中国房地产业只经历了短暂的“小阳春”便一跃而进入了酷夏，的确有些令人匪夷所思，而6月底以来接连产生新“地王”更是让人联想到了2007年那段疯狂的岁月。面对火暴的房地产市场，人们不禁要追问——

　　□ 本刊记者 | 夏肇玲

　　6月的最后几天，北京及全国的地市被罩上了浓浓的火药味。先是6月26日，央企“黑马”成都中泽置业以19.6亿元夺得北京“奥运村乡地块”，创造了北京市地块单价的新纪录，楼面地价达15217元/平方米；仅仅四天之后，北京朝阳区广渠路15号再度上演“地王争夺战”，名不见经传的方兴地产成了北京的新“地王”；六天之后，上海绿地又以30.25亿元摘得北京市大兴区黄村19号商业金融和混合用地，成为大兴新科“地王”。

　　“地王”频现，不禁让人想起了2007年那个疯狂的“地王”年代。但是，众所周知的是，2007年的“地王”们在赢得一时的风光后，并没有“将快乐进行到底”，随即而来的2008年金融危机和楼市拐点，让“地王”们陷入了自己制造的经济危机中，它们有的为回笼资金不得不低价出售房子，有的面对断裂的资金链不得不退掉千辛万苦拿到的地块，甚至引发了当年的“退地潮”。

　　一切清晰得恍如昨日，但地产商们似乎好了伤疤忘了疼。

　　央企出马“不差钱”

　　此番“地王”争夺战中，一个耐人寻味的现象是，大量“地王”均由央企制造。无论是夺得北京“奥运村乡地块”的成都中泽置业，还是拿下广渠门15号的方兴地产，抑或摘得大兴新科“地王”的上海绿地，它们背后站着的都是财大气粗的央企——成都中泽置业背后是中国电子，方兴地产背后是中化集团，而上海绿地本身就是大型国资企业。

　　如果只提方兴地产，外界鲜有人知，但是，它的背后却是中国四大国家石油公司之一和中国最大的化肥进口商及磷复肥生产商——中化集团。根据公开的资料显示，方兴地产自2004年6月于香港注册成立以来，一直致力于在全国范围内开发高端房地产项目，影响力较大的项目包括上海陆家嘴黄浦江畔号称世界第四的金茂大厦、北京长安街边的开晨广场等。2007年8月17日，方兴地产登陆香港联合交易所。2009年4月，又获中行北京分行200亿元授信。截至2008年底，公司总资产达345亿港元，开发和持有的高端商业地产面积约170万平方米。而中化旗下的地产公司除了方兴地产之外，还有一家知名度更大的远洋地产。

　　除中化外，中铁、中冶、中电集团等大型国企亦纷纷踏进土地市场，凭借更雄厚的国资实力试图分享此轮楼市红利。

　　央企之所以能大手笔制造“地王”，主要原因就是当世界经济形势普遍低迷的时候，央企却“不差钱”。一个值得玩味的细节是，就在方兴拿下广渠门15号之后，它的母公司中化集团决定改善员工的生活，往员工的午餐餐单上加进了鲍鱼，理由是要向谷歌等知名跨国公司看齐。

　　至于央企为什么“不差钱”，易居中国分析师薛建雄认为，2008年下半年，当不少民营企业降低开工量、部分企业退地时，央企仍保持了既定的开工水平。因此，随着今年楼市成交量、房价的整体上扬，央企可供开发的存量土地有所缩减。而与此同时，此轮价格上涨中，央企获利相对较丰，因而它们又拥有了较竞争对手高出一筹的实力。

　　另外，信贷资金的流入，更充实了国资企业的资金实力。2008年11月，中国政府实行4万亿经济刺激计划，信贷市场大规模开闸放水，截至2009年6月底，新增信贷规模超过7万亿元，远远超过年初预计5万亿元的目标。

　　按照国家相关规定，银行授信是不能直接用于购置土地的，土地款需要“自有资金”来补足。然而，业内流传着一个说法，央企普遍采用了一种变通的手段，那就是通过非主营房产业务的母公司获得银行授信，然后通过注资的方式，“输血”给经营地产的旗下公司，从而解决了上述难题。

　　除了借助银行授信外，通过内部“输血”，分拆上市或增发，是不少非主营房地产业务的央企获得充足资金的另一种方式。北京广渠路15号“地王”的获得者中化方兴，截至2008年年底手持现金63亿元，2009年2月又通过大股东配股融资27亿元，3月再配股融资16.3亿元，加上2009年获得的245亿元的高额授信，资金就更充沛了。

　　对于央企的财大气粗，SOHO中国董事长潘石屹通过博客表达了自己的担忧：“一周之内，北京连续诞生了两个‘地王’。上次是‘中电’的背景，此次是‘中化’的背景，而且房地产经验不丰富，开发的经验和历史都不长。为应对金融危机的冲击，国家发了大量的钱，银行放了大量的款。但产能过剩仍是全球经济的主流，这些钱不可能再去投资建电子厂，建化工厂，因为这些行业产能已经过剩了，只能投到房地产。但高价购买土地会产生一定风险，毕竟一次性支付40多亿元，的确不是一个小数字。”

