还有深刻的经济原因。

　　中国房价上涨出起于2002年。如果我们把视野放大到国际经济背景，恐怕我们就会对这样的房价上涨多一层理解。那时，美国放弃了强势美元政策，美元贬值，大宗商品开始大幅上涨。这是事实，毋庸置疑。

　　从房屋生产的角度看，大宗商品价格暴涨必然引发国内原材料价格上涨，大大提升了建房成本。这同样是事实。去比较一下2002年和现在那些砖头瓦块、水泥钢材、玻璃塑料的价格，就一目了然。开发商为了维系利润率，向房价传导成本，以致房价上涨。

　　再从市场角度看，房价的不断上涨，诱发房地产投资走热，也很正常。为使资产保值增值，市场投资者的选择是正确的。但问题是，房价越来越离谱，脱离了普通百姓的承受力。对于中国自己不可控的成本推动型价格上涨，关键的不是抑制价格，而在于增加百姓收入。但当时中国的政策选择是抑制房价。

　　结果是什么？房价越抑制越高，加上老百姓的收入增加过缓，现有收入又受到价格上涨的蚕食。

　　为什么房价会越抑制越高？关键是成本推动，使得涨价有其内在的刚性需要。再加上，房价越涨，买的人越多，买涨不买落的社会心理，使得需求过于旺盛。但需要旺盛只是表面现象，核心是成本推动房价上涨，而涨价诱发了需要旺盛。

　　现在同样如此，成本上涨已经显而易见。注意，成本上涨推动的房价上涨，不是靠调节“供求关系”可以解决的。因为，开发商要么不建房，建房就要维系利润率。所以，无论需求多少，只要建房，成本传导都是必然的。

　　其实，开发商的名义利润率表现的很高，比如30%，但如果把这30%的利润摊到建房所需要的、两年到三年左右的时间中去，年利润率不过10%左右。所以，降房价要是依靠开发商降价，基本没戏，而必须地方政府让利。如果开发商和地方政府无利可让，那房价下跌的空间在哪？

　　更重要的是，中国现在解决房价问题是从调整供求关系———减低需求、加大供给的角度着手，这是一个错误的方向。因为，需求要是减低了，开发商以销定产，而减低供给。正确的方向是加快廉租房建设，让买不起房的老百姓“居有其屋”。但这不够，同样需要提高收入，强化那些“买不起房、又不够租用廉租房条件”的人的购房能力。