第二套房该如何界定

　　杨继

　　一家之言

　　9月27日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，将“第二套房”的房贷首付比提高到四成以上，且贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　一项好的制度，既要最大限度保证其制定目的得以实现，又要尽量避免其调控目标人群之外的民众受到无端影响。上述新举措对抑制炒作房产，控制房价较快上涨，会起到一定作用。但能否收到更大实效，一个关键问题在于《通知》中的核心词汇“第二套房”如何界定。央行有关负责人解释称：“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。

　　这种解释，对老百姓最常见的几种购买“第二套房”的情形而言，定性还不十分明确。

　　好友王某任职高校，早几年就在学校附近贷款买了一套很小的公寓房。近来，他想把父母接到京城安度晚年，因此在上个月痛下决心，把首套住房的房贷还清，打算在附近为父母买上一个好

户型。王某的父母没有收入，他只能以自己的名义向银行申请这套新住房的房贷。按照上述《通知》的精神，王某即将购买的这套房应属“第二套房”无疑，但王某付清首套房贷款后，与一开始就一次性付清房款的购房者，在法律上没有任何差异。若让他也和很多炒楼者一样，承担更高的首付比例和利率，显然不公平。

　　妻的密友小张，7年前和老公一起买了一套两居室，以她的名义申请了银行房贷。后两人劳燕分飞，房子给了男方，并办理了过户手续。小张在终于有了足够储蓄支付首付后，最近决定购买一套自用住宅。依上述《通知》和央行有关负责人的解释，小张是典型的为“第二套房”申请房贷者。可小张如今名下早已没有房产，和无房者没有区别，如果让她承担现在的贷款条件，有些冤枉。

　　与他们相反，笔者认识的富翁老刘，在全国各地有房产多处，还继续奋战在房地产牛市中，房价不跌炒房不已，属于央行调控政策的典型目标人群。可他购房，除了一套亲自署名，从没用户口簿上家庭成员的姓名，都是借用秘书、司机、七大姑八大姨等远亲的名义进行。我国现有的银行信用系统，还无法查出老刘与这些名义购房者的密切关系，而且即使查出，按照上述《通知》中判断“第二套房”以户口簿上的家庭为单位的标准，老刘也没有为“第二套房”申请房贷，有关银行无权提高实际由他购买的这些房产的贷款条件。因此，他可以成功规避法律规定，继续购买房产。

　　由此可见，一个政策中的关键概念解释不清，有可能在实践执行中造成多大偏差。因此，央行和银监会《通知》应在“第二套房”这一关键词上，做出更加充分、明确、合理的解释。如能将其解释为“首套自住房申请银行贷款，且仍未还清，本人或其家庭成员、可以证明的利益相关人又因购买其他住房再次申请银行贷款”，同时加强银行信用系统构建、完善利益相关人举报制度和登记制度，应该能较好解决上文所举三个例子中的尴尬。

　　□杨继(留德法学博士)

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