詹国枢：北京房价能涨多高
文/詹国枢
预测房价是件不靠谱的事情，所以老詹从来不干这傻事。我晓得说来说去，无非是其一，波动说。其二，下跌说。其三，上涨说。逃不出这么三类。那天看到一新闻，说是京城某位以直率自诩的房产老板，在座谈中预言：北京房价，很快要涨到5万元一平方米！而另一位号称“索罗斯的中国门徒”并在某公司担任“首席经济学家”的金先生，说得更加邪乎，此公在厦门一次演讲中公然宣称：北京房价将涨到每平方米30万元！
哇噻，此语一出，当场晕倒一大半，另一小半尚未晕倒，已然笑倒。
看到此类消息，老詹不禁冷笑，嘿嘿，竟有如此预测房价的！那玩意儿是你们张开大嘴，说涨多高就能涨到多高的吗？
老詹同志，您认为大嘴们讲得不对，那么您呢？您的观点，又是如何？
我的观点嘛，在此暂且不表。还是老规矩，先讲故事，再说道理。
话说今年中秋前夕，应邀回老家西昌一趟，为的是一睹被称为“中国狂欢节”的凉山彝族火把节。火把节后，又到曾经读书下乡的会东县城，看望朋友。好多年没返乡了，回去第一印象，是这个县城已经膨胀不知好多倍简直认不出来了！县长告诉我，这些年，县城出现了过去未曾料到的一奇怪现象，人口猛增，学校紧缺。为什么呢？重要原因之一，是当今人们对子女的重视和投资，已经大大超乎想象！不少乡镇虽然离县城较远，但为了孩子，乡镇干部或者当地有点钱的农民，不远千山万水，也要把孩子送到县城读小学，念中学。而且，越是好的学校，越是满足不了这一需求。随之而来的是，县城房市近些年火得不得了，乡镇干部也好，富起来的农民也罢，都在城里置办物业，既陪太子攻书，又作日后养老。而县里背景更大财力更足者，则又纷纷跑到条件更好也更远的西昌市买房，西昌的呢，往成都跑嘛。
县长一席话，老詹吃一惊。细细一琢磨，有深意存焉。
深意何在？从小小会东县城这一滴水中，老詹隐约看到了中国城市化异乎寻常急剧加速的大趋势，看到了越是大城市越会有巨大房屋缺口这一可怕而无可更改的事实！
具体说吧。当今中国，某一城市的房地产市场，已经不单单为这个城市市区所需求。一个省城的房地产市场，也不单单是为省会城市所需求。而首都北京的房屋，也就不仅仅是为京城百姓需求，而是要满足全国百姓需求了！其实远不止此，香港的，澳门的，美国的，欧洲的，归国侨民、公司白领，不都有在京购房的需求吗？
需求与价格成正比——这是经济学一铁律。需求越是强烈，价格越是高企。把以上需求统统算上，其力之猛，难以估量。京城房价，能不嗖嗖嗖嗖直往上蹿吗？
需求如此，供给怎么样呢？供给与价格，恰成反比。记得前些年，为平抑房价，国家曾出台政策，严把关口，收紧土地。这一弄把土地卡死了，供给一紧，适得其反，房价反而如火浇油，哗啦哗啦，涨得更猛��这，或许正是前些年全国房价突然一家伙异常上涨的一大动因呢！
老詹认为，房价问题，关键的关键，还在供给和需求。有专家学者以人均收入与房价之比，推论京城房价已经太高，并以此进行国际比较，得出结论，京城房价，必然大跌。这是不足为据的。比价再不合理，只要有强烈需求，房价就非涨不可。比价虽然合理，房子卖不出去，搁在那里，房价也非落不可。至于计算房价中哪块合理，哪块不合理，政府拿了多少，房地产商又得了多少？这与房价高低，更没多少关系。你以为老板是些什么人？赚得再多，只要需求旺，房子卖得动，再赚几倍十几倍，这些弟兄是一点儿也不脸红心跳更不会自动收手大发慈悲的。
怎么办呢？从理论上说，要让房价下降，办法非常简单，只要放松口子，在城市或近郊大量抛出土地，不出仨月，这房价不哗哗哗垮得一塌糊涂才怪了！然而实事上这不可能，一是国家土地有限，各地必须死守耕地红线，二是地方政府也不会糊涂到这个地步，房价骤降，且不说会产生若干连锁反应，闹出许多社会问题，就是从地方财政看，政府也断断不会出此下策。
九九归一，从长远看，京城房地产需求将在相当长一个时期都非常强烈，然而供给一时又不可能放松，所以，老詹的观点是，北京房价，还得上涨。这个趋势，是不以某些好心人的意志或购房人的苦衷为转移的。至于涨到多高，2010年或者2015年能否从现在的均价一万五涨到二万、三万，抑或更高？那就要综合各种因素尤其要根据需求和供给来作慎重判断了。而这需求和供给，又因各种原因，谁也难以作出准确的量化统计。
所以，老詹认为，对房地产走势作分析，越是具体，越是“准确”，越不靠谱，越不准确。
所以，此篇文章，只能就京城房价的大趋势作出判断。对或不对，三五年后，定见分晓。
(作者系《人民日报·海外版》总编辑)
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