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楼市调控戒欺

http://www.sina.com.cn 2008年01月03日 05:37 东方早报

  在香港过元旦,碰到去看《色·戒》的内地影迷。他们不惜花钱过境看一场电影,除了可以顺便购物,也因为期望享受完整的故事,期望有资格和自信对朋友说:“不是那样的。”

  完整和不完整有区别。完整的信息和不完整的信息会导致受众不同的理解和相应的行为。有意使信息不完整即不透明,是一种欺。欺人者先增加被欺者的成本,当被欺者依此行动后,欺人者也得付代价。各位想必熟知“狼来了”的故事。

  所以一桩生意,一个市场,乃至一个市场经济体,不管色要不要戒,欺是一定要戒的。

  虽然未公开承认供应绝对不足,政府对楼市的调控终于向需求亮剑。随着限制需求由暗牌翻成明牌,各地政府纷纷出台打压需求的政策,以期缓和居高不下的房价。据报道,日前,上海市发布《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》称,上海市房地、发展改革、公安等部门,将研究制订以居住证制度为核心的来沪人员购房政策,合理引导跨地区购房。

  我以为,如果研究中的限制政策用于廉租房和经济适用房,没问题。如果扩大到商品房市场,有问题。

  对土地是否绝对稀缺,争论很多。有些位置的土地比其他位置的土地需求多,是事实。所以各地房价有高有低。各种需求集中的地方,比如大城市,需求会相互冲突。市场中,对价格的承受能力决定了需求得到满足的可能水平。支付能力强的需求会挤出支付能力弱的需求。支付能力强的购房者中相当一部分是外来需求,支付能力弱的购房者中相当一部分是本地需求。请注意,支付能力与需求者居住地有一定关系,但并非紧密相关。

  居住证及其他类似制度,试图通过限制外来需求控制本地房地产市场价格。动机不错,严格执行的话,效果也会很明显。然而,这类调控措施有一个致命伤:政策方向可逆。即通常所说,不能保证政策不变。改革开放以来,老百姓、市场最怕政策变。为什么?因为方向相反的新政策往往意味着老政策成为欺人之举。

  正是由于外来人口需求对本地楼市支持强劲,限制外来人口购房政策才更难做到一出台,永不变。或者,至少方向不变。道理两条,一是政策制定者无法确定一种方案,这种方案限制外地购房需求的程度正好使本地房价保持“健康”水平,不大起也不大落;二是即使找到一种对某个特定时间点有效的方案,随着时间变化,需求本身还会变。控制房价不是为了打压楼市。只要政府还有强烈动机保持房地产市场繁荣,权宜之策迟早会变。需求不可预期,政策变化就一定不可预期。

  而且,政策还没出台,就存在政策迟早会朝相反方向变的预期,必令受制于政策的价格成为投资机会。

  如同任何针对供应的调控总会扭曲供应,使价格不能完全反映供应者的成本。任何针对需求的调控也会扭曲需求,使价格不能如实反映需求的饥渴程度。当需求普遍没得到满足时,一部分需求在受控的价格水平上被限制,另一部分需求就有机会以受控的价格水平得到满足。换言之,一部分需求可以从价格受控中得利。只要需求受限、价格受控不是永久的,未受限需求所得利益正是受限需求所损失的。在居住证一类制度中,最可能受益的是本地高收入群体。

  新定一项方向不可持久的政策,政府需慎之又慎。冒失信于民的风险,客观上造成部分投资者意外得利,不值得。

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