王韶

　　政府、开发商、银行、媒体、建筑企业、建材配套商、规划策划服务商和消费者等等各利益主体在争取自身利益最大化的过程中，都有意无意地成为了高房价背后的“推手”。

　　解决高房价问题绝对是个大课题，因为影响房价的因素十分复杂，既有社会因素，也有经济和政治因素，开发商当然脱不了干系。在高房价形成的背后，政府、开发商和消费者都需要认真反省，把责任或矛头指向任何一方都欠公平、缺理智。俗话说，一个巴掌拍不响。房地产业是个关联度极高的产业，从前期拿地(有的还包括拆迁)、市场调研、营销策划、规划设计、报建、建筑施工、销售到后期物业管理、办理产权证等，涉及的利益主体主要有：政府、开发商、银行、媒体、建筑企业、建材配套商、规划策划服务商和消费者等等，各利益主体在争取自身利益最大化的过程中，都有意无意地成为了高房价背后的“推手”。

　　在房地产开发中，最大受益者无疑是政府，主要体现在土地收益和税费收入。1994年国家财税改革，税收大头归中央，而公共服务和社会保障则归地方，令大部分地方政府不得不对土地产生依赖。在我国现有23个税种中，直接涉及房地产业的约9个，此外政府各部门还有名目繁多的规费，以及强制性服务收费，房地产业相关税费收入占地方一般预算收入比重25%左右。据有关部门对广州部分商品住宅项目统计分析，在股东分红前，政府收入约占房价30%～60%。在销售过程中，某些开发商(或联同营销策划机构)采取一些“恐慌式”的销售手段也极大地推动了房价上涨。房地产作为资金密集型行业，在其开发链条上，银行是较大的利益主体之一。为获取更大的利益份额，银行间竞争激烈，放贷(包括开发贷款和个人贷款)无序，信息不透明，使资金流动性过大，既形成了金融风险，又助长了房价。据统计，银行利息约占房价5%～13%。此外，消费者非理性消费理念也直接推高了房价。几千年来，中国人一直以拥有自有产权的房子为人生最大追求，21世纪的今天亦然，房非买不能住，且求新、求大、求近。最后，保障性住房建设没有完全到位，加剧了中低收入者对房价的怨恨；社会保障体系不完善，房产成了普通百姓自我保障的一种坚实依靠；社会财富高度集聚，住房被过度消费，一人拥有多套，极大地消耗和霸占了住房资源；投资渠道匮乏，通胀预期，房产成了最佳的保值增值工具；政府信息不对称，也令消费者对房价的预期产生恐惧……诸如种种，都在不同程度上影响着房价的走势。

　　解决高房价问题，在市场经济条件下，我们不可能对开发商有过分的奢求，只要其行为得到规范就足矣！住房问题完全依靠市场或政府一方来解决是不符合实际的，当务之急是政府要把保障性住房建设落到实处，并不断提高非产权性经济适用住房租赁供应比例，鼓励开发商参与保障性住房和普通住房建设，让保障性住房与商品住房并驾齐驱；进一步拓宽投资渠道，采取疏导的方式，鼓励开发商和社会游资积极开发和投资商业地产(如商铺、写字楼、休闲地产、商业公寓、产权酒店等)，避免自住、投资、投机型需求过度集中于普通住宅；采取信贷和税收等手段合理抑制过度投资投机消费行为；改变土地出让模式，合理控制土地出让面积，不再一味强求价高者得；培育和建立科学合理的住房梯度消费，让商品住宅、保障性住房、二手房、租赁房百花齐放。对用于出租的住房要简化手续和降低税费，以解决部分中低收入家庭、尤其是刚就业的年轻人住房难的问题；同时，社会舆论要注意引导消费者建立正确的住房消费观。