时寒冰

　　《上海证券报》评论版主编

　　每年全国两会的政府工作报告，都是民众关注的焦点，而有关房地产的内容，更是直接牵涉到房地产的定位与走向。今年的政府工作报告，对房地产业又意味着怎样的定位呢？

　　3月5日，温家宝总理在政府工作报告中提到的有关房地产的内容，核心是“推动房地产业平稳有序发展”，从采取的措施来看，基本上未提及房地产业对经济的拉动作用，预示着，政府延续2008年的思路，对房地产的定位进一步淡化其功利色彩，而强化保障住房的地位，进一步向民生转型。

　　其一，积极发展公共租赁住房。“公共租赁住房”写进政府工作报告是首次。公共租赁住房，区别于市场化的租赁住房，而借鉴了美国的公共住房做法，其确切的定义是：指政府为低收入住户建造和维护、收取低额租金并由政府管理的住房。由于总理政府工作报告的下文中明确提及了廉租房，那么，可以清晰地推断出，此次政府工作报告中所指的“公共租赁住房”涵盖的是廉租房以外的人群，即可能把一部分中等收入者也纳入其中，从现在的房价收入比来看，走租赁道路是最佳也是必然的选择。这也意味着，在解决庞大的夹心层住房问题上，将迈出重要一步。

　　其二，落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。

　　税收政策的调整，有利于减少商品房的转让成本，促进二手房价格的理性回归，而信贷的支持，则有利于减少购房者的负担，这都是有利于民生的。但在具体操作中，由于银行界定炒房与改善性购房的成本较高，一些人可能利用改善性住房的界定漏洞炒房，因为炒房的成本也大大降低了。如何规避这一点，值得在未来的细则中给予详细的补充。总而言之，必须坚持一个基本原则，惠民的政策绝不能被那些投机者利用。

　　其三，政府工作报告还提出，要促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。

　　这主要是从住房供应结构上来解决现存的问题。我国的住房矛盾主要表现在两个方面，一是投机严重，大量土地和住房被囤积（尤其房价上涨时）减少了住房的有效供给，二是大套型高档住房供应过剩而中小套型住房供应不足。这一次，延续去年政府工作报告中的提法，增大中小套型住房的供应，有利于解决住房供应的结构矛盾，同样是住房定位进一步转向民生的体现。

　　其四，帮助进城农民工解决住房困难问题。2004年，“农民工”一词首次出现在政府工作报告中。2005年到2007年，“农民工”先后在政府工作报告中被提到2次、4次和8次。2008年，政府工作报告进一步提出“抓紧制定适合农民工特点的养老保险办法”。今年的政府工作报告中，又提出了“帮助进城农民工解决住房困难问题”。这一目标的确立意义重大，意味着对农民工问题的进一步重视。如果能够把农民工纳入住房保障体系，帮助农民工解决住房问题，那么，农民工身如浮萍的城市过客的感觉，就会真正被家的感觉所取代，这有利于庞大的农民工群体的稳定，有利于促进经济的发展与社会的和谐。

　　其五，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。

　　政府工作报告中已经多次提到住房保障问题。如，2004年和2005年的“帮助特殊困难群众解决住房等实际困难”，2006年的“建立健全廉租房制度和住房租赁制度”，2007年的“加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度”，2008年的“抓紧建立住房保障体系”。

　　今年的政府工作报告，延续以往的思路，但目标更明确，措施更具体，诸如“三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭”等这样的表述，是完全具体而刚性的，便于今后对地方政府的考核，这意味着，政府将以更大的决心和力度加快保障性住房的建设，而保障性住房供应量的增大，有利于平抑房价，促使房价理性回归，有利于实现“推动房地产业平稳有序发展”这一重要目标。

　　总体而言，我认为，中国的住房政策，正从对经济拉动作用的强调，大踏步地转向对住房民生保障，这一变化，同时也意味着商品房暴利时代的终结。住房是用来住的，不是用来炒的，也不是用来获取暴利的。中国住房政策的民生化转向，一旦落到实处，必将受到民众的欢迎，当然，它也将对中国未来的房地产走向产生深远的影响。

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