本报记者 商灏 北京报道

　　在发改委近日重提加快推进房产税，重提税收体制改革之后，各地方政府相当积极和紧张筹备的态度表明，启动房产税登场的大幕似已拉开。但社会各界对开征房产税却一向有种种的意见分歧。8月31日，《华夏时报》特别邀请著名财税专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓教授发表看法。

　　地方政府

　　将获可持续财税收入

　　《华夏时报》：据说目前一些地方的土地出让金收入占当地政府财政收入的比重已非常之高，您怎样看？

　　刘桓：中央政府和地方政府的财政税收来源是不一样的，各国经验都表明，像流转税、所得税这些税种在一些国家叫中央税，美国叫联邦税。而地方政府的收入，都是一些不动产。所以像一些遗产、房地产占了其中很大比重，这是应该的。在我们国家，房地产税收主要表现为地方政府的土地收入。土地收入中最主要的部分是土地出让金，比如北京地方政府一年的财政收入不到2000亿，今年可能有2000亿了，但今年1月到4月，土地出让金收入达到500多亿，则全年达到800亿到1000亿应该是差不多。因此，仅一项土地出让金就占到地方政府收入的大概30%到40%以上，这本身就是不正常情况。所以目前要征收房产税，在一定程度上讲，其实是为了要取代土地出让金或类似的纯土地性收入，压缩它所占的比重。这是目前中国比较迫切需要解决的一个问题。

　　《华夏时报》：在您看来，房产税是摆脱地方土地财政、厘清中央与地方政府责权利关系、抑制房地产投资的有效办法吗？

　　刘桓：应该说这是一个能在很大程度上解决相关问题的办法。地方政府对于土地财政的依赖程度如果太高，会造成今后的财政枯竭，因为一个国家或一个地方，土地资源毕竟是有限的。就中国而言，有几个数字不能忽略。现在土地出让，在民用住宅是70年，商用地产是50年，然而按地方政府目前开发土地的速度来看，可能持续不了几十年。这样，以后政府的财源会枯竭，但房产或物业的税收源泉是源源不断的。因为，房子只要被拥有就要征税，旧房拆了盖新房还是可以征税，这是可以永续的财税收入。这个问题如果解决了，地方政府的财源问题就可以解决得好一些。

　　地方政府有了固定稳定的收入来源以后，和中央政府争夺其他税源的迫切性会降低。我认为，如果开征了房产税，从财政体制上来说，恐怕会产生良性循环的效果。

　　《华夏时报》：开征房产税是否能够解决地方财政支出问题、能够遏制住地方政府的不正当支出？

　　刘桓：地方政府将土地出让金用于地方建设，从地方和城市发展角度看，其本身无可厚非。但问题在于目前各地方的经济规模搞得很大，基本建设规模也搞得很大，抵让了本来应该用于改善民生方面的一部分投资，民众对这个问题意见非常多。开征房产税以后，这个方面的问题会得到一定程度的解决。因为土地出让金受到中央政府的制约程度较低，也就是说，地方政府对该项资金的使用权限是很大的。但如果要变成税收的形式，就要服从国家统一的税收法令，其征集要依法行政，其使用要被纳入中央政府的预算。对地方政府来说，预算的约束比非预算约束要有力得多，从一定程度上讲，若将土地出让金变成税收形式来征集，则这笔资金的使用规范性和使用效率都会有所提高。这是完全可以预期的。

　　有利于完善

　　社会财富分配体制

　　《华夏时报》：现在有人认为房产税开征是整个税收体制改革的突破口，你同意这个看法吗？

　　刘桓：我认为这至少不是个很精准的看法。因为税收体制改革目前面临问题很多，比如大家很关心的个人所得税问题，比如企业所得税改革以后，还有许多后续问题要解决，还有增值税的扩围，等等，内容很多。但不管怎样，土地、房产税收的完善和进一步启动，这是一个全新的课题，难度会大一些。

