楼市调控戒欺

　　在香港过元旦，碰到去看《色·戒》的内地影迷。他们不惜花钱过境看一场电影，除了可以顺便购物，也因为期望享受完整的故事，期望有资格和自信对朋友说：“不是那样的。”

　　完整和不完整有区别。完整的信息和不完整的信息会导致受众不同的理解和相应的行为。有意使信息不完整即不透明，是一种欺。欺人者先增加被欺者的成本，当被欺者依此行动后，欺人者也得付代价。各位想必熟知“狼来了”的故事。

　　所以一桩生意，一个市场，乃至一个市场经济体，不管色要不要戒，欺是一定要戒的。

　　虽然未公开承认供应绝对不足，政府对楼市的调控终于向需求亮剑。随着限制需求由暗牌翻成明牌，各地政府纷纷出台打压需求的政策，以期缓和居高不下的房价。据报道，日前，上海市发布《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》称，上海市房地、发展改革、公安等部门，将研究制订以居住证制度为核心的来沪人员购房政策，合理引导跨地区购房。

　　我以为，如果研究中的限制政策用于廉租房和经济适用房，没问题。如果扩大到商品房市场，有问题。

　　对土地是否绝对稀缺，争论很多。有些位置的土地比其他位置的土地需求多，是事实。所以各地房价有高有低。各种需求集中的地方，比如大城市，需求会相互冲突。市场中，对价格的承受能力决定了需求得到满足的可能水平。支付能力强的需求会挤出支付能力弱的需求。支付能力强的购房者中相当一部分是外来需求，支付能力弱的购房者中相当一部分是本地需求。请注意，支付能力与需求者居住地有一定关系，但并非紧密相关。

　　居住证及其他类似制度，试图通过限制外来需求控制本地房地产市场价格。动机不错，严格执行的话，效果也会很明显。然而，这类调控措施有一个致命伤：政策方向可逆。即通常所说，不能保证政策不变。改革开放以来，老百姓、市场最怕政策变。为什么？因为方向相反的新政策往往意味着老政策成为欺人之举。

　　正是由于外来人口需求对本地楼市支持强劲，限制外来人口购房政策才更难做到一出台，永不变。或者，至少方向不变。道理两条，一是政策制定者无法确定一种方案，这种方案限制外地购房需求的程度正好使本地房价保持“健康”水平，不大起也不大落；二是即使找到一种对某个特定时间点有效的方案，随着时间变化，需求本身还会变。控制房价不是为了打压楼市。只要政府还有强烈动机保持房地产市场繁荣，权宜之策迟早会变。需求不可预期，政策变化就一定不可预期。

　　而且，政策还没出台，就存在政策迟早会朝相反方向变的预期，必令受制于政策的价格成为投资机会。

　　如同任何针对供应的调控总会扭曲供应，使价格不能完全反映供应者的成本。任何针对需求的调控也会扭曲需求，使价格不能如实反映需求的饥渴程度。当需求普遍没得到满足时，一部分需求在受控的价格水平上被限制，另一部分需求就有机会以受控的价格水平得到满足。换言之，一部分需求可以从价格受控中得利。只要需求受限、价格受控不是永久的，未受限需求所得利益正是受限需求所损失的。在居住证一类制度中，最可能受益的是本地高收入群体。

　　新定一项方向不可持久的政策，政府需慎之又慎。冒失信于民的风险，客观上造成部分投资者意外得利，不值得。