新华社记者  叶 锋 

　　10日，国务院办公厅下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下文简称“国十一条”)全文公布。

　　新一轮楼市调控正处“进行时”，相关部门、各地政府陆续推出配套实施措施。近期，不少城市楼市成交量明显回落。与此同时，“地王”仍在推陈出新，信贷及资本对楼市偏好一时难改，观望氛围逐渐浓厚。楼市调控面临“窗口期”，房价离“理性回归”有多远？

　　调控逐渐“发力”楼市初现变化

　　上海“网上房地产”显示，元旦三天假期内，全市一手商品住宅累计成交仅186套，与年底动辄七八百套的日成交量相比已是大幅回落。北京的楼市近期也同样“遇冷”。

　　中原地产人士认为，近日楼市“降温”的根本原因是：新一轮调控政策逐渐“发力”。继去年12月国务院常务会议决定终止营业税优惠、提出楼市调控四条措施后，相关部门、各地政府陆续出台具体措施。日前下发“国十一条”更是再度奏响调控强音。

　　——严管“地根”。2009年12月17日，财政部、国土资源部等5部委要求“开发商拿地分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部出让款的50%”。针对此前土地市场“价高者得”的方式，“国十一条”明确可探索土地出让综合评标方法。

　　——抑制投机性购房“动真格”。“国十一条”要求，二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。此前，财政部和国家税务总局发布通知，明确“自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，将全额征收营业税”。

　　——对自住型及改善型住房继续鼓励。相关信息显示，今年实际供应量和开工量均有望明显增加，供求紧张局面将得到一定程度的缓解。南京明确，今年1月1日起首次购买普通住房的，给予房款总额的0.5%的购房补贴。

　　——保障性住房建设“加鞭”。住房城乡建设部明确表示今年将进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套(户)数比2009年增加三分之一。安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。

　　新老问题交织考验调控

　　“成交量下来，但价格并没有下跌。”上海中原地产一家门店的负责人说，现在形势不明朗，开发商、屋主和买房者都在观望，“很难说今年一季度以后房价是跌还是涨”。至2009年11月，国内70个城市房价连涨9个月，从近期几个一线城市的统计数据看，房价依然居于高位。

　　上海永庆房屋副总经理陈史翎说，既要鼓励居民合理购房需求，又要遏制房价继续上涨，“本轮调控所承受的压力估计超过以前”。

　　统计数据显示，截至2009年8月，当年保障性住房的投资仅完成23.6%。此外，普通商品房开工量虽有所增加，但其“存量”难以迅速扩容。多位业内人士担心，房地产短期内仍将是买方市场，在此情况下，增加的契税等交易成本最终可能转移给购房者，从而抬高房价。

　　另一方面，“地王”依然在推陈出新。2009年12月22日、23日，广州、上海即先后诞生总价、单价“地王”。广州成交的地块出让价高达255亿元，由三家上市房企联手获得；上海拍出的地块楼板价超过3.2万元／平方米，被具有央企背景的地产大鳄摘下。

　　“银根”方面，不少业内人士指出，在保持货币政策连续性和稳定性的前提下，地方政府和银行很难对房地产贷款踩“急刹车”；房地产开发贷和个贷仍将是银行“欲拒还迎”的优质产品。

　　宏观经济、地方政府对房地产的倚重短期内难以摆脱。据了解，来自房地产业的收入占据了许多省市2009年新增财政收入的半壁江山。嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜提醒：跟以往相比，这一轮房地产调控难度更大。

　　让房价回归理性

　　冰冻三尺，非一日之寒；房价之高，非一日之涨。根治房价过高问题，也非一日、一年之功能够实现。

　　国务院总理温家宝不久前接受新华社记者专访，谈到当下房价上涨过快的问题时说，只要政府有决心解决这个问题，不是头痛医头、脚痛医脚，而是经过深入调查研究，统筹考虑各方面的情况，制定长远的规划和政策，使我国的房地产有一个稳定发展的局面，这是可以做到的。

　　针对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策，住房城乡建设部明确要及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析，要使房地产步入“稳定成熟”的状态，需要打破多重“藩篱”：要“调理市场”，保持适度的房地产投资规模，实现住宅供求总量基本平衡；要“完善制度”，建立健全信息透明、交易安全的房地产登记体系；健全住房市场监测制度，加大对项目开发进度、住宅供求和价格变化、投资投机行为的监测力度，完善土地供应机制。

　　专家还建议，应把为房地产“减压”和为民生“加码”结合，提高房地产税收、土地出让金等政府收入中用于保障性住房的比例。

　　此外，还应加强政策引导和监督，要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策。要着力优化信贷结构，落实有保有控的信贷政策。

　　[据新华社上海1月11日电]

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