　　一位资深地产人士指出，近三年来，北京市一直坚持偏紧的土地供应政策，有效开发的土地并不充足；但另一方面，旺盛的市场需求吸引了全国地产商竞相进入。2009年以来，宽松的货币政策又使得不少地产商、尤其是具有央企背景的地产商手持大量资金，导致动辄几十亿拿地的现象屡见不鲜。目前北京房地产市场的热度，已超过2007年的顶峰时期。

　　民间资本再添一把火

　　7月6日上午8点半，某房地产网站组织的“万人购房团”到北京东四环奥特莱斯集合完毕。两辆大巴被参加团购的人挤得满满当当，为避免超载，几名工作人员只好下车另做安排。这个由上百人组成的购房团此行的目的地是天津星耀五洲项目。据该网站公共关系经理韩乙透露，购房团里不乏从山西赶来的煤老板。

　　王文昌来自山西左云县。2007年8月，他那座年产十几万吨的煤矿被政府关闭。他告诉《中国财富》记者，他的煤矿安全设施俱全，从没有出过事故，但煤矿关闭指标和官员政绩考核挂钩，他的煤矿就成了凑指标的牺牲品。“这些年做煤炭挣了点钱，但没有好的项目可以投，就在北京买了几套房子。不靠倒卖挣钱，但至少可以保值。”王昌文澄清说，他不是炒房团成员，此次去天津，是因为他的儿子在天津上大学。“如果这个项目可以的话，就要上一两套。”他的口气听起来买房子像买件衣服那样简单。

　　韩乙介绍说，王文昌是他们的老客户了。2008年楼市不景气的时候，王文昌参加了韩乙所在网站组织的山西包机看房团，最后豪掷上千万购买了两套房产：润泽庄园和三里屯SOHO。

　　山西煤老板强劲的购买力，让潘石屹看到了一块巨大的市场。2006年，潘石屹特别选择太原举行盛大的北京朝外SOHO开盘仪式，结果一举销售了五六个亿，占到了整个朝外SOHO项目销售额的40%。

　　据一位地产商透露，最近几年潘石屹在山西收益颇丰。山西等地的很多煤老板跟SOHO中国关系密切，而且老潘非常了解山西、陕西等煤炭行业的客户，他们最看重好的地段和高投资回报。2008年地产商的日子普遍不好过的时候， SOHO三里屯项目仍然逆市热销，就是因为再次得到了山西煤老板的鼎力相助，创造了一周内销售43.5亿元的奇迹。

　　2009年上半年天津市项目销售金额TOP10榜单中，天津星耀投资有限公司开发的星耀五洲项目位列单盘面积第一，共销售15.57万平方米， 销售金额则位居单盘第二，共8.07亿元。取得如此好的销售成绩，除了项目本身的优势外，山西购房团和浙江购房团的“捧场”居功至伟。

　　对于民间资本流向地产的现象，央行金融研究所研究员邹平座表示，由于民间资本投资渠道少、风险大等因素，很多民间资本把资金投向了股市和楼市。这也是此次地产再次火暴的原因之一。

　　北京市统计局发布的2009年上半年固定资产投资统计数据显示，2009年上半年，北京市有七成以上的民间资本投入了房地产开发。北京市统计局副局长潘璠介绍说，2009年上半年，来自民间的投资达到267.2亿元，而投入房地产开发的就达193.2亿元，占全市民间投资的比重为72.3%，私营房地产开发企业投资30.1亿元，比去年同期增长35.8%。

　　北京市统计局固定资产投资处有关专家分析，房地产投资的高回报率与低风险性是出现此现象的主要原因。

　　而山西从2008年10月至今，共有30亿元的民间资本由煤炭、焦化、冶炼和化工等能源产业转向房地产等非能源产业，给火热的楼市又添了一把火。

　　“如果房地产继续照此‘不正常’的火下去，必然使游资更加聚集于该行业，因为资本是趋利的。如此一来，必然会吹大地产行业的泡沫，而且可能会影响实体经济的发展。如果政府对楼市进行调控，抽走现阶段让楼市回暖的支撑，楼市又可能会再陷僵局。”邹平座对此不无担忧。

　　“保增长”的产物？

　　“现在中国地产如此之火，是政府‘保增长’的产物。”著名房地产律师孟宪生接受《中国财富》采访时说。

　　中国经济已走出低谷，现阶段可以说是见底回升，但经济回升的基础尚不稳固，特别是外部市场环境仍然难以捉摸，加大社会投资、加强产能消化和增加信贷强度，就成了势所必然。孟宪生认为，现阶段推动经济快速增长的方式中，最有效、最直接、最有潜力的，就是加大城市建设和房地产发展的力度。现阶段影响经济回升和增长的三个因素，全部与房地产业密切相关。

