公共住房建设带来楼市变局

　　-评论-谢光飞

　　2月以来，北京、上海、重庆、深圳等直辖市和一线城市相继公布了2008年度住房建设计划。其中，住房保障及供应结构调整，成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。

　　通过分析这些城市“2008年度住房建设计划”可以发现，楼市正在发生微妙的变化。

　　在北京，今年的住房建设总量中42%为政策类住房，70%为套型面积90平方米以下的住房；在上海，多年前曾取消经济适用房，而从今年开始五年内将新建经济适用房30万套、约2000万平方米，确保经济适用房新开工面积占同期住宅新开工面积的20%，并明确规定经适房计划未定区县将不得推出商品房用地。

　　重庆市2008年住房建设计划同样呈现出两个特点，一是继续加大对廉租房、经济适用房等保障性住房的投入比例；二是商品房建设严守国家“90／70”规定，保证合理的住房结构。重庆市政府还与各区县签订“责任书”落实住房保障。

　　在去年曾掀起房价狂飙的深圳，今年计划建设保障性住房4.58万套，建筑面积228.4万平方米。这与2007年开工、在建保障性住房项目24个、2.82万套相比增加了不少。保障性住房供应总量达到年度住房供应总量的20%以上，并将以《深圳住房保障条例》的法规形式推动深圳住房保障制度的建立。同时，深圳要求新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下的比重必须达到总建筑面积的70%以上。

　　在其他省会城市或二三线城市的住房建设计划中也体现出住房保障及供应结构调整的政策导向。如成都市2008年、2009年住房建设用地共计800公顷，公共住房(经济适用房、限价商品房)计划面积总共200万平方米，占比25%；2008年厦门市新开工住房建筑面积预计控制在574万平方米左右，其中社会保障性住房约105万平方米，占比18%。

　　建设部要求各地除了按时向社会公布住房建设计划外，还要在住房建设计划中重点明确廉租房、经适房、限价房和中低价位、中小套型普通商品房的结构比例、建设规模，并落实到具体的地块或项目，目的是为了切实稳定住房价格、稳定住房市场预期、解决中低收入家庭住房困难。

　　从目前的情况来看，虽然各地政府公布了商品房和政策类公共住房未来的供应量，但短期内不会从根本上改变供求关系，只能对市场预期产生深刻的影响，使购房者出现“等等看”的心理。其原因如下：

　　一是形成满足所谓刚性需求的住房供应量和普惠民生的制度机制还需要一定的时间。

　　二是经济适用房及中低价位、中小套型商品房类的政策住房供应量只占到20%-25%，但是买不起房的困难群体可能远远超过这个比例。

　　三是公共住房建设计划，除了计划公开，还要有公开透明的运行规则和实施方案，才能保证解决真正符合条件的中低收入家庭住房问题。如何确定中低收入家庭的身份，如何防止新的权力寻租，如何建立年度财产核查机制，防止保障性住房像经济适用房一样被炒卖，如何建立保障性住房的退出机制等，这些都是亟待解决的问题。

　　但不能否认的是，中国楼市已经发生了根本性的变化，进入了“双轨时代”，即以经济适用房、廉租房、限价房为主的政策性住房和完全市场化的商品房，两条轨道平行发展。

　　中国从此有了自己的公共住房政策，分清了哪些人需要政策帮助解决住房问题，哪些人可以通过自己的经济能力买房。随着政府提供的公共住房不断增多，市场的压力和房价暴涨的机会则有望减少，楼市理性的成分增加。

　　中国房地产行业的地位和格局也将发生重大变化。首先，所谓“房地产挟持中国经济”的程度会大大降低，也就是房地产在国民经济中的地位可能从“支柱产业”、“重要的支柱产业”跌落下来，回归这种“消费品”只是提供居住的本质属性，特别是在大城市，不会再把拉动经济增长过度依赖在房地产身上。

　　值得注意的是，春节前闭幕的许多省市人代会通过的政府工作报告，已不把房地产列为支柱产业。今年全国“两会”上，房地产在国民经济中的定位也可能发生变化。产品结构方面，将从原来商品房占主导地位变成经济适用房、限价房等政策类住房与商品房并肩共生，从原来以大、中户型为主变成以中、小户型为主。政府调控、主导市场的能力加强，房价趋于理性，不会背离价值太远，以炒房、投资为主的群体将有所减少，开发商的利润不会再高到“自己都不好意思”，暴利得到遏制，利润率平均化，行业更加市场化，优胜劣汰加剧，大部分小开发商倒闭，资源向大房产开发公司集中。

　　2008年是政府全面落实住房保障政策的第一年，既要给不同收入水平的家庭提供差异化的住房解决方案，通过对居住困难者的保障来维护公民基本的居住权利，又要采取更加成熟的手段调控商品房市场，鼓励有能力的人买房。这样，中国房地产业从此驶入了住房保障和商品房市场两条轨道，有望兼顾公平与效率，在新的秩序和规则中平稳持续发展。