　　《华夏时报》：站在历史的高度来看中国税制改革，来看房产税，您认为其对于理顺中央与地方的财政税收关系究竟作用如何？

　　刘桓：我认为，房地产税的税制完善，或新的税种、新的办法出台，不仅对于税收有作用，而且对于整个社会财富的分配体制，会产生很大变数。中央已经提出要完善分配体制，初次分配的体制，包括很多内容。

　　比如很多人有钱就投资办工厂，就会有税收发生。但由于金融危机的影响，经营困难和风险很多，使很多有钱人不再办工厂了，而是把工厂盘掉，拿钱去炒房。认为一个400万到500万投资规模的工厂，一年所赚的钱，不如炒房赚钱多。中小企业主是这样的感觉，一些大型企业也感到经营的困难，既要给很多工人发工资，还有安全问题、市场风险问题、原材料供应问题等等，操心操的无数，却挣不到多少钱，而炒房子却获利丰厚。这样一来，财富分配体制若对这方面的状况置之不理，就会改变整个国家经济的资金流向，这是个很大的问题。中国的这个问题必须要解决。

　　地方政府和中央政府的博弈关系，永远是存在的。不仅中国如此，国外也如此。一个好的体制，必须要解决好政府层级之间的收入和它的权限划分问题。这里我认为核心的问题，还是政府权利的划分问题。因为事权决定财权，财权决定着税收的归属，因此税收的整个分配体制在上下级之间分割的问题上，是服从于财权和事权的划分变化的。税收本身归谁所有，这是更高层次的问题。但从税法的角度去看，其要解决的核心问题，是各级政府和纳税人的关系问题。

　　部分地区个别品种

　　具开征条件

　　《华夏时报》：对于政府启动房产税，我们其实已经看到有过很多论证和争议，在此背景下，房产税这一重要财税政策真正付诸试点乃至最终出台，您认为还会有多长时间？还有哪些问题要解决？政府当下对于开征房产税的信心从何而来？

　　刘桓：从2003年开始的有关房产税开征问题的论证或酝酿至今已有7年的时间了，有关各方对以房产税来调节和促进房地产市场健康成长，一直持积极态度。但房产税的开征在目前的中国却面临着很多问题。

　　如果我们稍微深入地去分析，便可发现，其实中国房地产市场的正式形成是很晚的，严格地说，也就仅仅12年左右的时间。在这期间，房产征地，产权登记确认等方面的基础工作，做得不很好，给房产税逐步跟进，在甄别、测算等方面，造成很大困难。所以，房产税没有开征首先是因为这个根本问题。

　　当初提出开征房地产税设想的时候，其基本目标并非为了调控房地产市场，而只是基于完善房地产税收体系本身的需要。因为当时的房地产市场并没有太大的起伏波动。目前中国房地产税收体系中，流转税、所得税等税种都有，但财产税中两大主体税种资产税和房产税却是缺失的。所以中共中央十六届三中全会提出征收物业税的设想，第一是着眼于税制完善的要求，第二是为了要让地方政府摆脱土地财政的束缚，给地方政府财政收入找到一个长远的稳定的持续的税源。房产税改革正是从这个角度提出来的。

　　这一税种开征的初衷，与我们现在所要面对的问题是不一样的。比如住户的登记、产权的确认等工作未完成之前，面对百姓的诉求，比如房产税开征以后会否引起房价上涨等等问题，就很难解释清楚。

　　但这几年，由于房地产价格上涨很快，开征房产税不可避免会引起房地产市场发展轨迹发生变化，但这一变化会造成多大震荡，对国家经济发展会造成多大影响，目前我们的测算还是不准确的。因为心里没有底，所以不会贸然开征。我认为这也是这些年对于房产税探讨的声音很大、诉求很多，却迟迟不出台的主要原因所在。

