美国次级债风波对我国房地产抵押贷款的启示

　　于卉

　　本世纪初，美国IT产业泡沫破裂，导致经济增长迟缓，随后的“9•11事件”又再次重创美国经济。因此，为了挽救深陷困境的经济，美国政府开始不断扩大财政赤字，通过国际经常项目消耗世界财富，同时美联储连续13次降息刺激国内需求，不断鼓动国民超前借贷消费，美国房地产市场迅速膨胀，房价迅速上扬，炒房盛极一时，次级抵押贷款市场也随之迅速发展。但从2005年开始，美联储又连续提息，利率大幅攀升，加重购房者的还贷负担，美国住房市场开始大幅降温。房价下跌，炒房者利益链条断裂，贷款还不上，变卖房产又面临损失，于是次级贷款风险迅速暴露。虽然，由于中国的资本市场相对独立，中国金融市场受到的影响相对有限。但显然，刺激我们警惕和反思的影响要远远大于经济影响本身。

　　次级抵押贷款，是指向信用程度差(包括收入不确定、负债较重、资信证明缺失等)的人发放的住房抵押贷款。美国的房地产抵押贷款有三种：第一种是面向信用分数在660分以上，还款能力强的客户提供的优质贷款；第二种是面向信用分数在620-660分之间，还款能力中等的客户提供的可供选择式贷款；第三种就是面向信用分数在620分以下，没有固定收入证明的较差客户提供的次级贷款。根据规定，次级贷款利率比联邦基准利率高出2-3个百分点，比同类优质贷款高出1-2个百分点。

　　不管贷款利率如何高，由于有国家推动，美国不动产市场火爆，房价节节攀升，连创新高，房地产预期收益的巨大诱惑令大众纷纷加入了由租房到买房的超前消费行列。美国乃至全球的资本和大众都相信美国不动产会不断升值，于是便有来自世界各地的国际金融机构纷纷跟进，这个泡沫被吹得越来越大。而到了2006年，美国外债严重超过国际警戒线，居民储蓄率连续两年为负，国家和老百姓的财务状况已经脆弱到了极点。同年，在美国的住房抵押贷款结构中，非优质资产已达40%。

　　但问题远非到此为止。放贷机构为了追求风险最小、收益最大化，它们一方面继续大量发放次级贷款，一方面把这些债务进行

资产证券化，打包做成各类金融衍生产品，拿到资本市场上去流通，卖给银行、投资公司、对冲基金及保险公司，以控制风险锁定收益。因此，根据国际评级机构的评级要求，多种金融衍生产品应运而生：CDS、CDO以及CDO平方等等。根据国际清算银行的统计，2007年一季度美国仅CDO产品就发行了2500亿美元，而在2005年，全年才发行2490亿美元。

　　随着美联储17次加息步伐的加快，不动产市场泡沫逐渐破裂，次级贷款借款人的偿债能力面临巨大压力。2007年上半年，危机显现，次级抵押贷款违约还款率创历史新高，出现大量拖欠还款。雷曼兄弟控股公司分析人士指出，未来两年美国房贷违约呆账金额将攀升至2250亿美元，如果房价继续下跌，银根紧缩，购房者无法再融资，房贷违约金额可能升至3000亿美金，届时将有150至200万户住宅或被金融机构收回。

　　更为严重的是，因衍生金融产品的杠杆效应和美元资产的全球性，使得这场危机不仅在美国迅速传播，进而波及到欧洲、亚太地区，包括中国在内的一些金融机构也因购买了这类产品而未能幸免。这场危机由此带动全球各级股票市场的股市大跌(其中道琼斯指数下挫400点)，以及数只全球知名银行旗下基金宣告巨额亏损和冻结。据美林、高盛等公司的估计，这次危机所造成的损失约在500-1000亿美元左右。

　　为了缓解全球金融市场的流动性，美国、欧洲、加拿大、澳大利亚、日本等国央行联合行动，陆续注资4000亿美元救市。8月17日，美联储将再贴现利率下调0.5个百分点，9月18日美联储将联邦基金利率下调50个基点，大大超出原先预计的25个基点，全球一片不安和恐慌。

