文/倪云虎

　　分析中国房地产趋势，有三大敏感话题：工业用地的升值、“小产权房”的合法化和物业税的实施。地方政府在商住地出售完毕后必然会走这三条路。

　　 我最近在深入思考中国房地产周期与地方政府卖地周期之间的关系。在我看来，供求关系、成本收益、投入产出、宏观经济周期等等似乎都成为影响中国房地产周期的次要因素。

　　政府卖地的周期

　　 中央财政靠“权力”、地方财政靠“土地”，地方政府一旦土地卖完，财政必陷入危机。不过我们现在谈论的地方政府卖地其实是谈论地方政府“出售”商住地。商住地“出售”完毕，至少还有三条出路：修改规划，将工业用地转为商住地，又可以出售一段时间；改革土地管理体制，消除国有土地和集体土地的“二元结构”，与农村集体土地的所有者一起出售集体建设用地，这又可以出售一段时间；现在土地使用权的出让期限仅七十年，七十年后当然还可以继续出售。这样出售下去，当然会持续很长时间。

　　 以上三条出路涉及到中国房地产趋势的三大敏感话题：第一，工业用地的升值；第二，“小产权房”的合法化；第三，物业税的实施。从纯理性和经济的角度分析，地方政府在商住地出售完毕后必然会走这三条路，而且合理的选择程序应该是先第一、后第二、再第三。

　　 中国很大，各地发展极不平衡，商住地卖完的时间会有很大差别，因此，动用工业用地、集体建设用地和七十年后的使用权乃至土地私有化，各地政府会有很大的差别。深圳、广州、北京、上海、杭州等地可能已经走第三步了，重庆、武汉、西安、昆明还在走第二步，东部地区的地县城市还在走第一步，而西部地区的地县城市连第一步都可能还没有迈出！从中国房地产的长周期考虑，我看好三、四线城市！

　　弱化金融 强化实体

　　 在金融危机过程中，有不少企业家问我：为什么他的企业没有危机、反而发展得更快更好？同样，在金融危机后宏观经济复苏过程中，也有不少企业家问我：为什么他的企业仍然处在危机之中、而且越来越糟？这就是结构层面的问题：在宏观经济剧烈动荡的背景下，结构调整事实上也在发生，只不过人们容易忽视；在宏观经济趋于稳定和平静状态时，结构问题就会凸显出来。

　　 在我国目前的经济生活中，有三大结构问题值得特别关注：产业结构从有形产业（第一、第二产业）向无形产业（第三、第四产业……）升级和转型；市场结构从自由竞争市场向垄断市场转型；经济结构中“国进民退”，从欧美模式的经济结构向东亚模式的经济结构转型。

　　 和一年前不同，当下我主张“弱化金融、强化实体经济”，企业经营者应更多关注结构调整问题和企业内部的管理问题。在宏观经济暂时趋于平静的“平台期”，企业能否脱颖而出，关键还在于“内功”。在后危机时代，政府对企业的态度也会与时俱进：政府不仅不会再扶持和救助企业中的“弱势群体”，而且还会加速其淘汰出局。

　　 顺便提一下股市。我对2010年中国股市的宏观趋势仍然看好。但是，结构调整的背景将在2010年逐渐成为股市的一个重大主题，投资者应引起足够的重视。“赚了指数不赚钱”会在新的一年股市投资中越来越普遍。

　　(作者为浙江大学教授、货币金融学者)