　　第一个因素是社会投资强度。如果社会投资没能及时跟上经济回升节奏，则可能出现中国经济的二次见底，而民间资本投资是整个投资保持增长的关键所在。国家投资已到了力所能及的程度，而民间资本十分丰裕，已经成为投资的主动力。目前，民间投资还不能参与我国垄断行业，而投入股市的风险依然较高，大家就不约而同地确信房地产投资能有保障。所以，强化城市房地产的投资经营，是吸引大量的民间资本来参与市场投资的最佳途径。

　　第二个因素是加快过剩产能的消化进度。根本的举措是，加大基础设施建设和城市房地产经营。基础设施建设可以消化一部分原材料，催生新产业或产业升级；但国家已财力殆尽，而带来的经济增长效果或产能消化速度仍不够强劲，跟不上经济总量提升的需求。相比之下，房地产业的投资更具直接性、拉动范围更广，能海量消化诸如金属、水泥及家装、家电等行业的过剩产能。所以，民间资本进入房地产业，是民间资本助推中国经济增长的最佳体现。

　　第三个因素是贷款必须持续较快地增长。贷款高速增长的态势符合当前应对国际金融危机的需要，尤其是房地产业，宽松的放贷政策可有效刺激市场消费和产业投资，是中国经济投资持续增长而不回落的法宝。

　　所以，为了促使金融危机导致的全球信贷市场紧缩和需求下降等困境得到实质性缓解，防止中国经济二次探底，政府需要海量民间资本投资房地产的大局已定。

　　“房地产迅速回暖，是保增长的需要。只有地产复苏了，才能带动经济发展。”但孟宪生同时认为，现在房地产的繁荣存在“虚火”的成分，正确、健康的发展模式应该是：房价下降－租金降低－中小企业繁荣－就业增加－收入增加－房价企稳。

　　北京师范大学不动产学院院长助理黄兴文认为，房地产业回暖只能在中短期内对经济产生刺激作用，难以支撑经济全面复苏。

　　经济全面复苏需要真正实现内需拉动经济增长。此轮靠地产繁荣刺激经济的模式，仍是我国传统经济增长模式的重复，政府运用自己熟悉的刺激手法在短期内能取得较好效果，但仍未摆脱投资依赖型增长的顽疾。因此，黄兴文认为，当出口回升难以预期的时候，提高居民收入、完善收入分配结构、拉动包括房地产在内的内需全面恢复、调整经济结构，才能帮助中国经济复苏并持续发展。

　　信贷宽松催生地产泡沫

　　“土地市场回暖的根本原因，是房地产商得到政府和银行的帮助后，暂时渡过了流动性危机，且获得了较为宽松的融资环境。”房地产资深人士禹晋永博士接受记者采访时说。

　　经过短期危机后，自有资本金比例下调的新政策再次让房地产商的资金变得宽裕起来。一些大型房地产商不仅能够轻易获得银行的项目贷款，而且能顺利通过资本市场获得新的融资。

　　对于放量信贷，中国人大常委会前副委员长成思危接受媒体采访时说，2009年第一季度以来，中国信贷快速增长，其中确有一部分资金流入了股市和楼市。本轮房价上涨一开始是由刚性需求所推动的，但后市发展则与信贷大规模投放、老百姓储蓄率过高、对资产保值增值的需求等因素有关。成思危警告说，单靠政府的财政支出来刺激消费是难以持久的，但如果信贷过于宽松，亦会产生一些负面效果。

　　专家预测，2009年的新增信贷可能达到10万亿元。这些通过商业银行释放出来的资金，按照计划本应流入基础建设及民生项目，但生产领域投资环境恶劣，利润微薄，闲置资金就往资产上跑，房地产和股市就是资金最喜欢滞留的市场。国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长魏加宁预测，上半年可能有20%左右的信贷资金流入了股市。

　　“大量信贷投放会推高房价，使刚刚回落的房价再次高企，对房地产长期发展没有好处。”针对放量信贷可能对房地产业造成的影响，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容接受记者采访时说。

　　正如易宪容所料，自6月30日广渠路15号地块以成交总价、楼面价均居榜首而成为北京双料“地王”之后，周边的二手房主纷纷跟风，提高报价，平均涨幅达8%。而且，据业内人士透露，现在北京已经出现了捂盘惜售的情况。

　　“现在已经出现的场面，太像中国地产2007年的经历了。房地产销售量价齐升，天价‘地王’纪录频频刷新，市民排队买房……”自建房倡导者于凌罡告诉记者，现在地产繁荣的局面是开发商最乐意看到的，但地产商现阶段应该好好总结2007年的教训，否则，地产行业再这么疯狂下去，很有可能重蹈2007年的覆辙。

　　(编辑 张由存)

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