救市论绑架论及其它

　　强兴华

　　近日有报道指出，今年上半年，我国房地产市场销售面积和销售额同时下降。这种量价齐降的现象，是1998年以来的10年内首次出现的现象。

　　面对这种局面，有些人坐不住了，他们提出了“救市”建议，开出的药方计有：降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃；适度放松从紧的货币政策，鼓励生产、投资及消费；针对首次购房者和90平方米以下购房者，给予进一步优惠的贷款政策，以激发潜在市场需求；给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模。

　　上面的药方所涉及的内容虽然林林总总，但核心内容只有一个，那就是借助外力扩大对商品房的需求。但这一药方，恐怕并不对症。首先，放松对商品房的贷款政策，只能助长对商品房的投资、投机需求，而不会扩大对商品房的真实需求。就我国目前的房地产信贷政策而论，国家并没有限制对那些有真实实力的房地产开发商的信贷支持，所限制的只是那些没有资金实力的开发商“空手套白狼”行为；对于购买第一套住房的按揭贷款比例也并没有提高，有所提高的是对第二套以上的商品房按揭贷款的比例。没有资金的开发商为什么需要银行的贷款？无非是想利用手中各种关系拿到的土地，再加上银行的贷款资金，牟取暴利。在中国这样一个发展中国家，一些人为什么会对第二套以至第N套商品房有需求？显然不是自住，而是投资或投机，在前一个时期商品房价格不断暴涨背景下，投机的可能性显然更大一些。这些措施肯定不是救市的举措，而只能是毁市的行为，因为，一旦房地产市场的价格趋势出现波动，过量的供应就会暴露出来，投机不成的投机者就会把囤积在手中的商品房抛向市场，进而加剧房地产市场的动荡。目前，在北京高档二手房市场，八成业主接受降价抛售，而抛售者大多一次普遍抛售2套至3套。试问，再进一步为这样的购买行为提供便利，真的能够起到救市的作用吗？其次，降低交易门槛是一个值得称道的举措，但降低这一门槛的初衷应当是为了改善个人居住条件，而不是为市场投机创造便利。居民住房是大多数家庭主要的财产表现，国家鼓励增加居民财产性收入。从这一点来说，降低商品房交易的成本与门槛，有利于居民增加财产性收入。况且，我国这一方面的成本也确实高于世界上多数国家，也需要与国际接轨。然而，事情总有两面性，如果投机交易成本降低，其效果无异于鼓励投机。看来，国家也需要出台相应的政策，细分市场交易行为，区别对待自住房和第二套以上住房的交易成本与门槛，理由同前。第三，所谓的“因地制宜控制贷款规模”，其实只是一个虚假的命题，我国早就舍弃了贷款规模管理方式。可以说，贷款的管理方式与房地产市场无关，更不可能达到某些人心中的“救市”目的。

　　房地产行业是国民经济中的一个重要产业，保持这一产业的健康稳定发展，无疑具有重要的意义。但是，房地产行业是一回事，房地产市场又是另外一回事。若说到救市，在笔者看来，首先应该对这一市场中不同的交易行为加以区分，这样才能看清到底该救的是哪一个市，救市行为也才能做到有的放矢。

　　粗略地说，商品房交易的目的可以归为三类，一是自住需求，二是投资需求，三是投机需求。就第一类需求来看，目前的商品房价早已处在极不合理的区间。按照国际惯例，房价收入比在3到6倍较为合理，而目前中国房价收入比达到6.98，相当于一个家庭7年的收入才能买得起一套房，已经明显超出国际合理水平。要救这一个市场，就要降低房的价格，要建设大量的经济适用房。就投资需求来看，其投资收益取决于租金与利率之差，取决于未来收入的预期。由于过量投资，目前租房市场供过于求，租金下降在所难免，国家也不可能仅仅为了某些人的投资回报，而调整整个宏观经济政策。就投机需求来说，世界上还没有包赚不赔的投机，投机不成就要政府救市，这明摆着是耍赖，其目的能否达到，着实令人生疑。顺便说一句，这世界到目前为止还没有发明出来一个基于商品房的投机市场，美国倒是试了一把，没想到招来了次贷危机，至今没有结束的迹象。

　　救市既然不成，有人就又发明了另外一种理论，即绑架论。这一理论的核心是，房价下降导致房地产开发商资金链断裂，表现在商业银行方面，就是不良资产增加。商业银行除发放了开发商贷款以外，还发放了按揭贷款，房地产市场出现拐点，商业银行受到的压力更大。商业银行已经被开发商所绑架，要死也是商业银行先死，或者二者一起死。这不是市场经济的逻辑，更像是刑事犯罪的逻辑。其实，市场经济下，每一个经济主体都要对自己的行为负责，谁也不可能绑架谁。目前的房地产市场，在宏观调控的作用之下，正在朝着理性方向回归，其间当然会有波折，甚至是大的波折，也会对一些市场主体造成一定的经济损失，但是，这一方向是正确的，大部分的商品房实物也摆在那里，并不存在质量问题。存在问题的只不过是资产泡沫，而常识告诉我们，凡是泡沫，总会有破灭的那一天。

　　我们需要一个健康的房地产行业。目前被扭曲的房地产市场主要的问题并不是所谓的救市，而是要拨乱反正，使之回复理性。任何方式的绑架都是犯罪行为，都要付出相应的代价。日前，重庆数名国土规划系统官员涉嫌受贿被移送司法机关，这，或许是从事绑架的后果吧。