本报记者 李锦伟 黄丽芬 何嘉益

　　7月，在价格杠杆的作用下，深圳楼市一二手房的成交量都开始有所回落。而在“房贷收紧”“政府加紧打击捂盘惜售”的宏观调控之下，楼市降温的力度渐渐地显现出来。楼市快步上涨的势头将会受到成交量回落的抑制，但是即使有“房贷将收紧”预估警惕下，市民、业内人士乐观预期下半年市场的主流思想，依然没有改变。

　　8月，主要是有两股力量在牵动着房地产市场的神经：一是冲高回落的成交量；二是欲紧难紧的银行信贷。两者是合力还是反作用力，都将会引领市场走向难以预估的方向。

　　根据深圳戴德梁行的最新数据报告分析，7月，深圳全市一手房均价15875元／平方米，环比上涨7.57%，从2月份开始连续6个月翻新攀高，对比今年成交均价最低月份，有了47%的涨幅，略显夸张。业内人士认为，尚未冲破2007年7月16198元／平方米的高峰，如今半年50%的涨幅还是属于可接受范围。

　　但是，市场开始显现承接乏力。

　　数据：发出量跌信号

　　楼市回暖的标志是成交量，而刚刚过去的7月日均交易量骤然下降，日均新房成交仅177套，环比6月日均成交231套，降幅达到了23%，而成交面积也仅为54.93平方米，环比下跌17.29%。7月26日，新房仅成交88套，创下今年春节后的日成交新低。

　　另外，作为楼市晴雨表的二手房成交，同样陷入了成交萎缩的泥潭。虽然戴德梁行统计国土局的数据显示，上月深圳二手房成交面积、套数上涨为14.84%、15.71%，成交量依然维持高位。不过，跟统计层面上的数据不同，记者从中原、美联、港置等多家中介获悉，7月上述中介的实际成交量已出现明显下滑，幅度最高达三成。

　　美联地产总经理江少杰告诉记者，国房局数据以递件为准，而中介所言成交以签合同为准，政府数据显示有滞后性，而一线中介地铺反馈7月下半月已经有成交量萎缩，在8月份会有所显现。而市场占有率最高的中原地产，则声称7月已经有二至三成的降幅。“7月份，中原每日成交为60多套，对比原来80多套，下降了二至三成。”

　　“前几个月份，主要是大量投资客入市，推高二手房的成交量。”深圳中原地产总经理李耀智透露，六七月份，深圳的投资客比例从最初的5%上涨到30%，但是随着房价的过快上涨，投资客意识到了风险，部分投资客离场，成交量开始小幅回落。

　　而世华地产市场研究部总监肖小平认为，7月成交的回落是暂时的，对比3月份楼市回暖初期二手房成交放量，4月有了短暂回落，但是5月再次冲高，成交维持高位直到7月，“买家需要时间接受市场的新变化，当他们对市场变化有了研判，成交量自然会再次回调。”

　　现状：房价与租金严重背离

　　“成交量的下跌，会使得投资客有所收敛。”李耀智分析，房价所料未及的快速上涨，也给投资客发出危险信号。

　　李耀智认为，去年年底入市的投资客是比较明智的，即使当时普遍不乐观看待后市，但是这批入市的投资客具备雄厚的资金实力并将购房投资时期设定在1－2年，去年年底能以租抵供，投资有盈利回报并不困难。“但是近期入市的投资客，大部分是想搭房价上涨的顺风车，短线操作，急功近利，在租金没有任何上涨而房价大幅上涨的情况下入市，显得冒险。”

　　深圳楼市房价与租金的严重背离，凸显了楼市投资的巨大风险。据深圳房地产信息网日前推出的《2009年上半年深圳地产白皮书》研究显示，对比2009年上半年深圳房价涨幅达35%的背景下，上半年深圳的住宅租金为36元／平方米，同比下跌5.3%，租售比为1：414。(国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300－1∶200，如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。)

