编者按：2010年8月11-14日，中国房地产界最重要盛典“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。观点地产新媒体正式推出“新政：2010 博鳌房地产论坛特稿”系列报道。2010年，是博鳌房地产论坛的第十年，也是房地产面临最严厉调控的一年，在新政下，谁是预言者？谁又能独善其身？

　　摘要：“2010年政策调整方向及力度与08年不可同日而语，此轮调控下，全国楼市将会迎来一个审慎乐观的发展阶段”。“2010年政策调整方向及力度与08年不可同日而语，此轮调控下，全国楼市将会迎来一个审慎乐观的发展阶段。”在接受观点地产新媒体采访时，凌克如是判断新政下房地产情况的发展。

　　2010年上半年，金地半年销售为53.76亿，仅完成了全年目标的1/4。凌克指出，在新政出台后，金地迅速采取行动调整经营计划，包括加快现有项目的销售及回款工作，推进未入市项目的开发计划，同时根据不同的项目制定不同的经营策略。下半年完成近160亿销售会顺利完成。

　　在谈及有关商业地产的战略时，凌克认为，本轮调控或许是契机，土地市场调整也许能够让金地寻觅的更为优质的商业开发地块，从而为公司介入商业地产提供良好契机。

　　Q：。金地曾经表示，今年市场的调整期与金地补充存货的缓冲期刚好重叠，对于金地下半年的销售，公司有如何的展望？

　　凌克：在新政出台后，金地就迅速采取行动调整经营计划，包括加快现有项目的销售及回款工作，推进未入市项目的开发计划，同时根据不同的项目制定不同的经营策略，金地将在下半年加大推货量，随着可售资源的增多，相信金地下半年会顺利完成既定的销售目标。

　　Q：金地年初曾提出了一个布局商业地产的计划，目前这个计划实施情况如何？新政是否影响金地对商业地产布局的看法？

　　凌克：金地一直在按部就班的推进我们在商业地产领域的计划，我们正在对公司内部的商家资源进行全面的梳理和整合，并且对公司已有的商业地产资源进行盘点，依据项目自身的属性实施不同的经营计划。此外，公司也计划构建金地的商业运营管理团队，从组织上给予商业地产计划的实施提供充足的保障。

　　金地对于商业地产的计划是从长远的战略发展的角度进行考虑的，因此短期的政策调控和市场波动并不会影响我们对于这一战略的看法。相反的，土地市场调整也许能够让我们寻觅的更为优质的商业开发地块，从而为公司介入商业地产提供良好契机。

　　Q：在房地产销量大幅下降的同时，商业银行对开发贷款也有所收紧，资本市场再融资搁浅，目前中央又提到土地增值税清算，您认为会否对房地产企业资金链构成较大威胁？

　　凌克：商业银行的房地产开发贷款最近确实有所收紧，银行会更加谨慎地选择贷款输出企业。在整体紧缩的环境下，公司治理良好、经营稳健的优质企业会更多地受到银行的青睐，因此金地在贷款方面还是有保障的。此外，房地产企业的股本再融资目前难度确实有所加大，但是普遍来看计划进行再融资的企业基本面都较为良好，进行再融资是为了支持公司进行更大规模发展的方式之一，并不会过多的影响企业的财务健康。

　　就金地而言，在调控政策刚出台之时，我们就已未雨绸缪，制定针对性的经营策略来确保公司的销售能如期实现，同时，也更加强调项目层面的股权合作，希望通过这样的方式进一步拓宽公司的融资通道，确保市场调整期公司能够获得充足的资金储备。

　　Q：房地产市场在严厉调控政策的威慑下开始调整，目前各地的房价出现下滑的态势，在您看来，房价如果进一步调整是否意味着楼市新的拐点来临？金地年初提过的200亿销售，会否出现一定的调整？

　　凌克：我们认为房价的调整会呈现分化的特征，前期房价上涨较快的一线城市和部分热点二线城市，房价可能会面临较多的调整，而大部分二三线城市房价更可能会继续保持一种平稳的走势，同时我们也认为不必对房价的下滑进行过度的解读，它实际上只是市场的一种正常的调整行为，在市场经济的环境下，价格总是会围绕价值上下波动的，短期价格的下降反而能够防止泡沫的膨胀，使这个行业能以更为健康和可以持续的方式来发展。

　　虽然市场调整，销量有所下滑，但是金地今年仍然可以实现增长，我们也为此准备了充分的应对措施。

　　Q：金地金融化的实践已经取得了不少成绩，跟平安信托、UBS的合作都取得了成功。在国内资本市场融资趋紧的大环境下，金地接下来是否会还有新的资本融资动作？未来几年金地对房地产金融有怎么的设想？

