刘炯  

　　随着国家对于房地产市场调控步伐的加紧，物业税再次成为人们热议的话题，甚至有媒体称物业税已通过建设部的审批，并很可能通过财政部和国务院的审批而正式出台，在京沪深渝四地试行，重庆试行的将是房产特别消费税，特别针对高端物业，而上海等地试行的将是房产保有税，税率将按照房屋购入时合同价的70%再按1.2%至1.5%每年征收。

　　如此言之凿凿的传闻，似乎预示着物业税已迫在眉睫，其出台指日可待。然而，从法律上而言，推出物业税并非万事俱备、只欠东风，其缺少一个重要的法律环节，直接影响到物业税是否具备合法的基础。这个重要的法律环节，就是物业税的立法依据。

　　根据2000年7月1日起施行的《中华人民共和国立法法》的规定，税收的基本制度等事项，只能由全国人民代表大会或者全国人民代表大会常务委员会制定法律。如果这一事项尚未制定法律，全国人大或者全国人大常委会有权作出决定，授权国务院根据实际情况需要，事先制定行政法规，但授权决定应当明确授权的目的和范围。这说明，设立或变更税收的基本制度的权力，仅限于全国人大或者全国人大常委会，即使是国务院，也必须在事先得到授权之后，在明确的目的和范围之内，方可制定。

　　对于哪些是税收的基本制度，《立法法》并未进一步释明。但如果一项涉及全体国民基本生计的新税种诞生，尚不能称之为税收基本制度的话，那所谓的税收基本制度也将形同虚设。换言之，物业税的出台，必须由全国人大或者全国人大常委会制定，或明确授权之后，方可由国务院制定。但从目前的媒体报道来看，物业税尚在相关部门的讨论之中，尚未进入全国人大或者全国人大常委会的议事日程，其正式出台，尚待时日。

　　有一种观点认为，即将推出的物业税与现有的房产税较为相似，相关部门可以对现有房产税的规定进行修改，使物业税换上房产税的马甲，并在全国实施。

　　普通大众可能对于房产税较为陌生，但早在1986年9月15日，国务院就正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定由城市、县镇和工矿区的房产所有人等，按照房产余值的1.2%或租金收入的12%，每年缴纳房产税。房产的余值按照房产原值减除10%至30%计算，租金收入据实计算。个人所有的非营业用房免征房产税。从上述征收的内容来看，传言中的物业税按照购入时合同价的70%基础上以每年1.2%到1.5%的税率征收，与现行房产税按照房产余值的方式何其相似，物业税脱胎于改动后的房产税这一观点，并非空穴来风。然而，房产税其自身的立法依据，也很难经得起现行法律的推敲。

　　《房产税暂行条例》的发布时间远早于《立法法》颁布时间，当时对于立法授权并无法律上的明确规定。

　　国务院批转财政部《关于在国营企业推行利改税第二部改革的报告的通知》(1984年9月18日，国发〔1984〕124号)附件一中指出：“暂缓开征地方税。根据国务院领导同志指示精神，确定对城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税等四个地方税，保留税种，暂缓开征。何时开征，另行报批。”这是在公开可查的资料中较早提及房产税的一个文件。

　　1986年3月，第六届全国人民代表大会第四次会议提出：“要尽快制定土地使用税、房产税、车船使用税等税收条例，并颁布施行。”在此后半年的时间内，《房产税暂行条例》正式发布。应该说，全国人大在1986年3月的意见，可以视为房产税在当时法律规定项下的立法依据。

　　然而，在《立法法》已经施行了十年之后的今天，全国人大在1986年3月提出的这一意见既无明确的授权目的、亦无明确的授权范围，已难以满足《立法法》中提出的要求。如果现在仅对《房产税暂行条例》径直修改以期物业税脱壳而出，则与《立法法》的规定大相径庭，无疑将大大影响物业税征收的合法性。

　　因此，无论物业税是以房产特别消费税的名义，还是以物业保有税的名义出现，都应当由全国人大或者全国人大常委会制定，或授权国务院基于明确的目的且在明确的范围内制定。而这一过程绝非朝夕可就，物业税的出台，尚待时日。

　　(本文作者系小耘律师事务所合伙人，长期致力于房地产公司海内外并购的法律咨询。)