By《东地产》特约撰稿邹毅

　　无论是从行业发展周期，还是当前普通商品住宅价格水平来看，我国房地产市场未来调整的空间和可能性依然存在，甚至还比较大。我国目前各大城市的房价收入比快速提升，很多城市的房价早已超出了居民承受范围，最高值上海甚至高达26.6，而大部分的二线城市也维持在13—18的区间。而联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，市场就会出现问题。因而我国目前的房价水平完全偏离居民收入的呈现非理性的疯涨。

　　尽管我国房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于市场供需、经济运行和政策等因素。

　　首先，目前市场的刚性及投资性需求依然大量存在，在2009年需求激增的情况下，使房屋库存大大减少，且在一线城市及部分省会城市会愈加明显。但有限的库存将鼓励开发商加快投资开发，同时2009年国家降低房地产开发项目资本金比例增强了开发商的投资能力，都使得房地产开发投资大大加快，预计2010年房地产开发投资将继续保持较快增长，将在一定程度上缓解供需矛盾。

　　其次，楼市上涨动力根植于经济上行趋势。房地产在经济危机时期，充当了拉动其他行业发展的角色，2010年是否会大力发展房地产，重点要看宏观经济的变化状况。目前来看，经济危机的负面影响基本已经过去，2010年经济形势将好于2009年，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，房价大跌的可能性不大。

　　目前“高密集政策”已经出台，主要通过土地供应、紧缩信贷、加强保障房建设等多种市场手段来调节。2010年楼市的重要影响，主要依靠政府的执行力度及后续出台的相关连环政策。

　　从政策调控来看，不排除2010年部分城市出现房价和成交量下降的可能。但总体来看2010年盘整调节的幅度较小，房价大幅下跌的可能性不大。

　　在普通住宅以外，2010年豪宅将继续走俏。基于国内投资渠道的有限，经济救市政策下的通货膨胀预期又逐步加大，具有保值功能的高端物业满足了财富阶层的需求。在2009年的住宅市场中，豪宅大放异彩，2009年上海的豪宅销售额与普通住宅平分秋色。豪宅市场量价攀升，1-10月成交套数同比增长143.3%，比07年同期增长15.9%；成交均价也较07年增长44.2%。于此同时，豪宅的价格标准也随之提升了一个阶层，07年的豪宅均价为3.5万元/平米，08年为4万元/平米，而09年以5万元/平米为豪宅标准衡量。

　　从长期来看，由于豪宅的稀缺性日益凸显，即使市场出现短期盘整，豪宅依然能表现出其强大的“抗跌性”，加上国内与国际经济的恢复并步入持续上升通道，国民财富将会持续增加，豪宅市场需求将放大，其长期的升值潜力不言而喻。因此2010年，豪宅市场将延续去年的火热，成交量持续攀升，成交价仍有小幅上涨的压力。