　　凌克：房地产金融未来是金地的一个重要的业务战略方向，所以金地会坚定不移地持续推进这块业务的发展。在今年年初，金地已经顺利完成了和UBS合作的第一期美元基金的募集工作，这笔资金将会陆续投入到金地的项目中去。而接下来，金地将筹备发起设立由我们独立管理的人民币基金，主要投资于住宅地产，同时也会对商业地产以及公司并购进行投资，规模大概是3年80-100亿；另一方面，我们还将尝试设立人民币夹层融资基金，充分利用我们的基金管理优势，满足房地产市场中小开发商的资金需求。此外，我们还希望在合适的时候会推出建筑节能私募股权投资基金，用于扶持绿色建筑、低碳社区建设相关的新技术、新材料和新工艺的股权投资，推动整个建筑节能领域的发展，为国家节能减排做出贡献。展望未来，金地希望到2015年时，房地产金融业务所创造的利润在集团中的占比能超过20%，不仅是一个融资造血的金融平台，更是一个能创造利润的独立业务板块。

　　Q：2009年的惊蛰，金地率先把握机会增加土储，据观察，金地有数个月未参与土地招牌挂了，对于今年而言，金地的“惊蛰”又将会出现于何时？

　　凌克：金地从今年年初起放缓了土地投资活动，因为我们判断市场可能会出现一定幅度的调整，适时的等待能够让公司寻觅到更为优质的土地机会。但公司在投资方面的工作也没有停滞不前，我们仍然积极对土地市场进行跟踪，我们已经获取了沈阳、烟台和珠海地块。对每一块我们认为有价值的土地进行细致调研和评估，精挑细选，希望进一步提高我们的投资质量。此外，公司在今年也将加强项目层面的股权合作，希望更多的通过合作开发的方式来获取土地。

　　Q：在您看来，政策调控会不会改变地产行业的运行轨道，又将给房地产企业带来哪些考验？

　　凌克：从中国房地产市场发展历程来看，推动中国的房地产市场发展的根本动力在于国内的人口红利以及随之而来的城市化进程带来的大量需求，因此我们坚定的看好房地产市场的中长期走势。但就短期而言，政策调整难免会带来行业的短期波动，但是这不会改变房地产行业发展的进程。

　　市场调整期需要房地产公司采取更加灵活的策略来积极应对，包括加快销售，多渠道融资，加强现金流的管理。而从长远来看，市场从高度发展进入到平稳增长阶段，对于房地产企业来说反而是个契机，它能让房地产企业不再只是跟着市场走就能获利，企业今后需要更多的加强公司治理，完善制度优化流程，强调产品创新，精心打磨工程和服务质量，通过提升管理和产品水平来获取更高的收益。此外，调整也能让市场充分发挥优胜劣汰的功能，重新配置行业资源，从而给优质企业更多的发展空间。

　　Q：有人说2010年是楼市最复杂的一年，从中央到地方，调控的决心和力度可谓空前。接下来楼市的走势如何？

　　凌克：房地产业面对的调控是实实在在的，行业的发展态势也是难以扭转的。但调控的目的本来就是让这个行业更健康地发展，因此宏观调控政策的出台，并不会遏制整个行业的长期发展态势。房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展速度也就越快；在经济的不同发展阶段，房地产业的发展水平有所区别。从我国房地产业上一轮衰退周期和本轮上升周期的情况来看，可以证明房地产周期与宏观经济周期存在高度相关性。目前宏观经济复苏的根基尚不十分牢固，中央也提出经济刺激政策不会退出，中国社科院发布2010年《经济蓝皮书》指出，2010 年我国GDP的增长将稳步回升到9%，经济不会出现明显通胀，大部分的行业，或者大部分的经济指标都将陆续回升，受益于这个大环境，房地产行业也会获得新一轮的发展。

　　2010年政策调整方向及力度与08年不可同日而语，此轮调控下，全国楼市将会迎来一个审慎乐观的发展阶段。

　　Q：博鳌10周年论坛即将拉开帷幕，在这场房地产思想的盛宴上，您最希望听到哪些声音？

　　凌克：希望能够同与会的行业专家以及同行们就房地产行业未来发展之路、商业模式创新以及房地产金融等方面进行深入的研究与探讨，碰撞出让中国房地产行业迎来新一轮快速、健康发展的思想火花。