作者 早报记者 刘秀浩   

　　从已经发布的房地产上市公司2010年中期业绩数据来看，2010年成为房地产开发企业表现最诡异的一年。

　　2010年中报显示：新“国十条”下地产公司扩张更猛

　　楼市调控没伤到房产商“筋骨”

　　2010年半年报数据显示，一些大地产企业均从银行获得历史同期最高(或次高点)的贷款额；多家大型地产开发商今年上半年的土地储备远远超出历史同期。

　　海通证券最新报告同时显示，2010年上半年地产类上市公司经营活动净现金流为-741亿元，而2009年同期是净流入344亿元。

　　这表明地产公司进入了新一轮的扩张期。

　　从已经发布的房地产上市公司2010年中期业绩数据来看，2010年成为房地产开发企业表现最诡异的一年。

　　在“史上最严厉”房地产调控政策(4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即新“国十条”)打压下，地产企业却在今年上半年进行史无前例的大规模扩张，急速膨胀之下，房地产上市公司存货总额已经达到历史峰值。种种迹象表示，“借鉴”前几次楼市调控后迅速反弹的历史经验，地产开发商已经将政策施压下的低谷期，看做市场扩张的最佳时期。

　　昨天，有机构出具报告称，在地产企业与楼市新政的这场博弈中，政策效果已经弱化，开发商目前的盈利状态好于2008年，如果没有更严厉政策出台，地产商在这轮调控中将不受实质性威胁。

　　“高压”下的最激进扩张

　　尽管4月份以来的房地产调控政策频袭，但地产类上市公司仍然在加快囤地和开发的步伐。半年报数据显示，今年上半年房地产行业上市公司的扩张力度甚至要大于2007年。

　　海通证券最新报告显示，2010年上半年地产类上市公司经营活动净现金流为-741亿元，而2009年同期是净流入344亿元，这表明地产公司进入了新一轮的扩张期。

　　东北证券分析师高建表示，由于今年上半年房地产市场销售情况良好，上市公司库存的可售房源已不多，因此纷纷增加了新开工面积，同时，出于对行业未来两年的乐观判断，上市公司纷纷大幅增加了土地储备的数量。

　　据统计，地产行业6月底存货余额高达7647亿元，同比(比上年同期)增47.55%，已经达到历史最高水平；同期货币资金为1997亿元，同比增26.11%。

　　半年报统计显示，多家大型地产开发商上半年的土地储备远远超出历史同期。今年上半年地产四大龙头公司万科、保利地产、招商地产、金地集团存货总计高达近2900亿元。其中保利地产上半年的存货规模达到了937.88亿元，同比增长了112.40%。

　　海通证券表示，此次扩张仍然有赖于地产类公司从银行等机构的间接融资，融资额高达736亿元，而2009年及2008年同期的间接融资净额仅分别为138.14亿元和178.45亿元；但在直接融入资金方面，地产类公司则表现得比较惨淡，基本是在偿付股本红利及债券利息。

　　银行贷款激增

　　今年上半年以来，房地产行业负债率明显上升，有分析认为，这是由于地产企业近期激进的扩张行为所致。目前，大型地产商正通过间接融资解决资金缺口。

　　东北证券出具的报告显示，虽然2009年房地产行业价升量增、销售火爆，但房地产行业上市公司的整体货币资金余额出现了自2005年以来的首次下降。今年上半年，房地产行业上市公司存货余额增加了近1000亿元，而预收账款余额才增加了320亿元，其余的现金流量缺口，是靠银行贷款增加620亿元满足的。报告分析称，这主要是因为开发商增加了新开工面积，以及出于对行业未来两年的乐观判断而大幅增加土地储备。

　　据统计，负债率方面，在全部112家A股地产上市公司中，上半年负债总额达到7944亿元，较一季度末和去年末分别增加了601亿元和1260亿元。其中，负债总额超过100亿元的公司共有17家，地产四大龙头公司万科、保利地产、招商地产、金地集团中期负债达到了2779.4亿元，占整个负债额的35%。

