新开工面积同比增速加速上扬(万平方米)

　　□中证证券研究中心 张泰欣

　　3月份公布的地产运行数据中，新开工面积同比增幅超出市场预期。数据显示，3月份累计新开工面积3.2万亿平方米，同比增幅达到60.8%，创下了近十年的新高，房屋竣工率在当月也达到5%，较上月有明显提升。我们认为，新开工面积的增长一方面出于开发商补库存的需求，另一方面也出于对未来市场整体看好的态度，因而预计全年地产投资增速不会低于33%。

　　补库存征程开启

　　虽然低基数因素造成了3月份新开工面积的大涨，但从绝对额上看，3.2万亿平方米的新开工面积也已超过了近十年来的同期水平。从竣工面积增速与施工面积增速来看，3月份分别为12%和35.5%，施工面积进一步加快，房屋竣工率已由2月的3%提高到3月的5%。我们认为，三月份市场成交的回稳是促成新开工面积和施工面积快速增长的重要原因；从销售面积来看，3月当月同比增长32.83%，销售额当月同比增长45.06%，这些都带动了开发商主动的补库存过程。

　　我们认为，可售资源的不断下降是造成目前楼市价格飙升的重要原因。从上周的数据来看，“京沪深穗杭”五城市库存去化速度均进一步加快，分别下降至16周、4周、19周、10周和9周的水平，基本恢复到今年年初的库存去化速度。目前库存去化加快的原因，更多的是销售增速的快速恢复，如果目前的态势能够维系，则开发商施工和开发的速度还会跟进，而供给的加大将逐渐改变目前失衡的市场形势。未来大多数二三线城市的房价可能将走稳；而一线城市的房价目前正在敏感期，如果继续上涨，则不排除政府采取进一步的严厉措施进行调控。

　　资金坚挺高房价

　　3月以来，一线城市房价的快速拉升已经使大多数百姓望之兴叹；但从实际行为来看，涌向楼市的资金并没有在紧缩信贷下大幅减少。3月份新增居民户中长期贷款为1498亿元，虽比2月份的1530亿元有所回落，但较近一段时间比，仍处于较高位置。而地产开发资金中国内贷款一项在3月份达到了3674亿元，同比增长了44.3%，地产公司从资金获得能力上并没有受到很大的限制。综合来看，银监会严格控制二套房及提高首付比例的措施并未使居民和企业的贷款行为大幅减少。我们认为，在目前高房价下，购买的主要力量是受恐慌影响的首次购房者，投资行为一定程度上已经得以弱化。同时对于地产开发资金的限制也主要集中在较大的单一项目上，对于中小型项目而言，其严控力度还不是很大，二三线城市开发商获取资金的能力依然强劲。

　　我们认为，目前的经济形势还不构成加息的充分条件，如果货币政策环境没有发生方向性的变化，地产行业资金获得及使用能力不会受到根本性削弱，一季度市场更多的体现为以价补量，地产公司的业绩还会有更好的增长。