房子能够协议分割吗(2)

　　优先购买权

　　本案中，从张女士起诉要求确认离婚协议中有关房屋的约定无效的理由可以看出，张女士是因“对离婚协议中的房屋划分不满”而起诉，违约意图明显，而其要求法院确认离婚协议无效的理由不成立，因此，法院应驳回张女士的诉讼请求，确认该离婚协议约定有效。

　　综上，笔者对此例案件有如下观点：第一，不动产的物权应该存有两大要件，一为”公示公信“的原则，二则为”登记主义”；那就是说，不动产的所有权人，以在行政机关所登记的为准，其具备了对抗善意第三人的效力。

　　第二个问题是该合同是否有效的问题。简单而言，以“合同自由”的原则，双方当事人在不违反法律规定的范围内有订立合同和确定合同内容的自由，在这个问题上笔者认为该合约应为有效，不过在处理上，由于“一物一权”的原则及房屋本身特定等问题，难以对房屋作出合理的分割，因此，如果张女士不是起诉确认该协议无效，而是要求法院依法对房屋进行分配的话，笔者主张应把房屋变卖，而把价款平均分配，在房屋变卖时，双方中的一方，可以得到“优先购买权”为宜。

　　插牌：所谓物权公示性原则，是指物权的享有与变动必须采取可由社会公众获悉的外部表现方式，否则该物权不能具有排它性效力，也就无法保证物权的绝对性。因此，一个房屋上只能成立一个所有权，且以房屋登记管理机关登记和颁发的所有权证书上记载的所有权人为权利人，房屋内的两个房间不能单独设立所有权。

　　(徐中孟，中国人民大学民商法学博士生, 著有《大陆合同法规》等)

　　(雷艳坤，中国人民大学民商法学硕士,光大银行法律合规部)