冯海宁

　　如果这位知情人士披露的信息属实，国土部无疑是为明年楼市调控政策定调而做准备。从这个角度来说，国土部此次调研囤地的重要性不言而喻。据相关报道，住建部也是兵分多路调研楼市。但愿相关部门能为明年楼市提供真实可靠的决策依据，让高房价、高地价回归理性。

　　然而，看了国土部的调研方式，难以让人对调研结果持乐观态度。国土部此次调研，不但时间短，而且调查内容复杂，尤其是三种调研方式值得商榷。

　　第一种方式是组织10个调研小组分赴各地实地调研。这会不会是走马观花呢？由于开发商“囤地”数量之多(根据媒体报道，三季度末，全国排名前10名的上市房企囤地规模已经达到3亿平方米)，分布范围之广，10组人马要在10天时间内查清，难度太大。

　　在我看来，要想调研囤地真相，监管部门首先要亲自走进田间地头，其次要鼓励民间举报，并与媒体互动。显然，如果没有充分的时间、足够的人马、多样的手段，是不可能获得真相的。以走马观花的方式获得的信息，最后只能误导决策扭曲楼市，不但无益反而有害。

　　第二种方式是地方国土部门以发函的方式反馈囤地信息。反馈的信息其实不可信：一是地方国土部门掌握的囤地信息是否真实值得质疑，因为某些囤地在他们眼里不算囤地；二是即便他们掌握的信息是真实、全面的，向上反馈信息时不一定会说真话，说真话不但破坏了某些利益同盟，而且还会暴露出地方国土部门的不作为——谁愿意给自己脸上抹黑？

　　第三种方式是地方国土部门负责人赴京座谈。我认为座谈的结果与发函方式反馈的信息没有实质区别，其实都是利己之话，弄不好还有糊弄人的话。这样的话听与不听的结果都是一样的，甚至听的结果更糟。

　　显然，国土部调研囤地三招并用，是想最后通过对比来检验数据，从而得出更理想的结果。但遗憾的是，这三招获得的数据都可能有水分。

　　在笔者看来，目前之所以难以获得真实的囤地信息，一方面是因为国土部调研囤地的手段不够科学，调研还需要深入实地明察暗访。事实上，国土部的习惯招式，地方政府和开发商基本上都熟悉，会有充分的准备与国土部周旋，比如说，如何应对调研小组，如何向上反馈信息等。

　　另一方面，某些地方政府和开发商形成了难以摧垮的利益同盟，这个利益同盟的纽带就是土地财政。很多土地长期晒太阳，地方政府不是看不见，而是担心一查囤地就把开发商吓跑了，导致房地产投资下降、GDP下降、政绩不佳。

　　即便国土部调研认定开发商囤积土地，地方政府也还有很多理由来应对，比如说，土地由于调整规划影响开发进程所以不算囤地；或者说，是由于拆迁问题难以及时开发等等。当这些理由摆出来时，国土部如何应对呢？因为这些情况难以一一核实，也因为调整规划、拆迁影响开发等，是现实中不可否认的事实。

　　依我之见，国土部与其在短时间内仓促调查不真实的囤地信息，不如从媒体报道、各种社会研究机构披露的调查数据、上市公司报告等途径发现囤地信息，这些信息都有一定的参考价值。

　　最近一段时间来，由于房价的飙涨，社会各界要求查处开发商囤地、捂盘的呼声一浪高于一浪。我们当然希望国土部门能够动一次真格，按规定严格回收“超过两年未开发的土地”，不要在查处“囤地、捂盘”等楼市乱象上，“只听楼梯响，不见人下来”。

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