究竟是谁在把房子推向天价

　　本报记者　何建红

　　中国财经报 2007-11-09 19:32:00

　　-钱多地紧，供求关系失衡才是造成房价一路飙升的根本原因

　　-虽然收入越来越高，但持有的财富太少，应大量开发投资渠道，分散投资热钱

　　国家统计局的最新统计显示：一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，而且，原本房价就很高的一些大城市，平均涨幅居然更高，如深圳涨15.7%，北京涨10.1%。

　　究竟是谁在把房子推向天价

　　

房价大幅度上涨并不是我国的独有现象。资料显示，除了德国、日本外，世界各国的房价都在一路飚升。花旗银行中国区首席经济学家沈明高表示，世界性的房价增长是全球流动性过剩的结果，而这也是我国房价上涨的重要原因之一。他说，在中国，造成流动性过剩最根本的原因是经济结构的扭曲。我们现在的经济发展很大程度还是依靠外需，靠外需最大的问题就是资本流入很多，这在一定程度推高房价。

　　“现在社会上普遍认为房价上涨的根源在于开发商、个别地方政府和银行体系的推波助澜，其实这不过是表面现象和原因。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，钱多地紧，供求关系失衡才是造成房价一路飙升的根本原因。今年1-9月份我国商品住宅的竣工面积是1.7亿平方米，但同时期的商品住宅销售面积却是3.9亿平方米，竣工面积与销售面积之比大概为0.47:1，而在2002年的时候，这个比例为1.2:1。

　　顾云昌表示，“钱多”是因为我们的土地原来没有价格体现，而现在的土地价格越体现越高，吸入房市的钱当然多了。再加上那些“用未来的钱圆今天的住房梦”的消费，钱肯定多了。当然更主要的原因是外汇储备造成了基础货币扩大了发行量，

人民币升值的预期又导致了外资热钱的大量涌入，都使得国内市场的钱越来越多。另外这几年贫富差距拉大了，大量的钱集中在少数人的手里，而我国的投资渠道非常有限，于是炒房成了投资的一个重要选择。

　　“地紧”是因为我们实行了最严格的耕地保护政策，土地部门根据国家的宏观要求对土地进行收管压减，并对商品房用地出让全部实行招、拍、挂。这样必然造成土地紧张。北京在实行招、拍、挂以后，连续3年没有完成土地的储备计划和供应计划，而且地价飞速上涨，这也增加了建房成本，助推了房价。

　　中国目前自住房的旺盛需求也造成供给的严重不足。社科院金融研究所结构金融室主任殷剑峰说，中国从上世纪90年代后期开始进入迅速的城市化进程，每年城市人口占比提高1-2个百分点。按照现在城市的户均人口增长情况来看，每年新增的城镇家庭约有600万到700万，而每年新竣工的商品住宅按套数来计算只有300万到400万套。另外还有一个关键因素，1999年住房金融体制改革就像突然把水库大坝炸掉一样，导致原来不用在市场上买房的人一下子全部拥挤到市场上来了。

　　这样的上涨趋势何日是个头？

　　关于近期未来的房价趋势，专家都纷纷表示还将保持上扬的趋势，这主要是基于目前我国经济快速发展的态势以及城市化进程的继续推进。

　　沈明高认为，应大量开发投资多渠道，分散投资热钱。中国的老百姓虽然收入越来越高，但持有的财富太少。按照中国经济的发展速度，投资的回报应在10%-15%，但目前我国非常缺乏这样的投资产品，银行一年期的存款率只有3.87，这已经赶不上CPI的数据了。因此我们应该一方面提高存款利率，另一方面发行公司债券。“我认为按照目前我国经济水平发展的速度，存款利率应该在8%-10%之间。这样就不会有那么多的人去买那么多的房子做投资了。”

　　目前针对房价出台的各项措施，没有起到其预期效果，很大原因是由于混淆了房产的自住和投资两大功能。陈道富则认为，对于低端自住需求，政府应出台相应的保护政策，如大力推动廉租房和

经济适用房建设，增加双限房供应；而对于高端的投资需求，应着力用市场手段进行宏观调控。

　　顾云昌说，“我所希望的是房价慢慢地增长，涨幅能低于我们现在收入水平的增长速度，用我们的收入逐步把房价上涨的泡沫吸收。现在的统计是房价和收入的涨幅差不多，实际上大家感觉楼盘的升值要比实际收入增长快得多。十七大报告提出：宏观经济能够又快又好的发展，房地产也能够又快又好的发展。对老百姓来说，‘好’体现在哪里？主要是房价要稳定，相信这将是未来房地产发展的方向。”