新华网上海8月12日电(记者 魏宗凯)国家统计局10日公布的数据显示，7月全国房地产开发完成投资环比下降近三成，商品房新开工面积环比减少近四成。专家认为，楼市已明显降温，受市场低迷预期影响，接下来部分项目会出现缓工现象，迫于销售压力，下半年开发商降价的可能性进一步加大。

　　投资回落预示开发商对后市不乐观

　　数据显示，7月份全国房地产开发景气指数延续了自今年4月份以来的回落态势，为104.72，比6月份回落0.34点，不过依然连续12个月运行于景气区间。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，接下来景气指数还将继续下行，预计将于年底步入100点以下的不景气区间，明年二、三季度会触底。

　　1－7月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%，增幅较1－6月缩小0.9个百分点。这是继今年5月触顶以来的连续第二个月回落，但继续处于历史高位。从月度情况来看，7月房地产开发完成投资4118亿元，比6月环比减少29.4%。杨红旭认为，受调控政策影响，接下来数月开发商的投资热情将会继续逐步降温，房地产开发投资同比增幅将持续回落，预期全年增幅将回落到20%左右。

　　1－7月，全国房地产开发企业房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%，增幅与1－6月基本持平。这是继今年5月新开工面积触顶以来的连续第二个月回落，但是继续处于历史高位。业内人士认为，受市场低迷预期影响，接下来部分项目会出现缓工现象，这一增幅将会持续回落。

　　从月度情况来看，7月份全国商品房新开工面积为1.17亿平方米，比6月份大幅减少38.4%。值得关注的是，这是自去年11月以来，首次跌破到1.2亿平方米以下。杨红旭认为，开发商对后市判断仍比较谨慎，从7月数据来看，下半年楼市整体环境难言乐观。

　　长江证券房地产分析师苏雪晶告诉记者，7月份开工面积回落有季节性因素，一般第三季度开工量都相对较低，但今年以来新开工面积同比一直维持较高的增速，预计全年新开工面积在14亿平方米左右，增长幅度达22%左右。“从最新披露的上市公司中报来看，保利地产和万科都没有调整全年开工计划，甚至年底会大幅提高，这完全超出了市场之前的预期”。苏雪晶也坦言，实力雄厚的大公司比较乐观，而一些中小开发商未必都有好日子过。

　　开发商降价成定局

　　1－7月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点；销售额2.29万亿元，同比增长16.8%，增幅比上半年回落8.6个百分点。7月当月，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%，较6月份减少29.7%，低于去年7800万平方米的月度均值；全国商品房销售额3066亿元，下降19.3%。

　　杨红旭认为，下半年，销售面积同比增幅还将持续回落，预计全年成交量将比去年出现两成左右的下滑。同时，下半年商品房预售量将显著增加，开发商销售压力增大，降价的可能性进一步增大。

　　地产四大龙头企业万科、保利、招商地产、金地集团的中期财报目前已全部公布，上半年四家公司存货总计近2900亿元。对下半年房地产市场的走势，四大房企也均认为将“回归理性”。金地集团在财报中称，随着房地产调控的深入、竞争的加剧和供应量的增加，房价进一步下滑将“顺理成章”。预期随着下半年供应量的增加和企业资金趋紧，将会有更多企业加入降价促销阵营。

　　1－6月份万科完成竣工面积128万平方米，仅占全年计划竣工面积504万平方米的25.4%，大部分项目竣工集中在下半年。万科总裁郁亮表示，下半年中央调控不会动摇，房地产行业也不会再经历大反弹。下半年的供应量将在10月份左右明显加大，这将导致价格过快上涨的城市一定会有明显的改变，价格回落是很正常的事情。据介绍，自4月新一轮调控政策出台后，万科的单月销售均价下降了15%左右。

　　7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点，环比持平。自4月份成为这轮房价同比增幅的高点后，已连续第三个月出现回落。专家认为，今年剩余月份，这一增幅将基本保持回落和振荡态势，明年一季度或将出现负增长。7月份房价环比持平说明当前市场处于胶着状态，买卖双方在价格上互不让步，这也正是近期国家相关部委再三重申和强调调控不放松的主要原因。

　　政策或进一步收紧

　　苏雪晶认为，目前房价还处于微跌的状态，政策也刚刚见效，如果价格依然坚挺将会使得整个行业的调整时间延长，甚至有可能招致政策进一步收紧。

　　国泰君安房地产分析师孙建平也认为，很多一二线城市开发商和二手房东因为销量持续回升而不愿意降价，若市场普遍不愿降价则可能导致政策进一步收紧，地产股价也将再次下跌。

　　多位分析人士认为，如果三套房贷按“首付六成、利率为基准利率的1.5倍”执行，则房贷成本将提高28%以上，不用银监会叫停，购房者自己也会主动停止第三套房贷，对需求将产生明显的打压作用。尽管第三套及以上住房按揭贷款占比较小，但此举信号作用大于实质影响，表明有关部门打击投资及投机性购房的决心。预计在未来较长的一段时间内，房地产政策将仍将维持高压状态。

　　记者从上海多家中介机构了解到，市场对前期的房地产调控已有符合预期的反应，成交量低迷、房价松动，部分投资客已经离场。上海中原地产副总经理陈宇珏表示，若此次第三套房贷政策能够严格、持续地执行，将对未来买卖双方的心理预期产生较大影响，房地产作为投资杠杆的优势也将减弱，而在交易税费的压力下和房产变现能力的限制下，一部分实力较弱的投资客将淡出市场。

　　在“第三套房贷暂停”风声中，还传闻监管层重启部分城市房地产贷款压力测试，压力预设条件更大大加码，预设下跌幅度提升至50%。这更令人揣测，楼市调控的时间跨度和深度可能趋于严格。

　　但中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一认为，楼市调控出台新的紧缩性政策可能性并不大，下半年主要是在现行的政策内，更多地发挥市场的调节作用。