　　在我国，由于实行严格的资本管制，中国股票市场受波及程度最浅。中行、建行、工行、交行、招行、中信银行虽都涉及了这场风波，但因刚刚起步接轨国际金融市场，涉及金额数量不大，预计不会有巨额损失。可这只是表面现象，9月份刚刚挂牌成立的中国投资有限公司的第一笔投资，即30亿美金入股美国私募基金BLACKSTONE，上市仅仅1个月，因受次级债风波影响，股价一度遭受近20%的账面损失，现在仍然报亏。中国开发银行斥资75亿欧元投资英国巴克莱银行新股，同样因受次级债风波影响，巴克莱银行股票一路下跌。以上两单中国金融机构大手笔投资国际资本市场的业务，均被业界视为操作性败笔，因为它们的投资方向也许没有错误，但在具体的操作过程中忽视了全球一体化下外部危机强大的传导性。

　　虽然这场危机目前对我国金融市场冲击不大，但随着我国金融业走向国际资本市场，享受全球一体化的收益和承担由此而带来的风险已是必然趋势。因此对于我们银行从业者来说，提高对金融衍生产品放大功能双面性的认识是非常必要的：它积极的作用在于能够分散和对冲风险，但它也会积聚风险，在短时间内迅速放大，进而引发系统性的灾难。

　　其次，由美国次级债风波引发对我国房地产抵押贷款的思考。

　　研究房地产抵押贷款首先要研究房地产市场走向及变化。针对这一问题，国内目前有两种论断。一种是以经济学家为代表的理论派。他们认为房地产泡沫的破灭具有强烈的传导性，在房地产景气的时候，炒房不是问题，一旦形势出现逆转，谁来接盘将是一个巨大的问号。今天美国次级债引发的危机，就是中国房地产业泡沫破灭时将出现的情景。中国房地产的只涨不跌，将占据中国大量资源，但却无益于中国竞争力的提高。资源向房地产业的分流，必将减少其他行业的资源注入，从而阻碍其他行业的发展。泡沫破灭时，爬得越高的房地产业将摔得越狠，并将再一次拖累中国经济。因此，政府必须出台更为有效的调控措施。

　　另一种观点是以王石、潘石屹等房地产商为代表的实践派。他们认为，尽管各界对中国楼市存在泡沫的担心与日俱增，但由于城市化进程所带来的巨大的住房需求，中国住房价格还将继续上涨。事实也验证了他们的说法。中国房地产业自2006年下半年以来，正经历新一轮的上涨狂潮。8月公布的统计数据显示，全国70个大中城市的房价比去年同期上涨了6.3%。尽管美国次级房贷危机对于投资者信心的影响以及由此带来的市场不确定性还未消除，但目前香港及内地股市中中国房地产板块总体表现很好，多家公司股价都达到历史高位，显示出市场情绪依然是正面的。同时，地产类上市公司近期也借股市与房价双飙时机，纷纷增发新股，跑马圈地。

　　笔者认为以上两种观点均有失偏颇，我们不能过于谨慎也不能盲目乐观，中国的房地产市场有其特殊性但也不可能独立于全球经济之外。由于高速的经济发展，快速的城镇化进程，中国的确存在着巨大的住房需求。但是，我们不能忽视投机行为所产生的住房高空置率，北京的住房空置率已超出国际警戒线。住房高空置率不仅是一种资源的浪费，更是为日后的金融危机埋下伏笔。

　　因此，在中国当前形势下，作为商业银行，既不能放弃房地产抵押贷款这个挣钱的市场，又要面临比在美国的房地产抵押贷款发放难度大得多的风险。市场走势的不确定性、个人征信体系的缺失、处置抵押物的法律不健全等等，房地产抵押贷款市场存在着太多的操作风险。同时，中国的住房抵押贷款远没有被证券化，未来所有的危机都系在银行这一根线上。也就是说，中国银行业面临的房贷风险一旦成形，其对中国经济的破坏性将会更大，对银行的冲击将会更猛烈。

　　故此，国内商业银行在房地产抵押贷款操作流程上应进一步加强规范化和动态管理，并引进外部权威个人资信机构进行资料共享，最大可能的保证借款人资料的真实性，降低不良客户隐患。同时，大力推进房地产抵押贷款证券化和相关房地产信托产品的研发，进行风险分散，提高危机预防和应变能力。

　　(作者系中国建设银行股份有限公司陕西省分行机构业务部总经理)