　　现在，经过十几年的变化，中国房地产市场的产权登记状况有所改进，这就为我们在部分地区选择一些重点房源，比如高档住宅等，进行房地产税收改革试点，创造了一定条件。可以说，目前在部分地区个别房产品种上，具备了开征房产税的条件了。

　　全面开征

　　仍受三大问题困扰

　　《华夏时报》：各地政府对于开征房产税持一种非常积极的态度，这表明什么？

　　刘桓：我认为过去地方政府对开征房产税并不太感兴趣，因为地方政府更多的还是需要通过土地收入，通过炒房赚价差，来换取当地政府财政收入的增加。但现在因为有问责制，如果房价遏制不住，地方政府恐怕要承担责任。

　　但怎样使房价不被炒得太高，怎样把房价遏制住，说实在的，地方政府已经出台了一些必要的政策措施。因此这个时候出台房产税似乎是个好办法。因为大家都明白，一旦对房地产市场存量房收税，无论如何都会改变人们对于房地产市场投资预期的看法，市场肯定会发生变化。大家现在共同认为，房产税的开征肯定对房地产市场起到抑制作用，因此从问责制看地方政府对房产税的态度，其当然是有积极性。一个地方的房地产市场如果再疯狂，当地主政官员将乌纱帽不保，他们当然是因为有顾虑而对开征房产税表现积极了。

　　此外，土地财政开始受到遏制。今年3月以后，地王频出的现象目前已经没有了，土地拍卖流拍，或者以较低价格甚至起拍价成交的现象很多。地方政府完全靠土地出让金收入的状况有所改变以后，地方财政税收增长的一个动因，那就是对存量房开征了。所以，从多种角度观察，地方政府都已开始改变看法，这并不奇怪。

　　《华夏时报》：开征房产税之后，地方政府多了一份收入，地方土地财政弊端就一定可以消除吗？

　　刘桓：地方政府目前对开征房产税持积极态度，更多是出于问责制的需要，是寻找新的税源的需要。目前越来越多的人意识到，开征房产税是地方政府稳定长久的收入，从税源建设上来看，是一件好事情，是解决地方政府税源不足的一个很好的补充措施。

　　《华夏时报》：您认为房地产税的核心应该是什么？

　　刘桓：我认为，房产税的核心主要应该有三个。

　　一是如何正确地划定不同房屋的性质，这一点在中国是非常重要的。因为在中国，居民基本住宅不征税，这也是共识，这和西方国家不太一样。西方国家认为，只要买房，那就是有钱，那就是中产阶层，就要交税。而中国不是这样。前些年我们提倡居者有其屋，提倡按能力买房，所以即使收入不高的百姓，有的也有自己的房子。这样一来，如果不分青红皂白所有的房屋都征税，那些有自己住房的普通百姓恐怕会受到影响，因此在这一点上恐怕行不通。一定要区分基本居住和投资性住房的差异，这是中国房地产税改革中的难点之一。

　　难点之二，是目前房源掌控情况不是很理想，在一些大城市，政府能掌握或摸清楚的房源不多。比如北京地区，有很多属于中央政府各个行政部门总管的央产，这些房产的统计需要精确到人的程度，需要由当地市政部门和税务部门掌握，但这一点目前做得比较差。北京地区属于央产的房屋最保守的估计，也要占到总量的40%以上。那么一个城市有40%的房屋状况为当地政府所不了解，对其征税就有很大困难。

　　第三，就是评估的问题。因为房产价格一年内涨得很凶，5年前的房价和现在相差比在3到4倍，甚至5倍，所以政府有一个对房产重新评估的问题。

　　这三大问题困扰着我们，要想很快解决恐怕不是很容易的事情，需要通过大量的具体工作去完成。

　　尚须审时度势

　　等待适时开征

　　《华夏时报》：您是说房产税可以实现规范、制约地方政府某些行为的目标？

　　刘桓：这是我们设计改房产税的时候就已经确定的目标。但这一目标能否完全落在实处，能否得到有效实践，可能还需要有其他各种方式。通过最近采取的各种相关措施来看，比如国新十条自4月中旬发布以来，对于市场的规范效果还是比较好的，我认为其中有两条措施值得重视。

