薛涌(知名学者)

　　我出国已经14年了，隔着太平洋看中国的房价，当然看不清楚。不过，国内的亲朋好友大多买了房，在美国也因为自己计划买房，一直追踪房价的消长和有关的分析讨论，多少也形成了一点见解。如今国内就房价问题又吵成一团：不少老百姓仍然说房价太高，开发商则将此说称为“谬论”，并要求政府出来稳定房价，否则经济后果不堪设想等等。我这个房地产的粉丝，不免出来凑凑热闹。

　　房价形成的基础是什么？我看一位股票交易商用来定义股票价格的话，也可以用于房价：在刚刚结束的这一秒钟中的交易是什么价，那就应该是什么价。他的意思是，股票价格完全是市场供需关系所决定的，谁也没有资格说这是高还是低。不过，股票交易者都对股票的价值有所预期。这些预期总是有些基础的。房价也是一样。现在我根据自己的“国际观察”，分析一下对中国的房价究竟应该怎样预期。

　　首先，要看消费者为了住房舍得花多少钱。在这方面，中国的消费者恐怕领先于世。我1999年至2000年在日本生活，对日本人的住房条件非常震惊：这么发达的国家，老百姓竟然住得这么小！相比之下，经济落后得多的中国，普通居民的住房并不落后多少。再看美国，一般媒体上给消费者的建议是：你购买住房的价格不应该超过你现在税前年收入的三倍。虽然美国许多大城市的居民在住房消费上远超出这一“理性水平”，但总体来说，住房消费在其收入中的比例还是比中国居民要低不少。

　　中国居民舍得在住房上花钱，有其理性和感情上的依据。在计划经济时代，房产对普通家庭而言几乎是第一大私有财产，大家对此感情投入甚多。这也就造成了过去十年许多人不惜代价买房的热潮，催高了房价。我在国内的一些朋友，本和我的社会经济地位差不多，居然都有两套甚至三套房子，我在美国则还没敢买房。当然我未必有代表性，许多工作四年的人在美国都买房了，但至少不至于有两三套。当然，这和国内没有房地产税有关。

　　不过，这种现象还是很不正常。美国人拥有两套住房的，许多是一套日用住房，一套是海边或者郊外的别墅，是生活方式的表现。国内这些朋友的两三套住房则不同。第一套往往是单位分的，质量不理想；后来又买了一套规格高的，原来的还保留，但也没有太多实际用途。如今中国的私有财产权逐渐建立，住房不再是惟一的私有财产。人们对之的感情投入也许会降低。同时随着市场经济的发展，投资和资本周转的意识日益加强。在这种情况下，人们不愿意不惜工本地买房，甚至希望把闲置的住房早日出手。这就会改变市场的供需结构。

　　另外，人口的老化也是压迫房地产价格的一大长期原因。住房是百年大计，不能不做这种长远考虑。如今的许多私房，实际上是从计划经济中转型而来的：当年单位分的房子，随着住房改革低价折合给了个人。比如一家三代，第一代80多岁，分的房子成为私有，如今正在退出历史舞台。第二代50多岁，也是这样有了私房，用不着从上一代继承。他们很快也要退休。如上所述，他们因对计划经济时代分的房子不满意，许多人已经购买了第二套住房。即使没有，原来两口子的房子最终要交给自己的独生子女。或者说，下一代的一对新婚夫妇，可以从双方父母那里继承两套房子。

　　未来城市住房的最大买主，大概就是进城的民工了。可惜，农民工长期以来收入太低，购买力不高。他们是否推动住房价格上扬，实在是个疑问。其实如果城市住房(特别是那些从计划经济时代过渡而来的低质量住房)大幅度降价，对农民工倒是有利。降低了他们的生活成本，也就降低了中国制造业的成本，可以提升中国经济的竞争力。

　　这些分析也许都是错的。也许现在房价的跌降是暂时的。在市场经济中，人们出于各种既得利益，有的要唱低房价，有的要唱高房价，这就像球场上的啦啦队一样，各自都有权为自己的队加油，别人用不着大惊小怪。最可怕的，是政府出面干预。美国当前的房地产泡沫，就是一个教训。最近《纽约时报》连续载文回顾，从克林顿到布什四届政府，不断推出优惠政策鼓励买房。有的用心是好的，比如用低息贷款帮助低收入阶层购买第一套住房等。但是，一些大款也趁着低息购置几百万的豪宅，富人吃了穷人的福利。最后因为购买力过旺，催高了房价，形成了今日的泡沫。

　　中国的房地产市场，基本没有次贷的问题，房地产市场的崩解可以限制在房地产业内，不至于蔓延到金融等经济的神经系统，政府就更无管的道理。市场经济就是如此：让那些做错误决策的人受到惩罚，让那些错得太厉害的人破产。这样才能优胜劣汰，使经济更有竞争力。

    相关专题：

    房地产进入十大产业振兴规划

    新浪声明：    此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。