大地主是否在挑战国土督察

　　□郁慕湛

　　以查处“以租代征”为重点，包括查处违反土地利用总体规划扩大开发区用地规模、“未批先用”等土地违法行为在内的全国土地执法百日行动正式启动。与此同时又传出消息，赴港上市不到半年的广东地产股新贵——碧桂园集团，已经成为全国最大的“地主”了。据其最新公告称，截至8月15日，该集团土地储备总可建筑面积达到5400万平方米。仅仅在15天前，这一数字还是4500万平方米；而统计至6月30日的中期业绩报告则显示，当时的数字是2950万平方米。据中银国际预计，一年后碧桂园的土地储备总建筑面积甚至可能达到8600万平方米。碧桂园目前这些新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省市自治区，且基本上位于三线中小城市 。

　　首先，我们来看一看5400万平方米是个什么概念？面积大约等于7个卢湾区。即使以容积率1来计算，来建房，可建面积也大于上海两年的住宅供应总量。

　　碧桂园在短期内购进的储备土地一般价格不高，据其中报披露，平均土地成本仅约占楼盘售价的7.4%，平均楼面地价每平方米不超过200元。7-8月份新增的2000多万平方米土地储备，一共花了不到30亿元，平均楼面地价更只有145元。而自成功登陆港股后，碧桂园目前可以动用的现金达180亿港元。据其中报显示，今年上半年碧桂园负债比率为-74.6%，而上市前负债比率是160%。换言之，公司上市后握有大量资金，所募集资金尚未使用完毕。

　　问题不在于此，而在于土地购进后的开发，就决不是如此便宜的地价所能比的。地价有大中小城市之间的巨大落差，而楼盘建造价的差别则相差无几。今年初政府开始征收土地

增值税后，对于碧桂园这类土地储备量大、开发周期长的房企来说，其资金链将受到严峻考验。另外，对碧桂园这样迅速爆发起来的企业，短时期内也没有如此多的开发经营人才。

　　之所以强调“短期内”，是因为现行的土地政策规定，企业购得土地后，须在一年内开发，若如延期，除特殊情况外，罚款25%；两年不开发，土地无偿收回。这是政府为严控土地资源，防止

开发商无量囤积，荒废国家有限的土地资源而制定的。如此，碧桂园若是耽误一年，按今年其在7、8两个月新增的20平方公里价值300亿的土地储备，则要罚款75亿元；若两年还来不及开发，则有血本无归的可能。而根据碧桂园目前的技术含量以及资金实力，很难保证在一年内全部开发其拥有的土地储备。

　　为了保本赚钱，为碧桂园这个全国最大“地主”计，办法似乎不多：(一)勾结地方，千方百计算作“特殊情况”，延缓开发，真正做到囤积；(二)瞅准机会，做一级批发商，分块卖给二级开发商。前者是明显的腐败，而后者抬高了房屋开发的成本，完全违背了稳定

房价的政府目标，也侵犯了普通购房者的利益。

　　因此，政府是否应该对那些“大地主”们实行监控，甚至加以限制？