保障住房沉浮见证楼市冷暖
3月30日下午，广州市今年保障性住房建设计划和土地储备计划公布，今年广州计划新开工建设约300万平方米保障性住房，其中已落实用地的项目有19宗，拟建建筑面积180.19万平方米，含廉租住房建筑面积96.97万平方米，经济适用住房、经济租赁住房建筑面积共83.22万平方米。其中亮点是，鼓励企业提供自用土地参与保障性住房建设。
面对严峻的房地产市场调控形势，广州市政府正在多方准备。为解决用地缺口问题，广州今年将从经营性储备用地中安排具备今年供地条件，无拆迁遗留问题的土地用于保障性住房建设。据悉，今年列入广州保障性住房储备用地的有8宗、约5平方公里(含廉租住房、经济租赁住房、经济适用住房和政府建设的限价房建设用地)，是2009年市辖十区经营性国有土地使用权实际公开出让的居住用地面积的1.14倍。而这也是广州有史以来最大规模保障房兴建计划。
广州去年在全国开创了将保障房用地与商品房用地分开储备的先例，去年已经有7个项目、1.41平方公里的土地纳入保障房用地储备，而今年这个数字将一举扩大到5平方公里。据了解，公布的广州今年土地出让总量为5平方公里，除去其中包含的保障房项目后，剩下的商品房用地供应量将小于广州今年的保障房用地储备量。
一直以来，商品住房用地供应大于保障房用地供应，往年广州的保障房用地供应还不到商品房用地供应的1/4,今年广州要把保障房用地的储备数量拉高到与商品房用地的供应规模相当的规模。广州政府对楼市的调控之心可见，市住房保障办副主任黄信敬认为，大规模储备保障房用地，有利于平抑房价，有利于解决夹心层的住房问题。
从2007年楼价暴涨开始，保障性住房建设就频频被提及，期间经历楼市调整而被冷遇，到如今的再次临危受命。中国房地产及住宅研究会人士表示：“房地产业新一轮调控转向日益明显，在完善‘市场房’的同时，‘保障房’临危受命。”从抑需求到整体住房政策的改变，保障性住房的重新被重视，凸显楼市调控“双轨”的并行。
最近的动作则是，限价房将重出江湖。金沙洲的中海金沙馨园限价房将在“五一”前推出市场，最高限价为6375元/平方米。和目前该板块普通商品住宅的售价相比，该最高限价仅为市价的一半左右。地产专家赵卓文认为，今年至少供应限价地40万平方米，建筑面积72万平方米，建成后可供应的限价房约有1万套，如果以去年近10万套的总成交量作为参照，1万套限价房约占其中10%的比例，广州房价再上涨的可能性比较小。
南方日报记者关丽
以点鉴面
限价房折射楼价起伏
尝试限价房广州首吃螃蟹
2007年，广州首次尝试推出“限套型、限房价、竞地价”的政策性商品房。大多数城市称之为“限价房”。广州市国土房管局局长谢晓丹当时表示，限价商品房是保障性住房体系里的“高端保障”，是应对房价上涨的“调节器”。广州未限定每年的推出量，将采取“长期坚持，灵活运用”的原则，房价上涨时加大供应量，房价下滑或平稳时则少推出甚至不推出。
公开数字显示，2004至2006三年间，广州楼市的涨幅分别为18.8%、12%和24%。房价越涨越凶，成为越来越突出的问题。在“限价房”推出的时机，正是房价暴涨之时。以广州为例，2007年上半年广州房价出现迅速拉升，半年内市区楼价狂涨2400多元/平方米，涨幅接近48%。
推出即“日光”限价房遭热捧
2007年12月29日，作为全国首个限价房项目———保利西子湾首批推出843套单位，限最高售价6500元/平方米。当时，周边的商品房均价都接近万元，保利西子湾的价格在当时比周边楼盘低了两成多。
2008年2月16日，保利西子湾公开发售，极受追捧。8000多人抢843套房子，平均每10人只有一个人有机会获得，该项目创下了“一分钟卖一套房”的纪录。
2009年7月底，楼市再度回暖之际，广州市最平限价房项目———一口价4000元/平方米的龙光峰景华庭推出640套限价房，也首度出现了“日光盘”。
房价波动限价房出现“退房潮”
限价房原本是为解决中低收入家庭的住房困难而建造的商品房。对于“夹心层”而言，购买限价房是他们实现居者有其屋的重要途径之一。然而，消费者却对对限价房说“不”。
去年下半年，某限价房被爆出，还未入住，就外墙开花，甚至有业主指出，建筑柱体之间没有钢筋勾连。在交楼之际，众多业主情绪激动地拒绝收楼。甚至，广州4个限价房项目中有3个出现了业主退房的情况。
质量问题当然难咎其责，但更深层次的原因则是，当时持续高涨的楼价出现调整。在金融危机和调控政策的双重作用下，楼市在2008年出现了小幅下降。就在这时，原本有价格优势的限价房，反而失去了自身的优势。限价房相邻的一些普通商品房，在2008年楼市调整阶段，也都或明或暗地降低了价格，甚至一度闹出限价房比商品房还贵的“笑话”。
限价房的买家认为，与其买户型朝向不理想、限制多多的限价房，不如再花多点钱购买周边户型朝向较好的商品房。
退烧期服务人群扩大
随着楼市宏观调控的深入，成交量的下跌，价格的下滑，限价房在2009年开始推烧。
2009年5月，富力退掉了2006年以5.05亿拿下的金沙洲限价房用地。曾经争得你死我活的限价房用地变成了烫手山芋。与此同时，广州市国土房管局表示，符合限价房认购条件的人群有限，认购人群逐渐减少是正常的。在此背景下，广州决定扩大限价房销售对象。
据介绍，同时，在一年以来限价房购买资格审核工作的具体实践中，限价房政策多次遇到“当前无住房的家庭和个人”提出购买请求的情形，如曾经拥有房，现已过户给对方的离异人士；曾经拥有房产，但已出售且目前租房住的人士。2009年7月，广州市房管局正式宣布，放宽限价房的准购条件。限价房准购原标准“没有产权登记记录的首次置业的家庭和个人”调整为“没有住宅产权登记”，即符合条件的“当前无住房的家庭和个人”均可申请限价房。此外，符合条件的海外高层次人才，可以优先购买限价房。
再搏房价今年万套入市
“五一”前，位于金沙洲的限价房项目中海金沙馨园将推出最后一批425套的限价房，最高限价为6375元/平方米。与之对比的数字是，今年第一季度广州楼市均价10873元/平方米。
据悉，这是广州今年推出的首批限价房项目，目前符合限价房申报条件的12000位市民中，已经有8000多人做了登记。中海金沙馨园项目仅仅是今年限价房重出江湖的序幕。3月25日，广州市国土房管局公布新的“穗七条”明确规定，今年政府将至少供应限价地40万平方米，建成后可供应限价房约1万套。
吴旦颖
专家观点
限价房难抑房价？
对于这万套限价房，大部分专家观点认为，对高房价的影响微乎其微，“难以抑制房价，仅能拉低成交均价”。
合富辉煌集团首席分析师黎文江表示，“穗七条”出台只是起稳定房价的作用，并无打击房价的意图。所以推出万套限价房仅能增加住宅供应量，满足夹心阶层的需要，不会对平抑房价起到作用。满堂红高级研究主任肖文晓表示反对限价房，他认为，限价房只能帮助小部分群体解决房子问题，并且由于有空可钻，真正享受到的人很少。“2009年广州共卖出十万套房，对比广州楼市每年巨大的需求量，一万套经适房简直是九牛一毛。”
吴旦颖
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