　　海通证券报告指出，大型行业龙头正利用自身优势扩大间接融资规模。在大幅提高间接融资后，企业流动性方面仍然不足为虑，流动比率和速动比率均为历史同期最高水平。

　　2010年中报统计数据显示，保利地产、万科、金融街等均从银行获得历史同期最高(或次高点)的贷款额；同时，这些房企的经营活动现金流均为负，这显示它们采取了较为激进的发展策略，资金回流的速度远不及囤地和土地开发的耗用；这使得公司的资产负债率均出现不小幅度的上升；不过毛利率和销售净利率等盈利指标仍然保持在高位，但存货周转率在降低。

　　与此形成鲜明对照的是，另一端的名流置业、北辰实业、银基发展、万通地产等在上半年间接和直接融资均没有太多的资金来源渠道，在经营策略上也相对较为保守，经营活动现金流量入为出，资产负债率并没有太大的提高；存货周转也较快，流动比率和速动比率方面也略微显好，但这些地产公司的盈利能力明显低于一线品牌的地产公司。

　　房企可能只受了皮外伤

　　事实上，在经历4月份新政出炉之后，楼市成交量已经开始反弹。分析人士表示，如果政策不再继续加码，地产企业，至少大型地产公司，将不会受到调控的实质性威胁。

　　海通证券表示，最近一段时间，主要城市住宅成交量已见放大，调控效果展示路线——“量缩-价跌-量升”——似乎已见结束迹象，此前曾经出现的“价跌”幅度和持续时间都不尽如人意，如果市场接受“调控已接近结束”的预期，则房地产势必会进入报复性上涨阶段。

　　从目前来看，最积极呼吁市场走冷的公司也正是今年扩张速度最快的公司。万科总裁郁亮表示，下半年的供应量将在10月份左右明显加大，将导致价格过快上涨城市的房价有明显的改变，价格回落是很正常的事情。郁亮还说，此次政府调控决心和力度都是空前的，开发商去赌政策很危险。今年上半年，万科土地储备量超过1000万平方米，支付土地款超过250亿元。

　　实际上，房地产企业并未停下购置土地和开工的增速步伐，在4月购置土地面积下降了3个百分点之后，近期又重新跃上30%的快速增长节奏中(6月和7月分别为35.6%和33.3%)，是2004年5月以来仅次于2008年4月35.75%的较高水平；新开工面积6月份才略微下降了4.5个百分点，至今保持在67%左右的最高历史同期增速的水平；商品施工面积近期也企稳向上，实际完成投资额和完成土地开发面积均显示房地产行业仍处于活跃建设和发展期；唯有房屋销售面积出现增速下滑。这些数据显示出一点，即房产政策调控尚未令地产行业“伤筋动骨”，房屋销售下降和主要城市房价的微幅下跌仅是“皮外伤”。

　　从房地产开发投资上半年的资金来源看，开发商自筹资金的增速有所提升，占到50%的比重，而2008年上半年开发商自筹资金增速也只到33%。月度资金渠道的占比也显示目前开发商主要依靠自筹资金，并占全部资金来源的38%-45%，这也是接近2008年最高点45%的一个水平；与此对应，依靠国内贷款的资金增速从年初开始下滑，与过去年份比较，今年的房地产贷款来源占比相较高点约下降2个百分点，但7月底约19%来源于贷款的水平在近几年中并不算低。

　　海通证券表示，在宏观政策调控和房地产企业的应对之中，政策效果已经比较弱化，房地产行业仍然延续既往的模式(高盈利和低流转)，并进入了又一轮的扩张期，融资环境方面并没有遭遇过于严厉的限制；从2010年中报的状况看，本次调控前房地产行业的盈利能力和现金流充裕状况较2008年调控时要好，对负债的偿付能力也有相当保证，因此，若无更严厉的调控政策出台，地产行业的偿付能力并不会受到实质性的威胁。