陆志明

　　从紧缩信贷抑制楼市疯狂到默认地方政府连续出台拯救房市政策、再到积极出台新政减免流通环节税费，政府对于房地产市场的态度在一年内发生了根本性的转变。而12月21日国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(以下简称《若干意见》)，更是将政府应对金融危机推动房市健康发展、促进全社会住房保障与安居工程推到了历史性的前台。

　　从《若干意见》的文件主旨来看，最高决策层目前的政策动向是将保障性住房制度与商品房交易体系改革齐头并推。廉租房与经济适用房主要面向中低收入阶层，争取用三年时间解决城市低收入者家庭住房困难及棚户区改造问题，从而提升中低收入居民对社会进步与经济增长的认同感；而减免流通环节税费、提高居民第二套改善性住房信贷支持力度，则是为了刺激房市复苏，在经济增速下滑时期为确保GDP的稳定增长提供助力。

　　笔者注意到，此次楼市新政与以往最大的不同在于，最高决策层公开允许开发商采取更灵活的措施应对楼市萧条；同时强化了地方政府在监管楼市、稳定房地产市场领域的职责。前者是为了解冻房地产市场，与改善住房政策相对应，同时也能够逐步降低目前与居民基本收入水平完全脱钩的商品房价格，促使商品房市场价格与中高收入阶层的房价—收入比回归到一个较为理性合理的位置(按国际一般标准，通常在6至10倍左右)。

　　后者则是肯定了以往地方政府在房地产市场发展中的重要职责。应该说，地方政府与开发商之间的相互合作推高房价，是过去数年间房地产市场泡沫形成的最主要原因之一，而上述两者之所以合作无间，是基于对土地价格不断炒高带来高收益的期望。既然地方政府与房地产市场共享收益，那么同样也应该共担楼市复兴的责任。尤其是在楼市面临大幅下挫的今日，如何解决房地产企业投融资困难，维持地方财政收入和国民经济的持续增长是地方政府亟待解决的首要难题。

　　一方面是加强地方政府维稳房地产市场的力度，另一方面是推动开发商更为灵活地对待市场的价格变动。在两者相互作用之下：向左走，中国楼市继续下行；向右走，中国楼市稳中有涨，中国房市未来究竟如何走向目前尚有存疑。

　　以笔者之见，至少在目前，中国楼市的走向主要取决于地方政府在推进社会公共住房保障制度方面的力度，以及参与地方房地产市场的预期收益。如果地方政府从未来房地产市场发展中所能获得的预期收益下降，同时推动地方廉租房、经济适用房等住房保障制度能给地方政府在政绩上带来更大收益，那么地方政府会积极筹集资金运作于廉租房与经济适用房建设，而商品房市场则必然收缩，面对中高收入阶层，同时可能采取更大的降价幅度、开发出更适应这部分市场需求的产品来提高销售水平。

　　反之，地方政府会积极推动商品房市场复苏，同时在社会保障住房市场踯躅不前，仅面对极小一部分低收入阶层提供住房保障体系，绝大部分人仍需通过商品房市场来满足居住需求。如果这样，那么房地产市场在经历了较长时间的低谷之后，会进入稳步反弹时期。毕竟在政府抑制楼市时期选择推迟购房的消费者无法长期等待，再加上中国不断扩大的城市化进程正推动更多的消费者进入商品房市场。

　　事实上，国务院办公室的《若干意见》主要提供了针对时下房地产市场的政策原则。至于如何整合这些原则并实施贯彻之，则给各级地方政府留下了许多微调的空间。这本身也是考虑各省市之间地区差异明显，政策实施空间各有不同，同时也为地方政府辗转腾挪留下空间。而各地的房地产市场也会因此有怎样的不同走势，还有待时间来验证。