　　第一条就是问责制的实行，国新十条里说得很清楚，如果地方政府再放任自流，再让当地房价上涨过快，百姓意见很大的话，就要被问责，主政官员就要被摘掉乌纱帽了。这一条规定还是很管用的。

　　所以说，在房地产市场调控过程中，在相关税收政策推行过程中，其实必要的问责制应该是可以发挥很重要的保证作用的。地方政府守土有责，因此维持地方经济稳定发展；维持房价稳定，防止其过快上涨；维持中央政策的有效执行等，当然也责任在肩。

　　第二条规定给我们一个很大的启示，就是房地产市场的价格疯涨，是一种由资金推动形成的趋势。所以若把贷款规模控制住，就会产生很好的作用。但问题在于，最近这段时间，好像是房地产市场价格一低，马上就有抄底资金进入，证明还是有一些投资资金看好这个市场。因此，之所以要出台物业税或推进房产税改革，关键就是要调存量房。

　　如果不调存量房，大家拿着房子就是拿着钱，这个现实人们都可以看到。比如说，现在房价是很高，但如果从长远的观点看，十年或十五年以后，房价应该比现在高而不是低，因此，投资者仍会继续投资。也正因此，存量房应该有费用，也就是应该有税收，而征收房产税的核心意义正在于此。拥有自住房没有问题，但在房地产市场投机博弈，则应付出代价。这种理念在中国应该是深入人心的。大家其实也都明白不劳而获是可耻的道理，但现在很多人正是拿着未来肯定可以升值的房子坐等赚钱，这不是个高尚的行为。社会应该形成抵制和反对这种行为的风气。但形成这种风气光靠说没有用，政府必须拿出明确表示反对和抵制的行动来。

　　政府应当规定，住房可以低税或干脆不用交税，但用住房来投资或投机，那就应付相当费用。投资本身就是冒风险，就应有费用，这是天经地义的。中国目前就应通过房产税来解决房地产市场上的这个问题。

　　从这个角度来看，我认为，如果目前房价保持相对稳定，或小有波动和正常向上，政府可以不用太多的手段，房产税可以不出台。但如果房地产市场风光依旧，甚至像去年前年那样价格上涨趋势一波未平一波又起，价格被炒得节节上升，将逼迫政府使用特别有效的手段，政府在这种背景之下出台税收调控措施是必然的。目前政府财税部门应该积极做好准备，一旦需要，不应再有任何拖延说没准备好，因为如果用了十年时间还没准备好，这是说不过去的。

　　尽管目前财税部门正在积极做好开征房产税的技术准备，但是否马上就要出台？我建议宏观决策者还是要审时度势，要看到房地产市场实际的发展情况。如果房价已经下来了并趋于平稳，投机性已被遏制住了，再出台房产税政策，可能就有些多余了。那样做就相当于俗话所说的刮风扫地，下雨泼街一样，是在干蠢事。而一旦需要，业务部门应该有办法及时出台这一政策，及时遏制住房价疯涨势头。否则，这种手段在市场并非成熟的情况之下，不必急于出台。这是我们对这个问题目前的一个基本评估和探讨。

　　《华夏时报》：房产税开征已被绑在打压高房价的调控马车上，但这一政策的兴废您认为能在多大程度上关乎高房价可否持续？

　　刘桓：我们认为，房价过高不好，但房价过于低迷，对于经济发展也未必有利。所以在目前情况下是否要出台房产税当然要看形势如何变化，但这不应妨碍业务部门积极创造条件，为开征房产税做好前期准备。否则，一旦需要，却不能出台，那将是我们工作的一种失误，也是我们这些学者的工作没有到位了。