毕舸：房产中介危机背后的逆淘汰危机

　　[新闻回放]据《信息时报》昨日报道:“创辉租售破产关门了!”——网上和地产界到处流传着这个说法。创辉租售华南区总经理吴广业证实：公司在华南区的门店,包括广州、东莞、中山在内全部暂时关闭。这家号称全国最大的地产中介企业,在寒流刚刚袭来之际轰然倒下。

　　继深圳中天公司老总携2600万元房款失踪后,这是又一起反映房地产中介行业资金链断裂的突出案例,而连续出现的中介公司倒闭事件,又势必引发更大规模的行业信任危机——民众担心自己所咨询的任何一家中介都有可能明天关门大吉,这将导致成交量继续萎缩,更多本已濒临危机的中介公司进入“集体撤退”的倒计时。

　　有房地产专家称,以前是二手楼的成交兴旺带动了一手楼市的火爆,即所谓专业炒家通过二次交易获得迅速套现的渠道。也正基于此,国家连续出台包括提高二手房交易税率在内的监管政策,力图通过加大交易成本遏制炒风。如今,二手楼危机需要一手楼来拯救,只有更多的一手楼房产商主动降价,才能带来楼市成交的回暖,适当的购买力量才会重新进入二手市场。否则,开发商早晚也会陷入同样的危机。

　　我以为这不过是专家的美好期许。与需要现金流快速回转的中介行业不同,当下许多房地产开发企业已经通过先期的房价高涨、囤地等手段,获得了足以支撑相当长一段时期的资源。尽管舆论与民众整天高呼“政策调控逐步到位,房价不降不行”,尽管有一定比例的楼盘开始以折扣、赠送名车等促销途径寻求交易量的提升,但更多资本雄厚的大房地产商依然不动声色。它们并不急于出清剩余存货,并且频繁以“奥运效应”、“经济增长速度坚挺”等利好造势,形成与公众舆论的场外角力。

　　也许,随着房地产严冬的继续延续,更多的房地产中介、一些中小房地产开发商会熬不过寒冷而逐渐倒闭,但这就能换取房地产开发商的整体动摇吗?事实上,这种洗牌过程恐怕也是某些大房地产商所乐见的结果——通过对中小房地产商的清洗,形成行业资源的加速集中化,最终形成几家大房地产商的垄断格局。

　　届时,掌握了行业资源的大房地产商们有可能形成价格联盟,由于对土地入口资源实行人为控制,随时可以通过支配性权力的滥用制造“需求假象”,即对供给量根据利润率进行调整——有土地不开发,有房子不卖,逼迫民众高价买房。

　　寡头垄断也会阻碍竞争。当几家大房地产商可以通过高价卖房获得巨额利润,又将资本投入到土地资源的疯狂抢夺时,土地交易的竞拍环节事实上就驱逐了中小房地产商。资源分配的贫富分化,让行业内差距不断拉大,最终会导致中小房地产商的彻底消亡。

　　竞争有利于保持价格低廉,并促使企业不断变革以避免被挤出市场。但当房地产市场变成纯粹的资本游戏,大房地产商只需要通过控制土地“入口”、与地方政府保持高度紧密联系,就能掌握房价的完全话语权,所有的行业变革都变得无足轻重,而房地产开发作为自然垄断的基础行业,根据 “投入—产出”理论分析,这些行业的产品或服务,往往是其他行业的投入。一方面这些行业的供给不足,另一方面其他行业价格的连续超幅度上涨,都将使得相关产业的发展受阻,但房价始终减不下来,造成政策公信力与民众承受力的双输,这就是所谓“最坏的垄断”。

　　房地产调控如何真正治标,避免形成加剧垄断的逆淘汰,还需要有关部门实地调研,按照市场规律制定相关政策。

　　毕舸