融资：地产开发商的好望角

　　本报记者 胡钰 北京报道

　　成熟的地产产业链分工至少应该包括专业的投资商、开发商和运营商这三种角色，但中国目前是“三合一”。

　　中国地产业的融资正在胎动。

　　8月底，国内第一个基金型房地产信托计划“联信精瑞”在2007博鳌房地产论坛上正式签约。这个以私募股权投资模式运作的信托计划，标志着本土资金在金融地产运作上迈出了意味深长的一步。

　　难题

　　资本是最头疼的问题。这已成为许多地产商的共痛。银监会业务创新监管协作部主任李伏安说：“新增设一个解决房地产贷款的新融资渠道非常关键。”

　　“成熟的地产产业链分工至少应该包括专业的投资商、开发商和运营商这三种角色，但中国目前是‘三合一’。在中国找不出本土的专业地产投资商，而是以开发商为中心，以银行债券为融资模式，投资开发后还要管销售。中国的地产业还处在史前阶段。”接受《华夏时报》采访时，从事地产研究的天津苓创投资咨询有限公司总经理冯新颇有感慨地说。

　　此前的一个月，万科与新加坡地产企业凯德达成战略合作，万科将商务地产项目外包给凯德，其中包括资金的开发；一直想在中国本土业务中推进专业化的凯德开始发挥强势，尤其是在融资和商业地产的运营管理方面。

　　以开发商为主的中国地产商们对于资本极度渴求，但现实情景却是中国的许多中小地产商已经饱尝融资的艰难，而资金链的断裂对于地产企业来说无疑是釜底抽薪。身陷狭窄融资渠道的地产商们只好把银行视为救命稻草。相应的是，自2003年以来，我国房地产企业的高额负债中，有55%以上是银行贷款。

　　“因为没有健全、发达的股权投资市场，我们国家的商业地产快车就像一个负债经营的冲动汉子，上了马就下不来。”同世飞天商业顾问机构穆健玮对《华夏时报》表示。

　　杠杆

　　未来房地产行业内部整合的最强大力量就是资本，而资本的力量已露尖尖角。

　　搭上牛市的快车，是目前地产企业最倾心的融资手段。IPO、增发、配股和借壳，地产企业在激发资本市场潜力上各显神通。多年的老伙伴银行似乎也并不示弱。银监会业务创新监管协作部的某负责人曾说：商业银行如果放弃房地产这块市场，那就意味着与国家经济迅速发展带来的收益失之交臂。

　　据相关统计数据显示，今年以来，存量房地产上市公司，通过公开增发、定向增发和配股等方式，募集资金高达941.59亿元。有消息称，到8月下旬，房地产上市公司今年的融资金额合计达到1149.45亿元。

　　不管怎样，国内实力雄厚的大地产开发商开始转向上游投资环节，这个新苗头还是颇让人振奋的。天津苓创投资咨询有限公司总经理冯新对《华夏时报》分析表示：“地产企业应当从产业链中找到自己的位置，其实不仅开发创造价值，运营管理创造价值，投资也创造价值。”

　　据了解，联信精瑞则更多依靠的是

地产界的内部力量。全国工商联房地产商会是联信精瑞的组织发起人，招商局地产控股股份有限公司、保利、北京天鸿、SOHO中国等多家大牌房地产企业成为该基金信托的首批发起委托人，获利模式包括注资小型地产公司，促进公司上市并期待发行REITS。

　　这更像是一场自力更生式的变革。据业内人士分析，房地产投资中，本土资金将具备更多的优势，因为它更熟悉国内项目和地方政府的运作方式。

　　目前初浮水面的地产基金型的投资机构，为地产融资“减负”带来了新的曙光。但这还不是最成熟最理想的模式。

清华大学国际商业地产运营商培训办首席专家朱凌波认为：“从商业金融角度，我们要理解这一代地产商，他们所面临的是一个还不成熟的综合环境。”