改革方案并未就住宅价格统计的诸多敏感问题给出详细解释，据此得出的数据能否相对真实反映住宅价格的变化，依然有待观察

　　【背景】为回应公众质疑，9月25日，国家统计局公布了《住宅销售价格统计调查方案》草稿，并在9月25日至30日间公开征求意见。

　　此次征求意见稿一改此前单一依靠房地产企业申报的方式，要求35个大中城市直接采用当地房地产管理部门的住宅销售网签数据，并就价格指数公式给出了详细解释。

　　国家统计局称，未来拟把收集网签交易信息、中介公司上报数据、管理部门与调查员实地采价相结合，综合收集住宅交易基础数据。

　　在住宅样本选择上，统计局特别强调应兼顾不同地理位置的住宅，综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性。对负责上报数据的中介公司，在资质、规模、营业额和资方结构等方面，规则也有所细化。

　　长期以来，统计局公布的房价指数屡遭批评，甚至被认为“完全无视现实”。此次房价统计改革，能否使统计局摆脱骂名？能否避免国家统计局、住建部、地方统计系统之间的“数据打架”？

　　北京链家地产副总裁林倩认为，此次房价统计改革，征求意见稿并未就住宅价格统计的诸多敏感问题给出详细解释，依此方案，国家统计局的数据能否相对真实反映房价的变化，依然有待观察。

　　林倩指出，在指标设置上，新方案将商品住宅下设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类，有助于更清晰地将高端住宅与中低端住宅区分开进行统计，反映不同类型住宅市场的变化情况。

　　此次征求意见稿称，今后国家统计局将依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供、调查员实地采价等三个渠道，收集住宅交易基础数据，并据此编制二手住宅销售价格。新方案将“对房屋种类、地段等因素而差异较大的样本实行综合平均统计，过度消除价格变化”。

　　对此，林倩指出，尽管征求意见稿在数据采集渠道上有所拓宽，但并没有明确，上述三个渠道收集到的数据权重如何设定。一旦数据存在差异，甚至分歧较大，各渠道在数据采信中的权重不同，会对最终统计结果影响非常大。

　　此外，对于房价统计调查中出现信息差异、差异如何处理、如何完善数据采集方式，如何调整不同来源数据的置信度，都必须认真考虑，也应向社会公示，征求专家和公众的意见和建议。

　　她认为，征求意见稿另一明显缺陷在于未能按不同区域划分市场。由于地域差异，中国各地房价差距十分明显，而“取平均”的结果是将差异减小，很可能与各地实际房价水平不符。

　　房价统计还要考虑数据公布的时效性。目前采取的是每月18日披露信息，这样的确可保证数据前后的一致性，但由于网签数据普遍存在报送滞后，部分商品房签约滞后甚至超过1个月，这很可能影响统计的准确性。

　　至于房屋中介公司上报的数据与房地产管理部门的数据差异较大，林倩指出，目前统计局采用的数据是具有法律效力的合同签约数据，而这些数据“一般会比市场的真实感受要低一些”。

　　众所周知，交易价格低，就能逃避一部分交易税。出于避税的考虑，交易双方和中介机构往往更倾向于“就低不就高”上报成交价。更为常见的是，对屋内的装修或家具，买卖双方可能商定一个价格，但不计入合同交易价格。

　　林倩表示，对这个问题，“相信政府部门也意识到了”。一个办法是，提高政府指导价的水平，这样逃税者会使交易价格尽可能贴近政府指导价，或能减少逃税空间。深圳正在试行这种做法，政府指导价与评估价格合二为一，但其效果还有待观察。

　　在她看来，北京住宅市场或有所不同。在买卖双方力量不均衡的情况下，实际上税负一般都由买方承担。“政府也有苦衷”，即一旦提高了政府指导价，在目前的市场环境中，很可能会进一步推高房价。

　　(财新记者 付涛 刘志洁 采写)