　　“现在市场上的观望气氛开始变浓，尤其是短线炒家，有不少已经收手，他们认为后期市场向下走比向上走的可能性更大，”一位资深的业内人士表示。

　　后市：房价难以大涨

　　在科技园工作的魏先生就是重新加入观望行列的一员。魏先生在2008年已经开始看房，他表示2009年市场价格经上半年一轮上涨，现在已超过他的购买力，后悔2008年低价位时没有出手：“现阶段价格维持至10月份左右将小幅回落，希望下半年有更多的楼盘入市可供选择，等待后市价格调整到支付能力范围内再出手。”

　　群体性房价恐高征候群再次出现，他们有一个共同的症状：期望房价再次回落！

　　成交回落，价格普涨、购房者再次观望，多种现象叠加在一起，透露出一些关键性的信号。多位业内人士认为，楼市成交量在7月冲高回落，按照惯例这种下降是阶段性，但如果开发商、房东不能很好地认清形势，在成交量下降的同时仍旧盲目加价销售，楼市则可能再次面临“滞销和涨价”的博弈，最后结果可能是再次观望。

　　而李耀智则从下半年成交量难以持续攀高来分析楼市所面临的困难，“2009年上半年深圳一手房加二手房成交面积总量达1050万平方米，按此预测2009年全年将能达到2100万平方米，事实上，正常年份全年成交面积为1200－1400万平方米，2008年也仅成交800万平方米。”

　　他认为，下半年深圳成交量要达到1050万平方米比较困难，成交萎缩将对房价造成无形的向下压力。

　　“楼市是政策市，容易受到政策波动影响，如果没有新政策出台影响，成交量有10%－20%的回落属于正常市场调节，在通货膨胀的预期下，成交量回落也不会令房价马上有调整。”李耀智补充道，影响房价走势，因素复杂。

　　市场直击：涨价后楼盘成交量下滑

　　7月初，记者走访过南山区前海楼盘依云伴山时正值加推项目开盘，当时两位接待记者的销售人员都对市场充满信心，不担心项目的一些不利因素会影响房子卖不出去，其中一位宋小姐说：“近期房子卖得很好，要买房的话须尽快，错过了时机不仅好单位没有了，可能价格也有变动。”

　　8月初，记者在依云伴山的销售现场，记者随机采访了一位某国有银行的个人信贷经理肖女士。肖女士告诉记者，目前收缩二套房贷政策已经在所在的依云伴山楼盘开始实施，对符合要求的二套购房者皆采取首付4成，1.1倍的贷款利率。她承认之前的信贷政策是比较宽松，而客流量也在严格收缩政策下达之后开始出现下滑。

　　记者了解，仅5月份一周，依云伴山就售出110套共9407.99平方米，排名全市第三，创下南山周销售面积和套数双冠。但是7月成交量大幅下滑，房地内参资料显示：依云伴山项目7月6日－12日周成交量42套，7月13日－19日周成交50套，7月27日至8月2日周成交量39套。从前后数据对比显示看，该项目成交量大幅下滑。据分析，除受到了信贷收紧的影响外，该项目从均价1.2万元／平方米大幅提价至1.4万元／平方米，也是导致成交量下滑的重要因素之一。

　　市场观望情绪弥漫

　　7月31日，记者走访龙华碧水龙庭营销中心，看楼人稀少，部分为前期购房者偕亲属看房，部分居民看房更关注价格是否有浮动，但暂时无购房打算，购房者观望情绪日益明显。

　　记者在样板间见到一位来自梅林的苏先生，想换大房的他对地产商捂盘惜售表示不满。他说：“这段时间走了好几个楼盘，刚开盘就说销售近九成，实在让人怀疑。” 他认为这更可能是地产商抑或代理商的一种销售手段。地产商多批少量开盘造成了市场供应不足的假象，引起部分人抢购。“房价经上半年一轮上涨，现在已超过我的支付能力，后悔2008年低价位时没有出手。” 他还表示，“二次房贷收紧的消息已传来了，相信下半年价格会有所回落，希望有更多的楼盘入市可供选择，等待后市价格调整到支付能力范围内再出手。”

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