经济观察网 记者 胡芳洁 “房地产市场中普遍的想法是，想天天吃饺子，不想吃棒子面。现在吃不上饺子了，老想着政府什么时候再给点饺子吃，现在吃饺子不太可能了，你们就吃点棒子面就行了；不过，市场的发展前景还很长远。有专家说可能未来还有十年、二十年的高速发展过程，尤其‘十二五’规划特别强调城市化，既然城市化还有这么大的潜力，房子还得使劲盖，这个市场还早着呢。”华远集团董事长任志强在11月8日举行的2010中国蓝筹地产峰会中表示。

　　基本需求与改善型需求

　　任志强表示：为什么中国的决策仍然停留在目前的阶段，老出这么多稀奇古怪的政策？吴晓灵主任在发言中说，我们的住房目前是以基本消费为主，刘世锦主任讲话里也含有这个意思。但是什么是基本消费？

　　如果是衣衫遮体就满足基本需求，我个人认为中国已经满足基本需求，没人睡在大街上，至少比纽约睡在大街上的人少得多，是不是我们比美国更好的解决了需求？倒过来说，如果仅仅满足住房需求，也就是维持劳动力再生产的部分叫做基本需求，那么这个需求就应该不收土地出让金，由政府负责。因为按联合国的人权公约，每个国家的政府必须保证人们的基本居住权利。如果只是满足这部分需求，那就不要市场化，搞住房分配就行了。

　　但是，居住需求有一个基本条件，1958年，政府提出大中小城市人均居住面积分别达到四、五、六平方米；1985年建设部的方案是六、七、八平方米；到2010年提出八、十、十二平方米。小城市面积大一点，大城市面积小一点，这个基本需求在不断的保证中，而且还在不断扩大中。

　　1978年以前，建设部正式给国家的文件里有六次提到房荒问题，什么是房荒，国际标准人均一张床；然后扩大标准，户均一套房；再扩大到人均一间房。

　　要实现人均一间房就不是满足基本需求，而是扩大基本需求，怎么扩大基本需求？这才有了市场化。真正的市场化要解决的是提高生活质量和超出基本生活需求的房子。基本需求还让大家花那么高的土地出让金买房子吗？全世界可能除了中国以外，没有一个国家这样。也就是，满足基本需求的房子应该是不收土地出让金的，比如廉租房、经济适用房。经济适用房不是满足基本需求吗？如果是，商品房就不是。

　　“我们的政府就是在这个问题上认识发生了错误，才出台了一系列政策告诉开发商要做小户型，满足最基本的低收入需求。如果是为了满足基本需求，政府就别收土地出让金，没那么高的土地出让金大家不就买得起了吗？为什么不这么做？”任志强表示，房地产分为有出让金和没有出让金的重大差别，收了土地出让金就不是给穷人，给穷人就不应该收土地出让金，这是在所有国家几乎是最简单的道理。商品房市场是要解决发展和扩大的基本需求问题，以及改善性需求的问题，而不是用于保障基本需求的问题。

　　城乡土地流转是关键

　　关于城市化，任志强认为，城市化里面一个重大的认识问题，就是认为在城市化的过程中，农民进城必须有房。

　　任志强表示，实际上其他国家在统计是有房户还是无房户的时候，并不区分农村和城市；可是，现在媒体和舆论认为，农民进城必须有房，农村有一套房子，城里还得占一套房子。为什么农民占两块宅基地不叫浪费资源，为什么城里人花钱占一套房还被批评得一塌糊涂呢？任志强认为这政策一定有问题：如果按农村计算，住房拥有率可能在97%以上，都有房子住了还解决什么基本需求？但我国现在基本居住条件还差。反过来说毛病在哪儿呢？如果按照国际惯例，农村的房子是可以自由交换的，中国的农村改革没有涉及产权问题，只涉及到土地承包制中的收益权问题。农民增加了一个土地收益权就有积极性了，因此，家庭联产承包就获得了更多的收益。可是房子呢？没有产权，因此不能交易、不能交换。所以，大城市面积小，小城市面积多，农村面积更多，农村人均在住宅上的面积数比城镇大好几倍。

　　为什么美国的统计中，农村有房子也算有房户呢？因为他可以把农村的房子变卖。我们的矛盾在于农村的房子是不能置换的，所以，有房户和无房户在统计学上是一回事，实际生活中又是另一回事。根子在我们的土地制度能不能解决农村的土地制度上的产权问题、在土地制度和城乡房产不能置换上。